借地権付き建物の売買契約書とは？記載項目や確認ポイント
借地権付き建物の売買契約書とは？記載項目や確認ポイント
目次
借地権付き建物の売買を契約するにあたって、契約に関する重要な情報がまとまっているのが売買契約書です。
不動産売買に日常的に関わる人でない限り、頻繁にその中身を見る機会も少なく、どのようなことが書かれているのかイメージしにくいかも知れません。
この記事では、「借地権付き建物の売買契約書」について、その概要や記載項目、そして契約時に後悔しないための確認ポイントを詳しく解説していきます。
「借地権付き建物売買契約書」とは
参考：借地権建物売買契約書
借地権付き建物売買契約書とは、借地権が設定された土地（借地）上に建てられた建物を売買するための契約書のことです。
この契約書は不動産売買契約書の一種で、建物の所有者（売主）と建物を購入する人（買主）の間で締結されます。
そもそも、借地権とは、他人から借りた土地に自分の建物を建てることができる権利のことを指します。
この場合、建物の所有権は借地人にありますが、土地の所有権は地主に残ります。
したがって、借地人は土地の使用に制約があり、地主の承諾が必要となる場合があります。
したがって、借地人は土地を利用する上で制約があり、建物の増改築や売却などの際には、原則として地主の承諾が必要となります。
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借地権付き建物の売買契約書に記載する主な項目
借地権付き建物の売買契約書には、通常の不動産売買契約書と共通する項目に加え、借地権特有の記載事項が含まれます。
借地権付き建物の売買契約書に記載する主な項目は、以下の通りです。
- 売買の対象物件と借地権の内容について
- 売買代金と手付金について
- 所有権移転と引渡しについて
- 危険負担（建物が滅失・損傷した場合）について
- 公租公課などの負担割合について
- 契約不適合責任（不適合があった場合の対処法）について
- 契約解除について
- 反社会的勢力の排除について
- その他（紛争の解決方法など）について
主な記載項目①：売買の対象物件と借地権の内容について
借地権付き建物の売買契約書には、まず「土地賃借権または地上権といった借地権を利用して借地上に建てられた建物の売買契約」であることを明記する必要があります。
その上で、売買の対象となる土地と建物を特定する情報を正確に記載します。
さらに、借地権の譲渡に関して、売主と買主の双方が合意していることを記載します。
この合意事項には、
- 借地権の内容・・・借地権の種類、借地期間、地代、更新料、その他特約事項
- 地主の承諾取得の具体的な手続き・・・誰が、いつまでに、どのような方法で地主の承諾を得るのか
- 譲渡承諾料の負担・・・地主へ支払う譲渡承諾料を売主・買主のどちらが負担するのか
などが含まれます。
主な記載項目②：売買代金と手付金について
売買価格は、建物（本体）の価値と借地権（敷地利用権）の価値を合算して設定されます。
契約書には売買代金の総額を明記しますが、消費税計算などの特別な理由がない限り、建物と借地権の価格の内訳は記載しないのが一般的です。
また、手付金※の金額や支払い時期、残金の支払い方法なども具体的に記載します。
※手付金とは、契約の証であり、解約権を留保する目的で授受される金銭のことです。
万が一、買主が契約を履行しない（債務不履行）場合、売主は手付金を没収することができます。
反対に、売主が契約を履行しない場合、買主は受領した手付金の倍額を請求することができます。
なお、一定の条件を満たす取引では、万が一売主が倒産した場合などに備え、手付金の保全措置を講じることが法律で義務付けられています。
主な記載項目③：所有権移転と引渡しについて
建物の所有権移転登記と、借地権の種類に応じた譲渡手続きを明記します。
- 地上権の場合・・・法務局で移転登記を行います。
- 土地賃借権の場合・・・原則として土地自体の賃借権移転登記は行われず、代わりに建物の所有権移転登記を行うことで第三者への対抗力を確保します。そのため、売却には地主の承諾が不可欠であることを記載します。
登記手続きの時期（通常は残代金決済と引渡しと同時）や費用負担の方法（売主・買主のどちらが負担するか、折半するかなど）、必要書類の準備（売主・買主それぞれが用意する書類）についても具体的に定めます。
登記に必要な書類としては、売買契約書、物件の登記事項証明書、固定資産評価証明書、印鑑証明書などが挙げられます。
通常、これらの手続きは司法書士に依頼します。
主な記載項目④：危険負担（建物が滅失、損傷した場合）について
契約締結後、引き渡しまでの間に天災地変など、売主・買主双方の責任ではない理由で建物が滅失または損傷を受けた場合の対応について規定します。
