借地権
更新日:
作成日:
コンテンツ番号:11511

借地の家の解体費用|払えない場合に取れる手段や費用の相場も解説

借地に建っている家を解体する際には、それなりの費用が発生します。費用相場は建物の構造により異なりますが、費用は借地人の負担となるケースが多く、高額な解体費用は払えないと不安に思っている方もいるでしょう。しかし、借家には解体以外にもいくつか手放す方法が存在します。

当記事では、借地の解体費用の負担について詳しく見ていくとともに、借地の処分方法も解説します。借家の扱いにお困りの方はぜひ参考にしてください。

 

1.借地に建つ家を解体するときの費用負担

借地に家を建てている人は、土地に対して借地権を持っています。借地権とは、建物の所有を目的として、土地の持ち主(地主)から土地を借りる権利のことです。借地の期間は契約によって決まり、契約期間が終了すると、借りていた土地を地主に返還するか、契約を更新して引き続き土地を借り続けるかを選択することになります。

土地を返還する場合、借地契約では「原状回復義務」が規定されていることが多く、借地を更地に戻して返還する必要があります。更地に戻すときの建物の解体費用は、原則として借主が負担するのが一般的です。しかし、契約内容や双方の都合により例外となるケースもあるため、ここでは借地の家を解体するときの費用負担について、いくつかのパターンを解説します。

 

1-1.借主側の都合で解体する場合

借主側の都合で建物を解体するケースは以下の3つがあり、すべてのケースにおいて原状復帰の解体費用は借主が負担するのが原則となっています。

・契約の更新時に借主の意思で更新を行わないケース

借地契約の期間が満了し、借主が借地権の更新を行わない場合、借地に建っている建物を借主負担で解体し、更地に戻して地主に返還します。

・借主側の何らかの理由で契約を途中解除するケース

借地契約の途中解除は基本的に認められませんが、やむを得ない事情があれば地主と交渉し、借主負担で更地にして返還することになります。

・契約期間中や更新後に建物を建て直すケース

契約期間中に借地の建物を解体し、新たに建て直す際の処分費用は借主の負担となります。借地の建物を増改築する場合は、地主の承諾が必要になるケースがほとんどで、地主への承諾料の支払いが必要です。

 

1-2.地主側の都合で解体する場合

地主側の都合で解体するケースは、借主が契約の継続・更新を希望しているにもかかわらず、地主の事情により契約を終了する場合です。原則として借主が更新を希望した場合は、地主は契約更新に応じなければなりません。しかし、正当事由があると認められた場合は、借主に「立ち退き料」を支払い、地主が費用を負担して更地に戻すことになります。

また、地主側の都合で借地契約が更新されず、かつ借地契約の満了を迎えるタイミングであった場合は、借主が「建物買取請求権」を行使することができます。建物買取請求権とは、借地の上に建てた建物を時価で地主に買い取ってもらうことができる権利です。地主側の都合で契約を終了する場合、タイミングによっては「立ち退き料」と「建物買取請求権」の両方が発生する場合もあります。

ただし、借主に「地代の未払い」や「借地権の無断譲渡」など契約違反と見なされる理由があれば、地主側からの申し出であっても解体費用は借主の負担となります。

 

2.借地の建物を解体する費用の相場は?

借地の建物を解体する費用の相場は、建物の構造によって以下のような金額が想定されます。

木造 鉄骨造 RC造
3~4万円/坪4~6万円/坪5~8万円/坪

解体費用には、「人件費」「重機使用料」「廃材処分料」といったコストが含まれています。解体現場の立地条件により、警備員を多く配置しなければならなかったり、重機が入れず手作業での解体が必要になったりする場合は、費用が上乗せになることもあるでしょう。

また、建物にアスベストが使われている場合、飛散しないよう集じん・排気装置の設置など、特殊な除去作業が必要になります。アスベストが含まれる廃棄物は処分方法も一般の廃材とは異なるため、費用も高額になる可能性があるでしょう。

解体費用を少しでも安く抑えるためには、家具や電化製品などの不用品はできるだけ自分で処分しましょう。敷地内の庭木や雑草なども処理しておけば、コストカットにつながります。さらに、一部の地域では空き家対策や地域活性化などを目的として、解体工事に補助制度を設けている自治体もあります。補助金を受け取る条件は自治体によって大きく異なるため、事前に確認しておきましょう。

 

3.解体費用を払えないときは?借地の処分方法

解体には大きな費用がかかるため、借主としては負担をできるだけ減らしたいところです。解体費用は払えないものの、借地上の建物を手放したいときは、解体以外にもさまざまな選択肢があります。それぞれの選択肢について、メリットやデメリットを紹介します。

 

