借地権・底地のよくある質問
よくある質問
借地権の売却について
- 借地権を売却する際の流れを教えてください。
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借地権売却の流れは、以下の通りです。
①借地権の評価・査定を行う
②地主に交渉し譲渡承諾を得る
③地主と譲渡承諾の内容を協議する
④販売活動開始
⑤買主と地主間で契約条件の確認
⑥売買契約の締結
⑦借地権の引き渡し（決済）当社では、契約内容の確認や地主への交渉もすべて代行します。
- 借地権と底地を一緒に売却することはできますか？
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地主との合意があれば、借地権と底地の同時売却が可能です。
同時売却の場合、所有権と同じ扱いになるため、高額での売却が可能です。
地主が承諾してくれない場合は、当社にご相談ください。当社が地主への交渉を代行することも可能です。
- 借地権を売却する際にかかる費用は何がありますか？
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借地権の売却時にかかる費用は、主に以下の通りです。
・譲渡承諾料
・登記費用
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税
・仲介手数料
・建物解体費用
・ゴミ処分費用当社は、仲介手数料はじめ、諸費用0円で売却をサポートします。
- 借地権を高く売るにはどうしたらいいですか？
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一般的に、買取業者よりも仲介業者の方が借地権を高く売却できます。
手取りを増やすために、弁護士相談費用や仲介手数料がかからない不動産会社を選ぶこともポイントです。
査定額を知りたい方は、当社の借地権無料査定サービスをご利用ください。
- 借地権はいくらで売却できますか？
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地主との関係性や不動産の場所、売却先によって借地権の評価が決まります。
・地主や買取業者の場合：市場価格の50％程度
・仲介業者の場合：市場価格の70％程度
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
参考記事：借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わるって本当？
- 借地権を売却する方法を教えてください。
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借地権を売却する場合、以下の方法があります。
・地主に売却する
・第三者に売却する
・等価交換を行う
・同時売却する
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地権を売却する際、地主の承諾は必要ですか？
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借地権を売却する場合、地主の承諾は必要です。
地主が承諾してくれない場合は、当社にご相談ください。当社が地主への交渉を代行することも可能です。
借地権の相続について
- 借地権を相続放棄した場合、どうなるのですか？
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借地権を相続放棄することは可能です。
ただし、以下のようなケースでは相続放棄ができません。
・相続放棄の期限である3ヵ月を超えた場合
・相続放棄前に遺産を使い込んでしまった場合
・単純承認が成立した場合
・相続人全員が借地権を相続放棄した場合
詳しくは、以下の記事で解説しています。
- 借地権を相続する場合、更新料や承諾料は必要ですか？
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借地権を相続する場合、更新料や名義変更料は不要です。
- 相続人が複数いる場合、借地権はどのように分割されますか？
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不動産を相続する場合、単独名義での相続をおすすめします。
借地権を共有名義で相続した場合、共有者間でのトラブルになりやすいからです。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地権を相続した際、相続税はどれくらいかかりますか？
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借地権の相続税は、以下の計算式で求めることができます。
普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 相続した借地権の評価額はどうやって決まりますか？
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借地権の評価は、路線価または固定資産税評価額を使うことが一般的です。
路線価を用いる場合：路線価×土地の面積
固定資産税評価額を用いる場合：固定資産税評価額×評価倍率
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地権の相続にはどのような手続きが必要ですか？
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借地権を相続した場合は、以下の手続きが必要です。
・借地上の建物の相続登記を行う
・地主に相続が発生したことを共有する
- 借地権を相続する際、地主の承諾は必要ですか？
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借地権の相続時に、地主の承諾や名義変更料の支払いは不要です。
- 相続した借地権を売却できますか？
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相続した借地権でも売却可能です。
相続登記が未了の場合も、当社でサポートいたします。建物の中に家財道具が残っている場合でも、片付け費用は当社が負担いたします。
- 借地権は相続できますか？
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借地権は、相続の対象となります。
ただし、借地権の相続をきっかけに地主とトラブルになりやすいため、契約内容をよく確認することが大切です。
地主とのトラブルについて
- 借地の一部を駐車場として貸したいのですが、地主の承諾は必要ですか？
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借地の一部を駐車場として貸し出す場合、地主の承諾を得るようにしてください。
土地の利用目的が居住目的から一部駐車場利用に変更となるため、契約内容が変更になる可能性があります。
- 地主が変更になった場合、借地契約はどうなりますか？
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地主が変更にあった場合も、原則借地契約はそのままの内容で継続されます。
ただし、地代の値上げを打診されるなど、トラブルのきっかけにもなりやすいため注意が必要です。
