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借地権売却を完全ガイド|地主の承諾なしで売却する方法、売却の流れ、相場をわかりやすく解説|借地権の売却・買取

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借地権売却を完全ガイド|地主の承諾なしで売却する方法、売却の流れ、相場をわかりやすく解説

1.借地権とは?基礎知識を解説

借地権とは、土地を借りて建物などの敷地に利用する権利のことです。

1-1借地権の種類と特徴

借地権はいくつかの種類に分類されます。それぞれの特徴を解説します。

1-1-2地上権と賃借権の違い

借地権は大きく「地上権」と「貸借権」の2つに分かれています。地上権と貸借権の違いは以下の通りです。

借地権付き建物など住宅関係の場合は、一般的に上記のうち貸借権が利用されています。そのため、借地権付き建物での「借地権」はあくまで債権に当たり、地主の許可なしでは売却ができません。言い換えれば、地主の許可さえあれば、借地権付き建物として売却が可能です。

関連記事:借地権と賃借権の違いとは?地上権との違いや借地権のメリットも解説

1-1-3普通借地権と定期借地権

また、借地権には契約更新の有無により、「普通借地権」と「定期借地権」の2つの種類があります。

借地権付き建物を売却するときには、借地権の種類にも注意してください。

なお、上記の内容は、旧借地法、旧借家法(旧法)の廃止後に施行された借地借家法(新法)によるものです。旧法による借地権を「旧法借地権」、新法による借地権を「新法借地権」と呼ぶ場合もあります。

借地借家法は1992年(平成4年)8月に施行され、施行後に新しく結んだ契約には借地借家法が適用されています。

関連記事:普通借地権と定期借地権の違いは?借地権の種類別に詳しく解説

1-2借地権の法的背景~旧法と新法の違い~

借地権に関する法律は、1992年8月に施行された新借地借家法と、それ以前に存在した借地借家法(旧法)の2つがあります。

旧法では、借地人は半永久的に土地を借り続けることができ、地主は一度貸した土地を取り返すことが困難な契約条件でした。

新借地借家法では、契約の公平性を重視し、契約期間の短縮など地主に有利な内容に変更されました。

関連記事:借地権の契約期間は何年?|地主の言いなりにならないための基礎知識

2.借地権の査定売却プロセス

借地権の査定と売却について、分かりやすく解説します。

2-1借地権売却の概要と流れ

借地権の売却先は、地主または第三者となります。

地主にすんなり売却できればいいのですが、地主への売却交渉は難航しやすいものです。

そのため、地主への売却を検討している場合でも、借地権を専門に扱う不動産会社に相談し、仲介人としてサポートしてもらうのがおすすめです。

地主が売却を承諾してくれない場合は、地主に代わりに裁判所に承諾をもらう「借地非訟」を前提に話しを進めていく必要があります。

地主に売却を反対された場合も、借地非訟という手段がありますので、売却を諦める前に借地権専門の不動産会社へご相談ください。

関連記事:借地非訟とは?手続きや費用、メリット・デメリットについて解説

2-2借地権売却における不動産会社の選び方

借地権の売却を考える際には、以下のポイントで不動産会社を選ぶと良いでしょう。

  • 借地権を専門に扱っている
  • 弁護士によるサポートが受けられる
  • 借地権の売却実績が豊富で、信用できる
  • 査定額に明確な根拠がある

複数社比較した後に、依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約(ばいかいけいやく)を締結します。媒介契約とは、借地権売却時に、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうための契約です。

2-3借地権の査定方法

借地権の査定方法は、「自用地価格×借地権割合」で算出されるのが一般的です。

自用地価格とは、自由に利用できる「利用制限のない土地」として考えたときの価格のことです。

自用地の評価額は、路線価地域であれば「路線価×地積」、倍率地域であれば「固定資産税評価額×倍率」でおおよその額が算出することができます。

借地権割合は、地域ごとに20~90%の間で定められており、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 で確認することができます。

