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底地の整理方法｜借地権を売却する方法｜底地（貸宅地）関連
底地の整理方法
底地整理とは
底地整理とは、底地・借地関係を解消し、地主または借地人が100％自分の土地として使える状態にすることです。底地・借地を同一人に帰属させることで、完全な所有権を実現することができるため、分散していた土地の価値が集約され、売却する際も高価で、かつ売却しやすくなります。
底地が整理しにくい事情
そんな底地ですが、実は整理することが難しいと言われています。底地は所有権こそ地主にあるものの、実際に土地を利用することができません。本来、所有権というのは「使用・収益・処分」という権能があり、所有者は自由に利用処分をすることができるのが原則ですが、底地はこの所有権のうち、「使用」の部分が制限されてしまっているのです。
つまり底地を買ってもその土地は利用することができず、地代を得られるのみとなります。そうなってくると、そもそも借地権のついている土地（底地）を買おう！という人はなかなかいないのが現実です。これが、底地が売却しにくく、整理しにくいと言われている所以です。また、借地権の契約期間が長いのも大きな理由としてあげられます。
（借地権の存続期間）
借地借家法3条：「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」
引用元： より
借地権を設定する場合には、最低でも30年、貸さなければなりません。貸した土地の上には建物があり、土地を貸している期間は、借地権がついている土地、いわゆる「底地」を持っているということになります。底地を整理するタイミングは契約満了や更新の際が多いですが、基本的に30年間はそのチャンスがありません。整理するタイミングが少ないことも、底地の整理が難しいと言われる理由のひとつです。
底地の整理方法
ここからは、底地の整理方法について具体的に解説していきます。底地整理ができる可能性があるのは、契約更新の際や契約当事者に相続が起こった場合です。代表的な整理方法は下記です。
借地人への売却
借地人から借地権を買い取る
借地権と底地権を同時売却
借地権と底地を交換
底地のみを第三者に売却
（1）借地人への売却
底地を整理する際、まず考えるべきは、借地人に売却する方法です。底地権を買い取ることができれば、借地ではなく自己所有の土地になるため、借地人としても資力さえあれば、購入を検討してくれるでしょう。底地を借地人に売却することができるのであれば、非常に話はスムーズに進みます。
（2）借地人から借地権を買い取る
（1）とは逆に、底地権者（地主）が借地権を買い取る方法です。借地人からすれば資力のある地主に売却することができますし、底地人からすれば返ってこないと思っていた土地が返ってくるため、スムーズに話が進む可能性もあります。ただ、借地人が引き続き土地を利用したい場合、こちらの方法は難しくなるでしょう。
（3）借地権と底地権を同時売却
借地権と底地権を一括で第三者に売却する方法です。完全な所有権として売却することができるので、売却価格は底地権、借地権をばらばらで売却するよりも高額になる可能性があります。
ただしこの方法は、底地人・借地人両者の同意、協力が必要になるため、どちらか一方が協力してくれなければ、実現できません。
もし説得できるようであれば交渉を進めてこの方法も検討すべきですが、頑なに拒んでいるようであれば、交渉や説得に時間を要することになり、結果的にメリットが少なくなってしまう可能性があります。
（4）底地と借地権の交換
底地の一部と借地の一部を同価値になるように交換する方法です。交換が実現した部分については、底地・借地が同一人に帰属し、整理は無事完了したことになります。これが実現できれば、土地の面積は減ってしまいますが、完全な所有権（底地権+借地権）の土地を取得することができます。お互いのメリットが合えばこの方法も考えられなくはないですが、交換部分の割合をどうするかなど、交渉は非常に高度になってきます。
（5）底地のみを第三者に売却
上記4つの方法が難しいとなるといよいよ、底地権単独での売却することを検討しなければいけません。ただ、この方法は売却価格が一番安くなってしまう可能性があるため、最終手段として考えておきましょう。
まとめ
底地を売却するには専門的知識や手続きが必要になり、なかなか一個人で対応するのは難しいため、専門業者を利用することをお勧めします。
専門業者には買取業者と仲介業者の2種類が存在します。買取価格より高く転売することで利益を得る買取業者を利用すると、当然買取価格は安くなってしまいます。一方で、仲介業者は客観的な立場から売り手と買い手を仲介してくれるため、比較的高く売れる可能性があります。
また、仲介業者は買取業者と比べて売却に時間がかかるイメージがあるかもしれませんが、そこまで極端な差はありません。とにかく高く底地を売却したいなら、底地買取業者ではなく、仲介業者に頼むと良いでしょう。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。借地権を始めとした不動産トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
