土地の使用貸借の基礎知識｜賃貸借との違いや契約書の記載事項

土地の使用貸借の基礎知識｜賃貸借との違いや契約書の記載事項

土地の所有者が第三者に土地を無償で貸す契約を「使用貸借」といいます。
一般的に土地の貸し借りというと「賃貸借」を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、使用貸借は賃料が発生しない点で賃貸借とは大きく異なります。

使用貸借という言葉を聞いたことがあっても、賃貸借との具体的な違いや、契約時にどのような点に注意すべきか分からない方もいるでしょう。
使用貸借は、その無償という性質から特有の注意点が存在します。

この記事では土地の使用貸借について、基本的な概念や賃貸借との違い、契約する上での注意点、そしてトラブル防止に不可欠な契約書の記載事項まで、詳しく解説します。

土地の『使用貸借』とは

土地の使用貸借とは、土地の所有者（貸主）が他人（借主）に無償で土地を貸し付け、借主がこれを使用収益した後に返還することを約束する契約です（民法第593条）。

この契約は、貸主と借主の間で「無償で貸し借りする」という合意があれば、口頭でも成立します。
そして、期間の定めなく口頭での約束がほとんどです。
しかし、後々のトラブルを防ぐためには、契約書を作成することが強く推奨されます。

使用貸借の契約形態やルールは、民法第593条から第600条までの条文で定められています。

土地の使用貸借を契約する代表的なケース

土地の使用貸借契約は、主に以下のようなケースで選択されることがあります。

1. 親名義の土地に子が家を建てる場合
2. 親名義の家に成人した子が家賃を払わずに同居している場合
3. 駐車場や資材置き場として、第三者に土地を貸し出す場合

1. 親名義の土地に子が家を建てる場合

親が所有する土地を子どもに無償で貸し、子どもがその土地に自宅を建築するケースは、使用貸借の典型例です。

親子間では賃料のやり取りをしないことが多いため、特別な取り決めがなければ自然と使用貸借契約が結ばれている状態になります。

2. 親名義の家に成人した子が家賃を払わずに同居している場合

親名義の家に経済的に自立した成人済みの子（※）が家賃を支払わず同居している場合、法律上は親子間で使用貸借契約を結んでいると解釈されることがあります。

※未成年の子どもや、病気・障害などにより経済的に親の扶養が必要な子どもが同居している場合は、扶養関係に基づく居住とみなされ、使用貸借契約とは扱われない。

3. 駐車場や資材置き場として、第三者に土地を貸し出す場合

個人が所有する使っていない土地（遊休地）を、一時的に知人へ駐車場や家庭菜園のスペースとして無償で貸すケースも使用貸借にあたります。

また、法人が所有する土地を、取引先の業者に資材置き場や工事車両の一時的な駐車スペースとして無償で貸し出すような場合も、当事者同士で結ぶ契約の種類は使用貸借となります。

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 土地の「使用貸借」と「賃貸借」の違い

一見すると似ている土地の「使用貸借」と「賃貸借」は、主に以下の点が異なります。

• 対価（賃料）の有無
• 対抗要件の有無
• 契約期間
• 契約の解除方法
• 借主が亡くなった後の契約
• 土地を相続するときの扱い方

対価（賃料）の有無

土地の使用貸借と賃貸借の基本的な違いは、「対価（賃料）」が発生するかどうかです。

使用貸借は無償で土地を貸す契約であり、借主は土地の使用に対して地代や賃料を原則として支払いません。
一方、賃貸借契約では、借主は土地の使用の対価として、貸主に地代や賃料を支払います。

ただし例外的なケースとして、固定資産税等の公租公課を下回るような著しく低い額の地代が支払われている場合は、税務上または法的には使用貸借として扱われることがあります。
これは金銭のやり取りが行われているものの、実質的には無償に近い状態であると判断される可能性があるからです。

対抗要件の有無

対抗要件とは、当事者間で成立した権利関係を、契約当事者以外の第三者に対しても主張できるようにするための法的な要件のことです。

使用貸借契約に基づく借主の権利（使用借権）には、原則として対抗要件が認められていません。
なぜなら、使用借権自体を登記する制度がないためです。

したがって、例えば貸主が土地を第三者に売却した場合、元の使用貸借を結んでいる借主は、新しい土地所有者に対して「この土地を無償で借り続ける権利がある」と主張することは基本的にできません。
このように新しい所有者から立ち退きを求められた場合、原則として応じなければなりません。

