借地権の相続トラブルの相談先は?お悩みに適した相談先を紹介
借地権の相続トラブルの相談先は?お悩みに適した相談先を紹介!

目次
借地権の相続には、一般的な不動産の相続とは異なる複雑さがあります。土地の所有者である地主と建物の所有者である借地人の権利関係や、税金の問題など、多くの要素を考慮しなければいけません。
とはいえ、「相続なんて滅多に経験しないし…」「地主との関係もあるし、どうすればいいか分からない…」という方も多く、いざ借地権の相続が発生した際に、誰に相談すればいいのか分からず途方に暮れてしまうケースは珍しくありません。
そこでこの記事では、借地権の相続を相談するのに適した相手と、事前に準備すべきことについて詳しく解説します。

そもそも借地権とは?
借地権とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。
借地権には、「地上権」と「賃借権」の2種類の分類があります。
地上権は独立した物権で、地主の許可がなくとも第三者に譲渡や建て替えができる性質を持っています。賃借権は債権で、土地の上に建っている建物の増改築や売却には地主の許可が必要となります。したがって、賃借権よりも地上権のほうが借地人の権利の自由度が高いと言えます。
ちなみに、借地権が設定された一般住宅の多くは、賃借権に該当します。
借地権は、土地を貸す人(地主)と借りる人(借地人)との間で借地契約を結ぶことで成立します。借地人は地主から土地を借りる代わりに、土地の使用料である地代を支払います。
なお、借地人が借地権を得ても、土地の所有者は地主のままです。しかし、土地の上に建てた建物の所有者は、借地人となります。

この権利関係の複雑さが、借地権の相続時にトラブルを引き起こす主な要因と言えます。
関連記事::借地権とは?種類やメリット・デメリットわかりやすく解説
借地権の相続でよくあるトラブル
借地権の相続では、相続人同士の意見の不一致だけでなく、地主との間でもトラブルが発生することがあります。
こちらでは、
- 相続人同士で起こり得るトラブル
- 地主との間で起こり得るトラブル
についてそれぞれ解説します。
相続人同士で起こり得るトラブル
借地権付き建物の相続時に、相続人同士で起こりやすいトラブルには、以下のようなものがあります。
- 誰が借地権を相続するかで揉める
- 借地権と建物を巡って活用方針が合わずに揉める
借地権を複数人で相続する際、相続人同士の意見の食い違いが原因でトラブルになることがよくあります。
特に遺言書がない場合、誰が借地権を相続するかについての話し合いが難航しがちです。また、相続人それぞれの利害関係や将来の土地利用に対する考え方の違いから、意見の衝突が生じやすくなります。
このような事態に陥った場合は、相続人全員が参加する「遺産分割協議」で解決を図ります。万が一協議がまとまらない時は、家庭裁判所での調停や専門家に仲介してもらう形で解決します。
地主との間で起こり得るトラブル
借地権付き建物の相続時に、借地人と地主との間で起こりやすいトラブルには、以下のようなものがあります。
- 地主から立ち退きを要求された
- 地主から借地契約の更新を拒否された
- 地主から地代の値上げを要求された
- 地主から承諾料の支払いを要求された
- 借地権付き建物の増改築を巡ってトラブルになった
- 地主から借地権売却の許可を得られない
借地権を相続するタイミングで、地主から立ち退きを要求されるケースがあります。ただし、借地借家法では正当な事由がない限り、地主側からの一方的な立ち退き要求は認められません。
しかし、借地人側が法律を正確に理解できていないと、不当な要求に応じてしまったり、口論に発展してしまったりすることがあります。
また、地主による一方的な地代の値上げ要求も、よくあるトラブルの1つです。相続を機に、地主が地代の見直しを求めてくるのです。
ただし結論から言うと、借地人はこの要求に応じる必要はありません。借地借家法では、地代の増額請求には一定の条件が設けられているためです。正当な事由がなければ、地代の大幅な値上げは認められません。
さらに、地主からの高額な承諾料の支払い要求にも注意が必要です。借地権の相続には原則として地主の承諾は不要ですが、契約書に特約がある場合は例外となります。とはいえ、たとえ特約があったとしても、不当に高額な承諾料は認められない可能性が高いです。
これらのトラブルを回避するためには、借地借家法で定められた決まりや、契約内容を理解しておく必要があります。また、地主との交渉の際は専門家からアドバイスを受けることで、仮に不利な立場に立たされたとしても冷静かつ適切な対応ができるでしょう。