- 地代を滞納してしまった場合、借地契約はどうなりますか？
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地代を滞納してしまった場合、借地契約を解除される可能性があります。
滞納の背景にもよりますが、供託制度なども検討し、滞納前に何らかの対策を打つことが大切です。
- 更地にして土地を返すのは、義務なのでしょうか？
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原則、更地にして土地を返還するのが借地人の義務となります。
解体費用が高額になる場合は、建物を解体せずに手放す方法も検討しましょう。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 地主との契約書が見つからない場合、借地権はどう扱われますか？
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契約書がない場合も、原則借地契約は有効です。
契約書がない場合でも、借地権の売却は可能です。
- 地主が地代を突然値上げすると言っています。交渉する方法はありますか？
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借地借家法では、借地人と地主の双方に、地代の増減額請求権を認めているため、地代の値下げ交渉をすることは可能です。
交渉の進め方については、借地権に強い不動産会社や弁護士のサポートを受けることをおすすめします。
- 地主から高額な承諾料を請求されましたが、支払う必要がありますか？
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承諾料の相場から、大きく外れている場合は、借地権に強い不動産会社や弁護士に一度相談してみることがおすすめです。
各承諾料の相場は、以下の通りです。
・譲渡承諾料：借地権価格の10％
・増改築承諾料：更地価格の3％
・更新料：年間地代の10倍
- 地主から借地契約の更新を拒否されていますが、どうすればいいですか？
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地主が借地契約の更新を拒否する場合、正当事由が必要です。
原則は「借地人と地主の双方が、それぞれ土地を必要とする事情」を比較することで正当事由に値するかどうかは判断されます。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地権を売却したいのに、地主が承諾してくれません。どう対応すればよいですか？
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地主が借地権の売却を承諾してくれない場合、無理に自分で交渉を続けることは控えましょう。
借地権に強い不動産会社や弁護士に相談し、交渉を代行してもらうのがおすすめです。
当社では、弁護士の助言をもとに地主への交渉をすべて代行いたします。
地主様からのよくあるご質問
- 底地を売りたいのですが買い取ってもらえますか？
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当社では、底地の売買仲介も可能です。
独自の入札方式で、買取業者よりも高値での売却が可能ですので、まずは査定からご依頼ください。
- 共有名義の土地（底地）はどのように管理すればよいですか？
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共有名義の土地（底地）で最も多いトラブルは、土地の管理と収益分配です。
誰が土地や契約を管理するか、収益分配の方法など、あらかじめ書面で合意しておくことでトラブルを回避できます。
- 借地人が契約書に違反している場合、どのように契約解除を進められますか？
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原則、催告による解除手続きを以下の流れで行います。（民法第541条）
①催告書の送付
②期限内の是正確認
③契約解除通知の送付
④明け渡し交渉または訴訟手続き
- 借地契約を更新しない場合、立ち退き料の支払いは必要ですか？
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立ち退き料の支払いに法的な義務はありませんが、賃貸人の事情によって、借地契約を更新しない場合、補償金として借地人に立ち退き料を支払うのが一般的です。ただし、借地人が地代を滞納している場合や契約違反がある場合は、この限りではありません。
- 借地権の承諾料の相場はどれくらいですか？
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借地権の各種承諾料の相場は、以下の通りです。
譲渡承諾料：借地権価格の10％程度
建替承諾料：更地価格の5～12％ ※構造によって異なる
条件変更承諾料：更地価格の10％
転貸承諾料：借地権価格の10％
更新料：更地価格の3～5％
- 借地契約を解除するにはどのような理由が必要ですか？
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借地人側に借地契約上の債務不履行があった場合、借地契約の解除が可能です。
例えば、借地契約を解除できる要件として、地代の長期滞納や無断転貸・譲渡、土地の用法違反などが挙げられます。
- 借地人が建物を増改築しているようですが、事前の相談がありませんでした。対応策は？
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借地契約書には通常、「増改築禁止特例」が明記されており、借地人が建物を増改築する際は地主の承諾が必要です。契約解除も可能ですが、一般的には条件変更承諾料（増改築承諾料）を借地人に請求するケースが多いです。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地人が無断で借地を第三者に転貸していますが、これを止める方法はありますか？
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賃貸人に対する背信行為（契約や法律に基づく信義や信頼を著しく損なう行為）と認めるに足らない特段の事情がある場合、借地契約を解除できる可能性があります。（民法第612条）
特段の事情があるか否かについての判断は、事案ごとに総合的に判断されます。
- 借地契約を更新したくない場合、どのような手続きが必要ですか？
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土地の必要性を借地人に伝え、立退料を支払うなどの条件交渉を行います。
当事者同士で、解決しない場合は、以下の争点をもとに裁判を行います。
①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情
②借地に関する従前の経過
③土地の利用状況
④財産上の給付
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
- 借地人が地代を滞納していますが、どう対処すればよいですか？
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長年にわたって地代が滞納されている場合、借地契約を解除して、立ち退きを要請する、裁判を行うなどの対応が必要です。