一方、賃貸借契約に基づく借主の権利（賃借権）は、借地上の建物の登記（借地借家法第10条）や借地権の設定などの方法で対抗要件を備えることができます。
対抗要件があれば、土地の所有者が変わっても、新しい所有者に対して賃借権を主張し、契約内容に従って土地の使用を継続できます。

契約期間

使用貸借契約の期間は、当事者間の合意によって自由に定めることが可能です。
契約書で期間を定めなかった場合でも、契約で借主が土地を使用する目的を定めていた場合は、その目的に従った使用収益が終わるまで、または、使用収益をするのに足りる期間が経過するまで契約は継続します（民法第597条、第598条）。

また、例えば「5年間」といった具体的な年数や、「土地の上に建っている家に住まなくなるまで」といった条件で期間を定めることもできます。
このように、柔軟に期間を決められる点は、使用貸借契約の特徴の一つです。

期間も使用目的も定めなかった場合は、貸主はいつでも返還を請求できます（民法第598条2項）。

一方、建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（借地契約）の期間は借地借家法で強行的に規定されています。
建物の所有を目的とする場合、最初の契約期間は最低でも30年とされ（これより短い期間を定めても30年とみなされる）、当事者が合意すれば30年より長い期間を設定することも可能です（借地借家法第3条）。
契約で期間の定めがない場合も、契約期間は30年となります。
更新後の期間も法定されており（最初の更新は20年、2回目以降は10年）、借主の権利が強く保護されています。 

このように、土地賃貸借契約、特に建物の所有を目的とする借地契約は、比較的長期にわたる安定した土地利用を前提とした制度設計になっています。

	使用貸借	賃貸借 （借地契約 – 建物の所有目的）
主な根拠法	民法	借地借家法、民法
期間の定め方	当事者の合意で自由（年数、条件など柔軟）	当事者の合意（ただし最低期間あり）
最低期間	特になし	30年（最初の期間）
期間の定めがない場合	契約目的達成または相当期間経過まで	30年
更新後の期間	特段の定めなし（※合意による再契約は可能）	法定期間あり（初回20年、以降10年）
特徴	柔軟性が高い、比較的短期・一時的な利用に向く	長期的・安定的利用、借主保護が厚い

契約の解除方法

使用貸借契約において、契約期間や使用目的を定めていない場合、貸主は原則としていつでも契約を解除（返還請求）できます（民法第598条2項）。

また、期間や目的を定めていても、借主が用法違反をしたり、契約内容に反する使用・収益をしたりした場合は、貸主は契約を解除できます（民法第594条3項）。
これは、無償で土地を貸している貸主の権利を保護するための規定です。

一方、土地の賃貸借契約では、貸主が一方的に契約を解除したり、更新を拒絶したりするためには、「正当事由」（例：貸主自身が土地を使用する必要性が高い、借主の土地利用状況、立退料の提供など）が必要です。
加えて、契約期間満了の1年前から6カ月前までに更新しない旨の通知を行うなど、法で定められた手続きを踏む必要があります。

借主が亡くなった後の契約

使用貸借契約では一般的に、借主が死亡すると原則として契約は自動的に終了します（民法第597条3項）。
したがって、借主の権利は相続人に引き継がれません。
これは、使用貸借契約が貸主と借主個人の信頼関係に基づいて結ばれることが多いためです。

これに対して、賃貸借契約における借主の賃借権は財産権の一種と考えられており、借主が亡くなっても契約は終了せず、その権利は原則として相続人に相続されます。

このように賃貸借契約の場合、借主が亡くなったとしても、相続人が引き続き土地を利用することができます。

ただし、使用貸借契約を結ぶ際に、当事者間で「借主が亡くなった後も特定の相続人などに使用を認める」旨の特約を設けた場合、使用貸借であっても継続して土地の使用が相続人に認められます。

土地を相続するときの扱い方

使用貸借で貸している土地は原則として、相続時に更地と同様の「自用地」として評価されます。
つまり、土地の所有権に対する利用上の制約が（賃貸借に比べて）少ないものとして評価されるため、相続税評価額は比較的高くなる傾向があります。