借地権の相続で困ったときの相談先
借地権の相続で困ったときには、専門家に相談することが解決への近道です。主な相談先は次の5つです。
- 弁護士
- 不動産会社
- 司法書士
- 公的機関の相談窓口
- 家庭裁判所
弁護士
借地権の相続や地主とのトラブルが発生したら、早めに弁護士に相談しましょう。弁護士は法律の専門家なので、借地権に関する法的な解決策を提示してくれます。
特に、以下のようなケースでは弁護士のサポートが有効です。
- 地主との間でトラブルが発生している
- 相続人の間で意見が対立している
弁護士は、地主との交渉を代行したり、法的手続きを代理したりすることも可能ですので、トラブルの相手と直接やり取りする必要がなくなり、精神的な負担を軽減できます。
また、地主の主張が法的に根拠のあるものなのか、弁護士が判断してくれるので安心です。
弁護士への相談は、法律事務所に行くのが一般的ですが、弁護士会が提供している無料相談サービスを利用するのも良いでしょう。まずは専門家の意見を聞いてみることがおすすめです。
関連記事:借地権に強い弁護士はどう探す?|借地人向けにわかりやすく解説
弁護士 | |
こんな場合におすすめ | すでに地主とのトラブルや相続人同士の争いが生じている場合 |
メリット | 地主やほかの相続人との交渉を代行してくれる |
主な相談先 | 弁護士事務所、弁護士会が運営する法律相談センター、自治体の市民相談室 |
相談料の目安 | 30分ごとに5000円~※別途弁護士に依頼した段階で支払う着手金と、依頼が完了した段階で支払う報酬金があります |
不動産会社
借地権の売却や活用について専門家のアドバイスが欲しい場合は、借地権の取り扱いを専門とする不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は、借地権の評価や売買、トラブル解決に関する豊富な経験と知識を持っています。
例えば、
- 借地権を売却したいけど、どうすればいいか分からない
- 地主との交渉をスムーズに進めたい
- 借地権の活用方法についてアドバイスが欲しい
といった場合に、専門的なサポートを受けることができます。
ただし、不動産会社にも得意・不得意があります。借地権の取引経験が少ない会社もあるので注意が必要です。
会社を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。
- ホームページなどで借地権の取り扱い実績が豊富かどうかを確認する
- 地主の交渉代行が可能かどうか
- 弁護士と連携してトラブルを解決できる体制があるかどうか
- 借地権の評価や権利調整に関する専門知識を持っているか
これらの点を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。
借地権専門の不動産会社なら【センチュリー21中央プロパティー】≫
不動産会社 | |
こんな場合におすすめ | 借地権付き建物の売却を検討している場合 |
メリット | 借地権の売却や地主とのトラブル解決ついて具体的な提案を受けられる |
主な相談先 | 借地権を専門に扱う不動産会社 |
相談料の目安 | 無料相談の会社が多い |
司法書士
司法書士は、不動産登記や相続手続きに関する専門知識を持っているため、借地権の相続手続きや、契約内容の精査を依頼することができます。
司法書士に相談する機会が特に多いのは相続登記を行うときです。司法書士は登記手続きの専門家で、複雑な申請手続きを一手に引き受けてくれます。
司法書士 | |
こんな場合におすすめ | 相続登記の手続きや遺産分割協議書の作成を依頼したい場合 |
メリット | 借地権の相続登記や契約書作成の手続きを代行してもらえる |
主な相談先 | 司法書士事務所、司法書士会が運営する相談窓口 |
相談料の目安 | 1時間ごとに2500円~5000円 ※別途司法書士に依頼が完了した段階で支払う報酬金があります |
公的機関の相談窓口
地域の行政機関が設けている無料の法律相談窓口で、借地権の相続に関する一般的なアドバイスを受けられます。各地の法テラス(日本司法支援センター)は、法律問題全般についての無料相談サービスを提供しています。
借地権の相続に関する初歩的な質問や、どのような専門家に相談すべきかといった情報を得たり、手続きの方向性を知ったりする際に役立つでしょう。
公的機関の相談窓口 | |
こんな場合におすすめ | 借地権の相続について基礎的なことを知りたい |
メリット | 無料で借地権の相続に関する一般的なアドバイスが受けられる |
