借地契約の契約違反について

借地権とは「建物を所有する目的で土地を借りる権利」のことをいいます。地上権と土地賃借権の2つに分かれますが、実際に利用されているのは殆どが土地賃借権です。借地権の定義については借地借家法という特別法に記載があります。

借地権は借地契約のタイミングによって適用される法律が異なります。「一度土地を貸したら、返ってこない。」等の問題を解決するため、1992年8月1日に法律改正がなされ、新法が成立施行されたためです。借地契約の締結日がこの法改正より前の場合は借地法（旧法）が、後の場合は借地借家法（新法）が適用されます。
旧法と新法の主な違いは下記になります。

	借地権の種類		契約時の在続期間		更新後の在続期間
					最初の更新	二回目以降の更新
借地法(旧法)	旧法上の借地権	堅固建物	期間の定め有	30年以上	20年以上	10年以上
			期間の定め無	30年	20年	10年
		非堅固建物	期間の定め有	30年以上	20年以上	10年以上
			期間の定め無	30年	20年	10年
借地借家法(新法)	普通借地権		期間の定め有	30年以上	20年以上	10年以上
			期間の定め無	30年	20年	10年
	定期借地権	一般定期借地権		50年以上	更新無し ※期間満了後原状回復(更地)
		建物譲渡 特約付借地権		30年以上	建物譲渡に伴い借地権は消滅
		事業用借地権		10年以上 50年未満	更新無し ※期間満了後原状回復(更地)

新法下では5つの借地権が新設されました。

なかでも、(2)(3)の定期借地権は大きなインパクトがありました。定期借地権は、更新を前提としない借地権であり、期間満了に伴い土地を更地にして返却する必要があります。これにより、一度土地を貸したら返ってこない、ということが無くなり、地主は土地を貸しやすくなりました。
借地権の活性化につながるであろうと期待しての新制度でしたが、新法が施行されてから時間がたった現在においても、存在する借地権の多くは旧法のままです。旧法時代の契約を新法適用の契約に移行するには、当事者間で新たに契約を締結する必要があります。

こちらは地主、借地人に分けて解説していきます。

賃貸借一般については一般法である民法に規定されていますが、不動産の賃貸借に関しては、借地借家法という特別法で規定されています。借地権の定義に基づき、建物を借りる場合および建物を所有する目的で土地を借りる場合に、借地借家法が適用されます。しかし明らかに⼀時使⽤として借地権を設定した場合は、⼀部の借地借家法の規定しか適⽤されません。また使⽤貸借の場合も借地借家法は適⽤されませんのでご注意ください。

土地賃借権を第三者に主張するためには、貸主と共同で登記をすることが必要です。しかし登記をすると借主に強力な権利が与えられるため、協力的な貸主は少なく、結果として登記は実現できないことが殆どです。そこで、借地借家法では、第三者対抗要件を緩和し、借主を保護するようにしています。

具体的には、下記の内容です。

ここからは、借地契約を締結する際の注意点について解説していきます。借地契約する際の注意点は大きくは２つです。

実は借地契約自体に書面は必要なく、口頭のみで成立します。しかしだからと言って、契約内容を残しておかないのは後々のトラブルの元です。契約内容や特約等をしっかりと書面で残し、貸主、借主双方が保管しておくとよいでしょう。また実際にトラブルが起きてしまった際にも、双方の主張等を書面に記録しておくことは重要です。

借地権は1年や2年で返ってくるものではありません。

借地借家法3条：「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」

引用元： より

とあるように少なくとも30年は返ってこないのです。それどころか更新されてしまえばもっと長い間返ってこないこともあります。安易な気持ちで土地を貸してしまうと、後々痛い目を見る可能性があるので注意が必要です。