一方、建物の所有を目的として賃貸借契約で貸している土地（底地）には借主の借地権が存在するため、土地の利用が大きく制限されていると評価されます。
そのため、相続税評価額は、自用地評価額から借地権相当額を差し引いた金額となり、使用貸借の場合よりも低くなるのが一般的です。

相続税評価額が高ければ、それだけ課される相続税も高くなる可能性があります。

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 土地の使用貸借で起こり得るトラブル

土地の使用貸借で起こり得るトラブルとしては、以下のようなものがあります。

• 土地の権利関係があいまいになる
• 想定していなかった使われ方をされてしまう
• 土地の返還に応じてもらえない

土地の権利関係があいまいになる

使用貸借契約は口頭でも成立するため、特に契約書を作成していない場合、契約内容の詳細（期間、使用目的、返還条件など）があいまいになりがちです。

長期間にわたって使用貸借が続くと、当事者間でも「借りている」という認識が薄れ、特に親子間など近しい関係では、借主側が「もらったもの」「実質的に自分のもの」と誤解してしまうケースがあります。

これが後々、所有権や返還を巡る争いに発展することもあります。

さらに、貸主や借主が亡くなり相続が発生した場合、契約書がないと、相続人の間で土地の権利関係や契約内容が不明確になり、遺産分割協議が難航したり、土地の売却や活用を進める上で大きな障害となったりする可能性があります。

契約書が存在しない場合、相続人や第三者から見たときに、土地の権利関係や契約条件が不明確になり、相続手続きや将来の売却・活用の際に支障をきたすことがあるのです。

想定していなかった使われ方をされてしまう

契約時に使用目的を明確に定めないと、貸主の意図しない用途で土地が使用される可能性があります。

例えば、「物置スペースとして貸したはずの土地が、いつの間にか駐車場になって不特定多数の第三者に又貸しされている」「家庭菜園として貸したのに、無断でプレハブ小屋が建てられていた」といったケースです。

このような目的外使用は、貸主にとって予期せぬ不利益をもたらす可能性があります。

例えば、無断で駐車場として利用されていることが発覚し、その駐車場で事故が発生した場合、所有者・占有者として貸主に一定の管理責任が問われる可能性があります。
また、土地の状況が変わってしまうことで、貸主自身の将来的な土地利用計画に支障が出ることも考えられます。

土地の返還に応じてもらえない

契約期間や契約終了時の条件（原状回復など）を明確にしていないと、いざ貸主が土地の返還を求めた際に、借主が土地の返還に応じないトラブルが発生し得ます。

特に、親子や親族間などで長期間にわたり無償で土地を使わせていたような場合、貸主が返還を求めても借主から「長年自由に使ってきたのだから、今さら返せと言われても困る」「ここが生活の基盤になっている」「立ち退き料を払ってほしい」などと主張され、返還を拒否されてしまうことがあるのです。

このような場合、最終的には訴訟で解決を図ることになりますが、裁判には多くの時間と費用、精神的な負担がかかります。
こうした返還トラブルを未然に防ぐためにも、使用貸借の決まりを定めた契約書の作成が極めて重要です。

土地を使用貸借で貸すときの注意点 

土地を使用貸借で貸すときの注意点は、以下の通りです。

• 土地の使用方法や範囲を取り決めておく 
• 原状回復について具体的に取り決めておく 
• 地代や賃料は受け取らないようにする 
• 契約書を作る 

土地の使用方法や範囲を取り決めておく 

借主による土地の不適切な使用を防ぎ、貸主の意図に沿った土地利用を確保するためにも、土地の使用貸借契約を結ぶ際には、土地の使用方法や使用範囲を具体的に定めておきましょう

住宅を建築する目的で土地を貸すのであれば、「借主〇〇の自己居住用の一戸建て住宅の建築及びその敷地としてのみ使用すること」といった形で明確に規定します。

さらに必要であれば、「建物の構造は木造とする」「建物の高さは○メートル以下とする」「敷地内の樹木の伐採は禁止する」など、より具体的な条件を付け加えることも有効です。

これらの取り決めを契約書に明記することで、借主による土地利用の範囲を限定し、貸主の意図に反する使われ方を抑制できます。

原状回復について具体的に取り決めておく 

契約終了時に土地の返還を巡るトラブルの発生を防ぐためには、事前に原状回復の範囲や方法を明確にしておく必要があります。
原状回復とは、土地を借りる前の状態に戻すことを指します。