主な相談先 | 市区町村の法律相談窓口、法テラス、各都道府県にある宅建協会 |
相談料の目安 | 多くの相談が無料 |
家庭裁判所
家庭裁判所は、借地権の相続に関して相続人同士の意見が対立した場合や、遺産分割協議が難航した際など、相続トラブルの最終的な相談先です。
家庭裁判所では、調停や審判を通じて、公平な第三者の視点から問題解決を図ります。
例を挙げると、複数の相続人同士で借地権の取り扱いについての話し合いを行った上で、合意が得られない場合は家庭裁判所の調停手続きを利用します。
ただし、家庭裁判所の手続きは時間がかかる上、いきなり裁判に持ち込むと当事者間の関係悪化を招く可能性もあります。そのため、家庭裁判所への相談は、他の方法での解決が困難と判断された場合の選択肢として考えたほうが良いでしょう。まずは当事者間での話し合いや、弁護士などの専門家を介した交渉を試みることをおすすめします。
家庭裁判所 | |
こんな場合におすすめ | 法律や過去の判例を踏まえた第三者視点の意見を得たいとき |
メリット | 相続トラブルを法的に解決できる |
相談料の目安 | 相談は無料 ※裁判の申し立てには別途費用がかかります |
借地権相続の相談前に準備すること
借地権相続の相談に行く前に、必要な資料や情報を整理しておくことで、専門家から具体的かつ的確なアドバイスを得やすくなります。また、自身の状況を客観的に把握することで、相談時に明確な質問や要望を伝えられるようになります。
借地権相続の相談に行く前に済ませておくべき項目は以下の通りです。
- 土地賃貸借契約書や関連資料を準備する
- 相続人や遺産全体の状況を整理する
- 地代の支払い状況を確認する
それぞれ解説します。
土地賃貸借契約書や関連資料を準備する
借地権が設定されている土地の土地賃貸借契約書を用意し、契約期間や条件、地代などの内容を確認します。
契約書には、契約期間、地代、更新料、更新条件など、借地権に関する重要な情報が記載されています。これらの情報は、相続手続きや今後の対応を検討する上で不可欠です。
契約書以外にも、過去の更新記録や、地代の領収書、地主とのやり取りに関する記録も揃えておくと、相談時に役立ちます。これらの資料は、時系列順に整理しておくと良いでしょう。
また、借地上の建物に関する資料も準備しておくことをおすすめします。これには、建物の登記簿謄本、固定資産評価証明書などが該当します。
相続人や遺産全体の状況を整理する
借地権の相続を円滑に進めるためには、借地や、借地上の建物の権利関係を正確に把握する必要があります。
また、固定資産税の負担状況も確認しましょう。建物の登記簿謄本や固定資産税の納税証明書などを用意しておくことで、建物の法的状況や課税評価額を正確に把握できます。
借地権に限らず、相続財産全体の整理を行っておくことは大切です。
預貯金、有価証券、他の不動産など、被相続人が所有していた全ての資産と負債のリストを作成してまとめておくことで、借地権の相続が全体の相続計画にどのように影響するかを検討できます。
借地権の相続を単独で考えるのではなく、他の相続財産との関連性や相続税の観点からも検討することで、より適切な判断ができるでしょう。
地代の支払い状況を確認する
地代の滞納は、相続の際に地主とのトラブルに発展する可能性があります。必ず過去数年分の地代支払いの記録を整理し、滞納がないかを確認しましょう。
もし滞納分がある場合は、地主との交渉や分割払いの提案などの解決策を、早急に検討する必要があります。
借地権の相続は専門家に相談しよう
借地権の相続には、複数の要素が複雑に絡んでくるため、専門家に相談することを強くおすすめします。借地権をよく知る専門家であれば、地主と借地人の双方にメリットがある提案が可能なため、円滑な相続手続きが期待できます。専門家のサポートを受けることでトラブルを未然に防ぎ、スムーズな借地権相続を実現しましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権の売買仲介会社です。トラブルを抱える借地権付き建物でも、売却サポートが可能です。
他の相続人や地主への交渉も、借地権の専門知識と独自のノウハウを持った当社が代行するため、トラブルの早期解決が実現します。
- 借地権付き建物の売却や処分を検討している
- 空き家のまま放置している
- 地主が売却を承諾してくれない
- 相続人が複数いて意見がまとまらない
相続をきっかけに借地権付き建物の売却をご検討の方や地主や・相続人とのトラブルでお悩みの方は、ぜひ当社へご相談ください。

この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。