敷金とは、契約締結に際して、契約成立時から契約終了時の目的物明渡終了時まで賃借人（借地権者）の債務不履行による損害（賃料の不払い、目的物の損傷）を担保するために、あらかじめ賃借人（借地権者）から、賃貸人（地主、借地権設定者）に交付されるものです。

契約が終了した際には、その損害額を差し引いて賃借人に返還されることになります。敷金のカバーする範囲は賃借人の「債務不履行による損害」（例えば、賃料の未払い、故意・過失による損傷等）を担保するものになります。したがって、通常の使用によって不可避的に発生する劣化については敷金はカバーしないと考えられます。

判例（最判昭53年12月22日民集32巻9号1768頁）では「特段の事情の無い限り、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人には承継されない」としています。つまり、賃借人が変更になる場合敷金は新賃借人には承継されないということです。

例えば、旧賃借人が賃貸人に対して敷金を新賃借人の債務不履行を担保とすることを約束するか、または、旧賃借人が敷金返還請求権を新賃借人に譲渡する、と判例では言っています。
上記で敷金とは何かについて簡単に説明しました。それによると、敷金は「…契約成立時から契約終了時の目的物明渡終了時」までの債務不履行を担保する金銭になります。

そうすると、新賃借人に敷金の権利義務関係が引き継がれるとすると、旧賃借人は契約関係から離脱したにもかかわらず、新賃借人の債務不履行まで担保することになってしまい、敷金交付者に予期に反する不利益を被らせることも考えられます。

そもそも、賃貸人の義務内容は、賃貸人が変更になっても変化が無く、賃貸人が変更になっても賃借人にとって不利益を被ることは考えにくいことから、賃貸人の変更により、賃貸借契約の終了は当然にはおらないとされています。

その結果、敷金も新賃貸人に当然に承継されるとされています。その際は敷金全額を持って承継されるとされています。ただ、契約終了後の移転の場合には、敷金に関する権利義務が新所有者に当然に承継されるものではありません（最判昭48年2月2日）。