具体的には、「契約終了時には、借主の責任と費用負担において、土地上に存在する建物その他の工作物一切を収去し、土地を更地の状態に戻して貸主に返還する」といった条項を設けるのが一般的です。

これにより、建物の解体費用などをどちらが負担するのかといった争いを避けることができます。

また、原状回復の具体的な範囲（例：地中の埋設物の撤去義務の有無、整地の程度など）についても、可能な限り詳細に定めておくとより安心です。

地代や賃料は受け取らないようにする 

使用貸借契約の根幹は「無償」であることです。

もし貸主が借主から、土地の使用対価とみなされる地代や賃料を受け取ってしまうと、法的には賃貸借契約とみなされる可能性があります。

賃貸借契約と判断されると、借地借家法の適用を受ける（＝借主の権利が強くなる、貸主からの解約が難しくなるなど）といった、貸主にとって予期せぬ法的義務や制約が生じる場合があります。

借主との関係が良好な場合、借主からの好意により「謝礼」や「負担金」といった名目で金銭を払いたいと申し出てくるケースもありますが、それが実質的に土地使用の対価（地代）とみなされる可能性のある金銭であれば、このような申し出は断るようにしましょう。

ただし、借主が土地にかかる固定資産税や都市計画税に相当する金額を「負担金」として支払うケースについては、一般的に、直ちに賃貸借契約とみなされるわけではないと考えられています。
とはいえ、税務上の判断や個別の事情によっては解釈が異なる可能性もあるため、金銭の授受を行う場合は事前に専門家に相談するなど慎重な判断が必要です。

契約書を作る 

繰り返しになりますが、たとえ親子や親しい間柄であっても、使用貸借契約を結ぶ際は口頭での合意だけに留めず、契約内容を明確に記載した書面による契約書を作成しましょう。

契約書があれば、後々起こり得る「言った・言わない」のトラブルを防ぎやすくなります。

契約書は、契約内容を客観的に証明する重要な証拠となります。
万が一トラブルになったとしても、契約書に基づいて自身の主張を立証しやすくなります。
具体的にどのような事項を契約書に記載すべきか、詳しくは次章で解説します。

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土地の使用貸借で契約書に記載する事項 

土地の使用貸借で契約書に記載する事項は、以下の通りです。

• 土地の情報
• 土地の使用目的
• 契約期間
• 契約の解除
• 借主の原状回復の義務
• 禁止事項

土地の情報 

契約書には、契約の対象となる土地を特定するための情報を記載します。
これにより、どの土地についての契約なのかを明確にし、後々の認識の齟齬や境界トラブルを防ぎます。

具体的には、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）や公図に基づいて、以下の情報を正確に記載します。

• 土地の所在（例：〇〇区〇〇町〇丁目）
• 地番（例：〇〇番〇）
• 地目（登記上の地目と現況が異なる場合は両方記載することも）
• 地積（面積）（例：〇〇.〇〇平方メートル）
  可能であれば、別途、住宅地図や公図の写しなどを添付し、貸し出す範囲を図示しておくと、より明確になります。

土地の使用目的 

契約書には、借主が土地を使用する目的を具体的に記載します。
借主の土地使用範囲を制限し、貸主の意図しない使用を防ぐためにも、土地の使用目的を明確に定めておきましょう。

「借主〇〇の自己居住用の一戸建て住宅の敷地として使用する」「借主〇〇が使用する自家用車の駐車スペースとして使用する」「家庭菜園として使用する」など、できる限り具体的に特定します。

使用目的を限定することで、例えば住宅地として貸した土地が、借主によって勝手に事業用の倉庫などに利用されるといった事態を防ぐことができます。

契約期間 

使用貸借契約の契約期間は、契約を結ぶ当人同士の合意で自由に設定できます。
裏を返せばあいまいになりやすい部分でもあるため、明確な契約期間を定め、契約書に記載しましょう。

「契約締結日から〇年間とする」といった具体的な期間を設定する方法のほか、「借主〇〇が死亡するまで」や「本件土地上の建物を取り壊すまで」といった、終了時期が不確定な条件で定めることも可能です。

また、契約の更新条件についても決めておくと良いでしょう。
例えば、「期間満了の6カ月までに双方から申し出がない場合は、さらに5年間自動更新される」といった内容です。
更新しない場合は、その旨を明確に記載します。