修繕の可否や費用負担、契約解除の条件を明確に定めることで、トラブルを防ぐためです。
滅失・損傷の程度、修復の可否、修復する場合の費用負担、契約の継続または解除の条件などを明確にします。
主な記載項目⑤：公租公課などの負担割合について
固定資産税、都市計画税、地代、仲介手数料、登記費用（登録免許税）、印紙税などの負担割合を明確に定めます。
公租公課や地代は、引渡し日を基準として日割りで精算する方法を定めることが一般的です。
また、不動産取得税は買主が負担することも明記します。
主な記載項目⑥：契約不適合責任（不適合があった場合の対処法）について
引き渡された建物や借地権が契約内容に適合しない場合の対応方法として、契約不適合責任に関する規定を定めます。
契約不適合責任とは、売買の対象である建物や借地権が種類、品質、数量に関して契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して修補や代金減額、契約解除などの責任を負う制度のことです。
具体的には、雨漏りやシロアリ被害といった建物の物理的な欠陥や、借地権に関する不適合（例：有効期間の誤り）などのケースを想定し、買主が請求できる権利（追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除）の条件を明確にしましょう。
特に中古物件の個人間売買では、特約によって売主の契約不適合責任を免責とするケースも多いですが、その有効性には条件があります。
主な記載項目⑦：契約解除について
契約解除の条件や手続き、契約が解除された場合の違約金や原状回復義務などについて明記します。
特に、借地権の譲渡が地主に承諾されなかった場合の対応（白紙解除の条件）も含めておくことが重要です。
例えば、『売主が指定の期日までに地主の承諾を取得できない場合、買主は契約を無条件で解除できる』などの条項を定めることで、当事者間のトラブルを防ぎます。
その他、住宅ローンが承認されなかった場合のローン特約による解除なども定めます。
主な記載項目⑧：反社会的勢力の排除について
売主と買主が反社会的勢力との関係がないことを相互に表明・確約し、万が一そのような関係が判明した場合の契約解除条項を設けます。
当事者だけでなく、代理人や保証人なども対象にするのが一般的です。
これは、コンプライアンス遵守の観点から、現在ではほとんどの不動産売買契約書に盛り込まれている、いわゆる「反社条項」と呼ばれるものです。
主な記載項目⑨：その他（紛争の解決方法など）について
契約書に定めのない事項が生じた場合の対応方法や、紛争が発生した際の解決方法（まずは当事者間の協議、それが難しい場合は裁判所の調停や訴訟など）について記載します。
紛争解決の手続きをより明確にするために、第一審の管轄裁判所も明記するのが一般的です。
借地権付き建物を売却するメリットとデメリット
「借地権付き建物売買契約書」の内容を理解する前提として、借地権付き建物を売却すること自体のメリット・デメリットを把握しておくことが大切です。
これらを理解することで、ご自身の状況に合った契約条件を検討することができます。
ここでは、借地権付き建物を売却することで得られる利点と、考慮すべき課題について詳しく解説します。
借地権付き建物を売却するメリット
借地権付き建物を売却する借地人のメリットは、以下の通りです。
- 借地権付き建物を現金化できる
- 地代や更新料の支払いが不要になる
- 地主との関係を解消できる
メリット①：借地権付き建物を現金化できる
借地権付き建物を売却することで、まとまった資金を得ることができます。
例えば、老後の生活資金として活用したり、住み替え先の購入資金に充てたりと、売却資金の使い道はさまざまです。
メリット②：地代や更新料の支払いが不要になる
借地権付き建物の所有者は、地主に対して定期的に地代を支払う必要があります。
地代は借地権の契約期間中ずっと発生し続けるため、長期的には大きな経済的負担となる可能性があります。
また、契約期間が満了した際には更新料が発生します。
借地権付き建物を売却することで、こうした定期的な金銭的負担から解放されるのは大きなメリットと言えるでしょう。
メリット③：地主との関係を解消できる
借地権付き建物を第三者に売却することで、地主との借地関係を解消できます。
地主との交渉や契約更新などの煩わしさから解放されるだけでなく、万が一関係が複雑化または悪化している場合には、売却によってトラブルを回避できます。
また、借地権付き建物を相続した場合、将来、相続人が地主との関係や契約を引き継ぐことになりますが、契約更新時には改めて交渉が発生する可能性もあります。