詳しくは、以下の記事で解説をご覧ください。

関連記事:借地権の評価方法は?計算の仕方と売却額についても解説

2-4売買契約の締結と決済

仲介業者を利用して、買主を見つけてもらった場合は、買主と売買契約を締結します。

買取業者の場合は、自社買取になるので、買取業者と直接売買契約を締結します。

2-5地主と承諾料の合意形成

借地権を売却する際は、地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。

譲渡承諾料の目安は、借地権価格の10%前後が相場です。

3.借地権のさまざまな売却方法

主な借地権売却の方法を5つ紹介します。

3-1地主への売却

借地権付き建物を土地の地主に買い取ってもらう方法です。借地権付き建物の売却では一般的によく採用される方法となります。

地主は借地権付き建物を購入することで、「完全所有権」と呼ばれる「借地権」と「底地権」の両方を所有した状態になります。結果、土地の資産価値が上がり、地主にとってもメリットのある取引となります。

ただし、すべての地主が借地権付き建物の購入を希望するわけではありません。地主に借地権付き建物を買い取ってもらえなかった場合は、第三者や買取業者などへの売却を検討する必要があります。

3-2第三者への売却

借地権付き建物を第三者に売却する場合は、地主に許可を得るとともに、地主へ「譲渡承諾料」を支払うことが一般的な取引慣行となっています。

譲渡承諾料は一般的に借地権価格の10%ほどが相場です。ただし、譲渡承諾料は法的に定められているわけではないため、地主と借地権者との間で交渉することになります。

出典:公益社団法人 不動産流通推進センター「借地権譲渡の承諾料等に関する地主との条件交渉の方法」

そのほか、第三者へ売却するときは、売却後の借地料など地主とのさまざまな交渉が必要です。専門家のいる不動産会社へ仲介を依頼すると、地主との円満な取引をサポートしてくれます。

3-3買取業者への売却

買取業者への売却は、手続きを始めてから売却するまでのスピード感が特徴です。買取業者はさまざまな物件の買取実績を豊富に持っており、借地権付き建物の売却に必要な手続きを速やかに進めてくれます。地主との交渉を行ってくれる点もメリットです。

一方、買取業者への売却は、売却価格が相対的に安くなりやすいデメリットがあります。したがって、売却時に価格よりもスピードを重視する人におすすめの方法です。

3-4底地権との共同売却

借地権付き建物を売却するときには、借地権付き建物単体で売却するだけではなく、底地と併せて売却する方法もあります。底地と併せて交渉すれば、物件の資産価値が高まるため、より高い価格での交渉も可能となります。

ただし、底地と併せた売却では地主に底地を手放してもらう必要があるため、地主との事前交渉が必要です。地主を説得する、売却で得た金額の取り分を交渉するなどの工程があるため、ほかの方法と比較するとハードルが高い方法です。

3-5等価交換による売却

等価交換とは、その名称の通り価値が等しいものを交換する行為のことです。借地権付き建物の取引では、底地権を持つ地主と借地権を持つ借地権者が底地権と借地権を交換し、それぞれに完全所有権のある土地を持つことを等価交換と呼びます。

底地権と借地権が異なる人に帰属する場合、権利関係が複雑となるため、売却先も簡単には見つかりません。等価交換は土地の権利関係を整理し、不動産価値の向上につながる方法です。

完全所有権を得た土地や建物は、自由に売却できます。ただし、土地の価格を調べるための測量や所有権移転登記の手続きが必要となり、それぞれに費用がかかる点には注意してください。

3-6特殊ケースの対処法

実は借地権の売却には、様々なハードルが存在します。

一例を紹介します。

3-6-1地主の承諾が得られない場合

借地権の売却には、地主の承諾が必要になります。

しかし、地主の承諾が得られないケースも珍しくありません。

地主が承諾を認めてくれない場合や相場とかけ離れた譲渡承諾料を提示された場合は、まず専門家に相談することをおすすめします。

無理に借地人が地主に交渉することで、地主との関係性が悪化し、交渉が決裂してしまうケースもあるため、借地権に強い弁護士がいる不動産会社へ相談しましょう。

3-6-2借地人と地主との共同対応

3-5で紹介したような借地権を底地の同時売却のような場合、借地人と地主が協力して売却活動をおこなう必要があります。

ここで最も揉めるのが、売却益の分配についてです。

当事者同士では、お互いが納得できないケースが多いですので、このような場合も借地権を専門に扱う仲介業者に相談し、間に入ってもらうことで、スムーズな合意が期待できるでしょう。

4.借地権売却の相場と税金

借地権の売却前に、売却相場と売却後に支払う税金についても把握しておきましょう。

4-1借地権の売却相場が低いって本当?