契約の解除 

どのような場合に契約期間の途中であっても契約を解除できるのか、その条件（解除事由）及び解除の手続きを具体的に定めておくことが重要です。
これにより、契約違反があった場合などに、貸主が契約関係を解消するための根拠となります。 

一般的な解除事由としては、以下のようなものが考えられます。

• 借主が契約で定めた使用目的に違反した場合
• 借主が貸主の承諾なく土地の形状を変更したり、第三者に転貸したりした場合
• 借主が公序良俗に反する行為を行った場合
• 借主が破産手続開始の決定を受けた場合
• その他、本契約に違反し、信頼関係を破壊するに至った場合 加えて、「契約解除の際は、〇カ月前までに書面で通知するものとする」といった解除手続きに関する規定も設けておくと、より丁寧です。

借主の原状回復の義務

使用貸借契約が終了した際に、借主が土地をどのような状態で返還しなければならないのか、原状回復義務について明確に定めます。
特に建物が建てられている場合などは、借主の原状回復義務があいまいだと、その撤去費用や手続きをめぐってトラブルになりやすいため、必須の条項と言えます。

具体的には、「借主は、本契約が終了した場合、自己の費用と責任において本件土地上に存在する建物及びその他の工作物等を全て収去し、本件土地を原状に復して（例：更地にして）貸主に返還しなければならない」といった形で、費用負担者と返還時の状態を明記します。

土地の造成などで形状を変更した場合の回復範囲についても、具体的に定めておくと良いでしょう。

禁止事項 

貸主として、借主に行ってほしくない行為を「禁止行為」として具体的に列挙しておきます。

加えて禁止行為を行った場合の対応（例：是正要求、損害賠償請求、契約解除など）についても定めておくと、契約の遵守を促す効果が期待できます。 

土地の使用貸借契約において規定されることの多い主な禁止事項としては、以下のようなものが挙げられます。

• 第三者への転貸・使用借権の譲渡禁止
• 土地の形状変更等の禁止
• 使用目的外の使用禁止
• 建物の増改築等の禁止
• 危険物等の持ち込み・保管禁止
• 反社会的勢力の利用禁止

 第三者への転貸・使用借権の譲渡禁止

貸主の承諾なく、土地を第三者に又貸ししたり、使用する権利（使用借権）を譲渡したり、担保に供したりすることを禁止します。

土地の形状変更等の禁止

貸主の承諾なしに、土地の形状を変更（造成、切土、盛土等）したり、土地上に新たな工作物を設置したり、土地の性質を変えるような行為をすることを禁止します。
これにより、土地の価値が下がったり、将来的に建物を建てられなくなったりする事態を防ぐことができます。

具体的には、土地の造成（切土・盛土）、コンクリート打設、工作物の設置、樹木の伐採などが挙げられます。

使用目的外の使用禁止

契約で定めた使用目的以外での土地の使用を禁止します。

これにより、貸主の意図しない土地の使用を防ぎます。

 建物の増改築等の禁止

土地上に建物が存在する場合、貸主の承諾なしに建物の増改築、大規模な修繕、取り壊しを行うことを禁止します。

これにより、土地の返還時のトラブルを防ぎます。

危険物等の持ち込み・保管禁止

爆発物、引火性の高い物品、その他危険物や有害物質を土地内に持ち込み、保管することを禁止します。

反社会的勢力の利用禁止

借主自身または関係者が反社会的勢力であることが判明した場合や、土地を反社会的勢力の活動に利用したり、反社会的勢力を立ち入らせたりすることを禁止します。

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土地の使用貸借や底地のお悩みはセンチュリー21中央プロパティー

この記事では、土地を無償で貸し借りする「使用貸借」について、その基本的な性質、賃貸借との違い、注意点、そして契約書に記載すべき事項などを解説しました。

使用貸借は賃貸借と混同されやすい契約ですが、地代の支払いや対抗要件の有無、契約期間の柔軟性、相続時の扱いなどに明確な違いが存在します。

使用貸借は特に親族間の口約束で締結されがちですが、無償であるがゆえのトラブルリスクも内包しています。
後々の紛争を避け、円満な関係を維持するためにも、どのような間柄であっても必ず書面で契約内容を明確にしておきましょう。

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