借地権の更新時に起こりやすいトラブルは?よくあるトラブルと対処法を解説
借地権の更新時のトラブルに注意!よくあるトラブルと対処法を解説

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借地権の更新が近づくと、「更新料はどのくらい必要だろうか」「地主とスムーズに話し合えるだろうか」と不安を感じる人もいるのではないでしょうか。借地権の更新に際しては、地代や承諾料などの契約条件をめぐり、思わぬトラブルが発生することがあります。特に初めての更新では、手続きの進め方がわからず戸惑うこともあるかもしれません。
この記事では、借地権の更新に伴う問題や、その対策についてわかりやすく解説します。スムーズに更新手続きを進めるために、どのような準備が必要かを確認していきましょう。

借地権の更新料に支払い義務はある?
借地権の更新料は、法律上の支払い義務はありません。
借地借家法には更新料に関する規定がないため、契約で明記されていなければ支払う必要はないのです。
しかし、地域の慣習や地主との関係を考えて支払うケースは多いのが実情です。
更新料を支払いが必要なケース
法律上、借地権の更新料には支払い義務はありません。しかし、以下のようなケースでは、更新料の支払いが必要になることがあります。
- 契約書に更新料の記載がある場合
- 地主との合意がある場合
- 過去に更新料を支払っている場合
1. 契約書に更新料の記載がある場合
借地契約の更新料は本来義務ではありませんが、賃貸借契約書に「更新料を支払う」と明記されている場合は例外です。契約書に記載があり、借地人と地主の押印があれば、両者の合意が成立しているとみなされます。
もし契約書に更新料の記載があるのに支払わなかった場合、「債務不履行」(民法第541条)に該当し、契約解除のリスクが発生する可能性があります。
契約が解除されると、借地上の建物を解体し、更地にして地主に返還しなければなりません。
2. 地主との合意がある場合
契約書に更新料の記載がなくても、借地人と地主の合意があれば支払い義務が生じることがあります。
特に、口頭での合意であっても、継続的な支払い実績があると、義務があると判断される可能性があるため注意が必要です。
3. 過去に更新料を支払っている場合
以前に更新料を支払っていた場合、「慣例として支払いが続くもの」と見なされる可能性があります。
例えば、契約書に更新料の記載がなくても、
- 何度も更新料を支払っている
- 領収書など支払いの証拠が残っている
こうした場合、更新料の支払いが継続される前提で契約が進むことがあり、途中で支払いをやめると地主とのトラブルにつながる可能性があります。
借地権の更新前に押さえておきたいポイント
借地権を更新する際には、押さえておきたいポイントがいくつかあります。具体的には以下の2つです。
- 借地権は更新できるのか
- 借地権の更新料の相場
借地権は更新できるのか
借地権は基本的に更新可能です。借地権の更新とは、すなわち地主と借地人が交わしている“土地賃貸借契約の更新”を指すもので、借地借家法では、正当な理由がない限り、地主がこの借地契約の更新を拒絶することを認めていません。
普通借地権の場合、借地借家法(新法)にもとづき、初回契約期間として定めた最短30年が終了した後は20年、その後は10年ごとに更新が可能です。
ただし、すべての借地権が更新できるわけではありません。たとえば、契約期間があらかじめ定められている定期借地権は、土地賃貸借契約満了後の更新が原則不可能です。
関連記事:借地権の契約期間は何年?|地主の言いなりにならないための基礎知識
借地権の更新料の相場
借地権の更新料の相場は借地権価格の5%または更地価格の約3%とするのが一般的ですが、地代を基準に計算する場合もあります。
また、更新料の相場は地域や物件の条件によっても大きく異なります。例えば、不動産価値が高い都市部では更新料が高くなる傾向があり、郊外では比較的低くなる場合があります。正確な相場を知るためには、路線価や近隣の事例を参考にするのが良いでしょう。
万が一、地主と借地人との間で更新料をめぐる意見の対立が生じた場合、裁判を起こすこともできます。裁判では、地主と借地人の主張をもとに、裁判所が公平な視点で更新料や契約条件に関する見解を述べます。ただし、裁判は時間と費用がかかるため、できるだけ事前の話し合いや交渉で解決を目指すことが望ましいです。
借地権を更新する際に起こりやすいトラブル
借地権を更新する際に起こりやすいトラブルは、以下の通りです。
- 地主に更新を拒絶された
- 地主に立ち退きを求められた
- 地主に地代の値上げを要求された
- 地主に更新料を求められた
- 旧法から新法への契約変更を求められた
- 借地権の更新手続きを忘れてしまった
地主に更新を拒絶された
地主が借地権の更新を拒絶するケースがあります。
例えば、地主が土地を別の用途に使いたい場合などです。地主から一方的に「更新拒絶」を告げられ、頭を抱える借地人も珍しくありません。
ただし、普通借地権の場合、借地借家法により、正当な理由がない限り更新拒絶は認められません。借地上に建物がある場合、借地契約は自動的に更新される仕組み(法定更新)があるため、地主の主張だけで更新が拒絶されることはありません。
借地人が契約内容や法律を十分に理解していないと、地主による不当な主張を受け入れてしまうリスクがあります。
地主に立ち退きを求められた
更新の際に地主から立ち退きを求められても、正当な事由がない限り借地人は立ち退きに応じる必要はありません。地主側の立ち退き要請が認められるケースとしては、
- 借地上に地主の居住用建物を建てる必要性が出てきた
- 借地人が地代を滞納している