借地権の売却相場は、完全所有権の不動産と比べて低くなります。

その要因は、何をするにも地主の承諾が必要になるためです。

借地権の場合、売却に限らず建て替えや購入時にローンを組むなどのシーンでも、地主の承諾が必要になります。

また、売却に反対するような地主の場合は、さらに制限やリスクが高いと判断され、売却相場は下がってしまう旨、理解しておきましょう。

4-2借地権の売却後は税金の支払いに注意

借地権の売却後は、以下の点に注意しましょう。

  • 売却益が出た場合は、譲渡所得税の支払いが必要
  • 借地権の売却時にも3,000万円特別控除が適用される

譲渡所得は、以下のように掲載されます。

  • 譲渡所得=不動産の売却額-取得費-譲渡費用

上記の譲渡所得に以下の通り税率を掛けて、譲渡所得税を算出します。

  • 長期譲渡所得:所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%
  • 短期譲渡所得:所得税30%+復興特別所得税 0.63%+住民税9%=合計 39.63%

また、家(居住用財産)を売却したときの特例として使える3,000万円控除は、借地権の売却時にも適用になります。

譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税が免除されますので、お得です。

  • 課税譲渡所得金額=不動産の売却代金-(取得費+譲渡費用)-3,000万円

5.借地権売却時のトラブルと解決策

借地権の売却時に、地主とトラブルになるケースも珍しくありません。

ここでは、よくあるトラブル事例と解決策を解説します。

5-1更地返還に関するトラブル

借地権を売却したい旨を地主に伝えたが、認めてもらえず、「更地返還してくれ」の一点張りで交渉が難航するケースです。

更地返還は、確かに借地人の義務とされています。更地にするため、建物を解体する際の解体費用も、借地人の負担になります。

このような場合は、交渉が難航すれば、地主に代わって裁判所から売却の承諾を得る「借地非訟」にまで発展する可能性があります。

いずれにせよ、地主への交渉は無理に進めず、専門家である借地権専門の仲介業者に相談しましょう。

5-2相続発生がきっかけの借地権トラブル

借地権の契約期間は長いため、借地人・地主、双方に相続が発生することは珍しくありません。

しかし、代替わりによって関係性がリセットされ、予期せぬトラブルに発展する場合があります。

例えば、借地人に相続が発生したことをきっかけに、急に更新料や地代の値上げを交渉してくるケースなどがあげられます。

借地権を相続したものの、活用予定がなく、空き家になる場合は、借地権を売却したいと考えるのが普通でしょう。

そのような場合も、地主に言いなりになる前に、借地権に強い弁護士が在籍する不動産会社へ相談するようにしましょう。

6.借地権売却の成功ポイント

借地権の売却に成功するためには、以下のポイントが重要です。

6-1地主との交渉術

借地権売却成功の最大のポイントは、地主との交渉術です。

不動産に疎い借地人と不動産や借地借家法の知識に長けた地主とでは、対等な立場で条件交渉を進めることが非常に難しいです。

地主への交渉をうまく進めるには、借地権に強い弁護士が在籍する不動産会社へサポートを依頼しましょう。

6-2売却活動の戦略

借地権を誰に売却するか、という点は売却成功に大きく起因します。

売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なります。

例えば、当社中央プロパティーでは、競争原理を最大に活かした「入札方式」で買主を探します。

CENTURY21の広域ネットワークにて、購入希望者を募るため、買主を見つけるのが難しいと言われている借地権でも、多くの購入希望者を募ることができます。

その中で、最高値で買ってくれる人を買主として、選定できるため、他では買い手が見つからなかった借地権も、当社では高額売却できる独自の仕組みがあります。

6-3専門家による相談サポート

借地権の売却は、法律の知識が必要になります。

特に、交渉が難航し、借地非訟を前提に話しを進める場合は、法的なアドバイスに基づき慎重に手続きを進める必要があります。

当社中央プロパティーでは、面談の際に弁護士が必ず同席し、法的な視点から案件の分析やアドバイスをさせていただきます。

借地権を専門に扱う不動産会社では、弁護士と提携しているところが多いですが、提携だけではなく弁護士に直接相談ができるサポートがある会社を選びましょう。

弁護士Q&A

まとめ

借地権、底地の売却をご検討の方は、ぜひ中央プロパティーにお問い合わせください。借地権や底地の問題に通じた経験豊富な専門家のもと、条件・状況に合ったサポートを提供いたします。無料相談のサービスも提供しているため、お気軽にご相談ください。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。借地権を始めとした不動産トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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