借地権
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旧法賃借権とは?特徴や借地権の種類・メリットデメリットも

建物や土地の売買・相続をする際に、「旧法賃借権」という言葉を目にしたことがある方もいるでしょう。旧法賃借権は借地権の一種であり、所有権のある土地や新法借地権によって借りた土地とは異なった特徴を持っています。

当記事では、旧法賃借権について解説し、メリットとデメリットを紹介します。借地権の売買・相続を行う際には、借地権について正しい知識を持っておくことが大切です。借地権付きの土地の特徴を知りたい方はぜひ参考にしてください。

 

1.旧法賃借権とは?

旧法借地権とは、借地権の1つです。借地権とは、他人名義の土地を借りて使用する権利のことを指します。借地権設定された土地に住宅を建てた場合、建物自体は借主の所有物となりますが、土地の所有権は地主から移りません。

借地権の種類はいくつかありますが、まず押さえておくべきなのが「地上権と賃借権」「旧法と新法」の違いです。ここでは、「地上権と賃借権」「旧法と新法」がそれぞれどのように異なるのかを解説します。

なお、借地権についてさらに詳しく知りたい場合は、下記のリンク先もご参照ください。

借地権とは?種類やメリット・デメリット、借地権の対抗要件も解説

 

1-1.賃借権と地上権の違い

賃借権と地上権のどちらも土地の所有権が移らない点では同じです。しかし、2つの権利には下記のような違いがあります。

賃借権 賃貸借契約に基づいて、賃借人(借りた人・借地人・借地権者)が土地を使用したり収益を上げるために利用したりできる「債権」です。賃借人には、土地の賃料を支払う義務があります。また、地主の承諾なく土地の賃借権を譲渡・転貸することはできません。
地上権 工作物や竹木を所有するために、他人が所有権を持つ土地を自由に利用できる「物権」です。地主と賃借人の間で契約が交わされていない限り、賃料を支払う義務はありません。また、地主の承諾がなくても土地の地上権を譲渡・転貸することができます。

出典:国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

地上権は地主にとって圧倒的に不利な条件が多く、流通する土地に設定されるケースは稀です。地上権はほとんどが地下トンネル建設などの公共事業による「区分地上権」か、債務不履行による競売で設定される「法定地上権」となります。一般的に「借地権・借地権付き建物」と言えば「賃借権」を指すと考えてよいでしょう。

 

1-2.旧法借地権と新法借地権の違い

借地権は借地契約が締結された年によって、旧法が適用されるか新法が適用されるかが異なります。

旧法借地権は、不動産の貸し借りにおいて歴史上非常に不利な状況に置かれることが多かった賃借人を保護するため、1921年に制定された借地法です。ただ、この法律の制定により賃借人の権利が強化された結果、貸した土地を返してもらえないなど、地主にとって不利な状況が多く発生するようになりました。そこで地主と賃借人が平等な権利を主張できるよう、1992年8月1日に制定されたのが新法借地権(借地借家法)です。

新法借地権の普通借地権では、契約更新時の条件が明記されたことにより、正当事由に当てはまらない場合は地主が借地権更新を拒否しやすくなりました。また、借地権存続期間終了に伴い確実に土地を返してもらえる「定期借地権精度」が作られたことにより、地主が安心して土地を貸し出せるようになったと言えます。

出典:国立国会図書館 日本法令検索「借地法」

出典:e-GOV法令検索「借地借家法」

新法借地権の詳細については、下記のリンク先も参考にしてください。

借地借家法をわかりやすく解説!歴史や借地権の種類も紹介

 

2.旧法賃借権の特徴は?

旧法賃借権では、建物の構造や契約時に契約期間を定めたか否かによって、契約の存続期間が異なります。旧法賃借権で定められている契約存続の最低期間と特徴は、下記の通りです。

【旧法賃借権の存続期間】

種類 堅固建物(鉄筋造・鉄筋コンクリート造など)
期間の定め あり
存続期間 30年以上
更新後の存続期間 30年以上
種類 堅固建物(鉄筋造・鉄筋コンクリート造など)
期間の定め なし
存続期間 60年
更新後の存続期間 30年
種類 非堅固建物(木造など)
期間の定め あり
存続期間 20年以上
更新後の存続期間 20年以上
種類 非堅固建物(木造など)
期間の定め なし
存続期間 30年
更新後の存続期間 20年