- 建物が老朽化していて倒壊する危険がある
などがあります。つまり、こうした理由がない場合は仮に立ち退き料を提示されたとしても、立ち退きに応じる必要はないということです。
地主に地代の値上げを要求された
更新時や契約期間中に、地主から地代の値上げを要求されることがあります。
その背景には地価の上昇や経済情勢の変化が挙げられますが、こうした要求が必ず認められるわけではありません。
地代の値上げが認められるのは、周辺の借地と比べて現在の地代が極端に低い場合など、いわゆる正当事由があると判断されるケースに限られます。一方、根拠のない不当な要求が行われる場合もあるため、借地人は借地契約書や相場をよく確認し、冷静に対応する必要があります。
関連記事:地代の値上げには応じるべきなのか?借地権の地代トラブルを徹底解説
地主に借地権の更新料を求められた
更新時は、地主から更新料を請求されるケースが一般的です。ただし、更新料の支払いは法律で義務付けられていないため、支払いが必要かどうかは契約内容によります。そのため借地人は、事前に契約書をよく確認することが大切です。
また、地主によっては高額な更新料を要求してくることもあり、その額を巡ってトラブルになるケースもあります。
関連記事:借地権の更新料は支払うべき?更新料の相場やトラブルの対処法も解説
旧法から新法への契約変更を求められた
地主から旧法(借地法)から新法(借地借家法)への契約変更を求められた場合でも、借地人が合意しない限り、契約を変更する義務はありません。
旧法に基づく借地権は契約期間が長く、更新も可能であるため、借地人にとって有利な条件となりやすいです。したがって、地主は契約期間が短縮され、更新が制限される新法への変更を求めることがあります。ですが、こうした要請を受け入れないといけない決まりはありませんので、借地人がこれに応じる必要はありません。
借地権の更新手続きを忘れてしまった
普通借地権では法定更新という仕組みがあり、更新手続きをしなくても借地契約は自動的に継続します。そのため、更新を忘れたからといって借地権がすぐに消滅することはありません。
とはいえ、契約書を確認しないまま更新時期を過ぎると、条件を見落としたり、地主と認識がずれたりして、トラブルになる可能性があるでしょう。また、地主が高齢で連絡がつかない場合や、代替わりが起きている場合などは、うっかり更新手続きを忘れてしまうケースも考えられます。
借地権を更新する際に起こり得るトラブルの対処法
借地権の更新でトラブルが起きたときに有効な対処法は、以下の通りです。
- 地主と良好な関係を築いておく
- 借地権の専門家に相談する
- 借地権を売却する
地主と良好な関係を築いておく
借地権の更新をスムーズに進めるには、地主との信頼関係が欠かせません。日頃から誠実に接し、地代をきちんと支払うなどの小さな心掛けを積み重ねることが、良い関係につながるでしょう。
借地権は法律上、借地人の権利が強く守られていますが、一方的に権利を主張すると、かえってトラブルを招くことがあります。そのため、お互いにとって納得感がある、良好な関係性を目指しましょう。信頼を大切にしながら話し合いを進めることで、問題を防ぎやすくなります。
借地権の専門家に相談する
借地権の更新トラブルに直面したときは、早めに借地権に詳しい専門家に相談することを検討してみてください。
例えば、弁護士は法的手続きや地主との交渉を代行してくれます。借地権を専門としている不動産会社は、借地権の売却を伴う手続きやトラブル解決をサポートしてくれます。
契約内容が曖昧で話し合いが難航している場合でも、専門家に相談することで解決の道筋が見えてくるでしょう。
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借地権を売却する
借地権の更新に関するトラブルを避ける方法の1つとして、借地権を売却する選択肢があります。
売却の依頼先には、主に仲介業者と買取業者の2つがあります。不動産仲介会社を通じて第三者売却を行う場合は、適切な買主を見つけやすく、相場に近い価格で売却できる可能性があります。一方、買取は不動産業者が仕入れを目的に直接買い取るため、短期間で売却がまとまりやすい点がメリットです。
なお、売却には地主の承諾が必要で、さらに「譲渡承諾料」を必ず支払う必要がある点には注意しましょう。
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借地権の更新トラブルのご相談は中央プロパティーへ
借地権の更新では、更新拒絶や地代の値上げ、更新料の請求、借地期間の不明確さ、更新忘れなど、さまざまなトラブルが発生することがあります。しかし、こうした問題は、解決策を知ることで冷静に対応することができます。
借地権の更新トラブルには、「更新を機会に土地を返してほしい」という地主の本音が潜んでいることも珍しくありません。立ち退いて欲しいがゆえに、更新後に地主からの嫌がらせが続くケースもあります。このようなケースでは、トラブルの根本解決の手段として、借地権付き建物を第三者に売却するのが得策とも言えます。
借地権の売却にはさまざまな交渉や手続きが必要であるため、借地権売買の取引実績のある不動産仲介業者のサポートを受けることをおすすめします。センチュリー21中央プロパティーでは、借地権売買の取引実績が多数ある専門家が借地権の高価売却をお手伝いしています。借地権の売却を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事の監修者
弁護士
弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。