そのため、将来的な負担を考慮して早めに売却を検討することも有力な選択肢の1つと言えます。
借地権付き建物を売却する際のデメリット
借地権付き建物を売却する借地人のデメリットは、以下の通りです。
- 売却価格は所有権付き物件より低めになりやすい
- 買い手が見つかるまで時間がかかることがある
デメリット①：売却価格は所有権付き物件より低めになりやすい
借地権付き建物は、土地の所有権がないという制約があるため、市場価値が低くなりやすい傾向にあります。
したがって、借地権設定のない物件の市場相場よりも低い価格で取引されやすいです。
デメリット②：買い手が見つかるまで時間がかかることがある
借地権付き建物は、所有権付きの不動産に比べて流動性が低く、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
借地権が設定されているがゆえの制約の多さや契約条件の複雑さ、金融機関によっては住宅ローン審査のハードルが高くなるなどの要因が、敬遠される主な理由です。
そのため、売却活動が長期化する可能性があることを理解しておく必要があります。
スムーズな売却のためには、借地権を専門とする不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
仲介業者は独自のネットワークを駆使して買主を探してくれるため、より市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
また、借地権付き建物の売却に精通した専門家・弁護士との連携により、法的な手続きや、難航しがちな地主との交渉もサポートしてくれます。
当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と、独自の入札システム（オークション形式）を活用することで、好条件での購入希望者を見つけ出し、高額かつスピーディな売却を目指せます。
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もちろん、ご相談も無料なので、借地権売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問合せください。
借地権付き建物の売買契約書を作成する際の注意点
借地権付き建物の売買契約書を作成する売主側（借地人）は、以下の点に特に注意を払う必要があります。
- 物件の表示（地番、家屋番号など）を正確に記載する
- 契約不適合責任についての規定を記載する
売買契約書作成時の注意点①：物件の表示（地番、家屋番号など）を正確に記載する
対象となる土地の地番、建物の家屋番号、借地面積などの情報に誤りがあると、契約の有効性が問われるなど、重大なトラブルに発展する可能性があります。
正確な情報を記載するために、登記事項証明書（登記簿謄本）や測量図をもとにすることをおすすめします。
売買契約書作成時の注意点②：契約不適合責任についての規定を記載する
万が一、引き渡した物件に契約に適合していない瑕疵などが発覚した場合、買主は修補請求や代金減額請求、さらには契約解除を求めることができるため、売主側は予期せぬ責任を追及されるリスクがあります。
特約で責任を免除する場合でも、売主が知っていたのに告げなかった不適合については責任を免れられないため、物件の状況は誠実に告知し、契約書で責任の範囲や期間を明確に規定することが重要です。
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借地権付き建物の売却で困ったら、借地権の専門家へ相談しよう
借地権付き建物を売却する際に必要な売買契約書について詳しく解説しました。
借地権付き建物の売却は、通常の不動産取引以上に複雑な要素を含んでいます。
そのため、売買契約書には借地権の特性を考慮した多くの項目を盛り込む必要があり、後々のトラブルを防ぐためにも作成や確認には細心の注意が必要です。
法的知識がなければ理解が難しい要素も多く含まれるため、専門家のアドバイスを受けながら契約書を作成・確認することを強くおすすめします。
そもそも契約書以前に借地権付き建物の売買について詳しく理解できているか自信がない、という方もいらっしゃるかもしれません。
そのようなときこそ、不動産取引に精通した弁護士や不動産会社に相談するべきです。
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この記事の監修者
司法書士
司法書士。愛媛県出身。慶應義塾大学卒業。司法書士森川英太事務所代表。東京司法書士会所属。一般社団法人 相続総合支援協会 代表理事。借地権の相続対策において、親身で安心感を与える対応が顧客から好評を博す。