【旧法賃借権の特徴】

  • 当事者間の同意があっても、法定存続期間より短い期間の契約はできない
  • 正当な理由があると認められない限り、地主は賃借人に明け渡しを要求できない
  • 新法借地権に則った契約を新たに結び直さない限り、旧法賃借権が適用され続ける

明け渡しを要求できる正当な理由がなければ、旧法賃借権で契約されたすべての土地は半永久的に更新し続けられます。また、旧法賃借権で契約された土地は、契約を更新・譲渡しても新法が自動的に適用されることはありません。新法借地権を適用したい場合、地主と賃借人双方の合意の元、新たに契約を交わす必要があります。

 

2-1.旧法賃借権にかかる費用

旧法賃借権の土地を借りるには、毎月の地代の他に更新料・承諾料・名義書換料などが必要です。各費用の目安は下記の通りとなります。

地代(年間) (固定資産税+都市計画税)×3~5倍前後
更新料 更地価格×3%前後
承諾料(建て替えの承諾料) 更地価格×3~4%前後
承諾料(一部増改築の承諾料) 更地価格×2~3%前後
借地条件変更承諾料 更地価格×10%前後
名義書換料 借地権価格×10%前後

各費用は、地主と賃借人の契約に基づいて定められる金額です。上記はあくまでも目安であり、金額は地域の相場や慣習、土地の使用方法によっても異なるため、借地契約書を作成する際は入念な確認を行いましょう。

 

3.旧法賃借権のメリットとデメリット

旧法賃借権にはさまざまなメリットやデメリットがあります。購入者自身のライフスタイルや人生設計によっては、メリットがデメリットに変わったり、想定外の費用がかかったりする可能性もあるため、注意しなければなりません。

ここでは、旧法賃借権のメリットとデメリットを解説します。

 

3-1.旧法賃借権のメリット

旧法賃借権の主なメリットは、下記の通りです。

  • 物件購入費用を抑えられる
  • 固定資産税や都市計画税などがかからない
  • 更新が可能で半永久的に住み続けられる

旧法賃借権のある土地を借りる場合、価格は購入したときの60~80%前後となるケースが一般的です。そして土地の固定資産税や都市計画税の支払いは、土地所有者である地主が行います。住宅を建てる際、「初期費用を抑えたい」「土地を使用する費用を抑えたい」という人に向いた契約だと言えるでしょう。

また旧法賃借権は貸し手側より借り手側に有利な契約内容です。賃借人が常識的な土地の使い方をしていればほとんどのケースで更新が可能であり、一度契約を交わしてしまえば半永久的に住み続けることができます。

 

3-2.旧法賃借権のデメリット

旧法賃借権の主なデメリットは、下記の通りです。

  • さまざまな費用がかかる
  • 建て替えや売却に地主の許可がいる
  • 銀行の住宅ローンが下りにくい場合がある

自分で土地を所有するわけではないため、土地への固定資産税や都市計画税はかからないものの、建物へは税金がかかります。また、毎月の地代や契約更新料、建物の増改築には承諾料など、地主に払うお金が必要です。長期的に見れば土地を取得するよりトータルコストが高くなるケースがあるため、あらかじめ計算しておくとよいでしょう。

また、銀行によっては借地物件は住宅ローンの担保と見なされなかったり、建物の増改築・売却には必ず地主の許可を取る必要があったりする点もデメリットと言えるでしょう。

 

まとめ

旧法借地権とは、1992年7月までに設定された借地権のことです。土地を得る初期費用を抑えられ、なおかつ借り手側に非常に有利な権利であり、半永久的に住み続けられるメリットもあります。一方で、地代や更新料などのコストがかかったり、建て替えの際に地主の許可が必要だったりするなどのデメリットもあるため、メリット・デメリットの比較が必要です。

中央プロパティーでは、借地権についてのお悩みに不動産鑑定士・弁護士・司法書士などの専門家が対応します。借地権の売却をお考えの方は、ぜひ一度CENTURY21中央プロパティーにご相談ください。

この記事の監修者
塩谷 昌則氏名 塩谷 昌則
会社名 エルピス総合法律事務所
資格 弁護士
弁護士登録番号:32967
経歴
  • 東京大学法学部卒業
  • 司法試験合格後、都内法律事務所で勤務弁護士を経て平成20年独立、エルピス総合法律事務所開設
  • 平成25年 経済産業大臣認定 経営革新等支援機関
書籍情報
  • 事例でわかる 大家さん・不動産屋さんのための改正民法の実務Q&A

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