3-1.地主に買い取ってもらう

借地を手放したい場合、建物や借地権を地主に買い取ってもらうという選択肢があります。地主が「借地を取り戻したい」と考えている場合、地主に買い取ってもらうのがベストな方法だと言えるでしょう。地主が借地権を買い取る場合は譲渡承諾料が発生しないため、借主にとってもメリットが大きくなります。

借地権は明確な取引相場がなく、売買価格は地主との交渉によって決まります。また、「建物も一緒に買い取ってもらうのか」「解体するとすれば費用はどちらが負担するのか」など、さまざまな条件についても意見の調整が必要です。

 

3-2.底地と合わせて売却する

借主と地主の双方が土地を手放すことを考えているのであれば、借主が持つ「借地」と地主が持つ「底地」を合わせて売却する方法がおすすめです。借地と底地を同時に売りに出すことで、それぞれ単独で売却するよりも高い価格になる傾向があります。ただし、売却価格の配分でトラブルが起こるケースも多いため、お互いによく話し合うことが必要です。

また、買い手は借主・地主の両方と契約を結びます。そのため手続きが複雑になり、多大な時間と労力を費やすこともあります。素人だけで行わず、専門業者に依頼して契約を進めたほうがスムーズに進むでしょう。

 

3-3.第三者に売却する

地主が借地の買い取りや処分を希望しない場合は、借地権を建物と第三者に売却するという方法も考えてみましょう。借地権を売却する場合、地主に対して「譲渡承諾料」を支払います。また、建物のリフォームを前提として売却するのであれば、「建替承諾料」や「増改築承諾料」が別途必要です。

加えて、売却する建物に住宅ローンが組めるよう、地主に対して建物や借地が担保になることを承諾してもらわなくてはなりません。このように、第三者への譲渡はさまざまな交渉や承諾料が必要になります。

 

3-4.賃貸として貸し出す

建物や借地権の売却が難しい場合は、借地上の家を第三者に貸し出すという方法もあります。借地権に建つ家を賃貸物件として活用することは法律上の問題もなく、地主の承諾も必要ありません。大規模な改修やリフォームを行う場合は地主の承諾が必要ですが、経年劣化による壁の補修など軽度なものであれば借主の判断のみで行えます。

しかし、地主の承諾が必要な工事については明確な基準があるわけではありません。お互いの信頼関係を保つためにも、事前に相談しておくほうが安心だと言えるでしょう。

 

まとめ

借地に建てた家の解体費用は原則借地人の負担となり、建物の構造にもよりますが1坪あたり3~8万円程度の費用がかかります。ただし、地主の都合によって借地契約を解消する場合は建物買取請求権や立ち退き料を請求できる場合もあるため、困ったときは専門家に確認するようにしましょう。また、借地を手放す際は解体以外にも、借地の売却や建物を賃貸として貸し出すといった方法もありますが、いずれにしても地主とのコミュニケーションが不可欠です。

地主と借地人の立場の違いから、借地についてのトラブルが発生することは珍しくありません。借地を手放したい、売却したいと思っている方は、ぜひ一度中央プロパティーにご相談ください。借地に対する専門家が売却や借地契約をサポートいたします。

この記事の監修者
永田 泰伸氏名 永田 泰伸
会社名 司法書士・行政書士ALBA総合事務所
資格 資格名
司法書士登録番号:東京 第5075号
経歴
  • 平成16年司法書士試験合格
  • 平成25年6月 司法書士永田事務所開設
  • 平成30年10月 司法書士・行政書士 ALBA総合事務所に名称変更

お問い合わせフォーム

    借地権・底地に関するご相談内容を入力してください。

    TEL:0120-244-021

    1

    入力画面

    2

    完了画面

    必須
    ご相談内容
    必須
    お名前
    必須
    連絡先電話番号
    ※ハイフンは不要です。
    必須
    メールアドレス
    任意
    ご相談内容(自由記入欄)

    ※現在の状況や売却に関するご要望などご相談内容をお聞かせください。

    任意
    対象物件のご住所

    任意
    ご希望の連絡日時

    1. 事業者の氏名又は名称
    株式会社中央プロパティー
    2. 個人情報保護管理者(若しくはその代理人)の氏名又は職名
    所属及び連絡先

    管理者職名:総務部 主任

    所属部署:総務部

    連絡先:03-3217-2101
    3. 個人情報の利用目的
    ・お問い合わせ対応(本人への連絡を含む)のため
    4. 個人情報取扱いの委託
    当社は事業運営上、前項利用目的の範囲に限って個人情報を外部に委託することがあります。この場合、個人情報保護水準の高い委託先を選定し、個人情報の適正管理・機密保持についての契約を交わし、適切な管理を実施させます。
    5. 個人情報の開示等の請求
    ご本人様は、当社に対してご自身の個人情報の開示等(利用目的の通知、開示、内容の訂正・追加・削除、利用の停止または消去、第三者への提供の停止)に関して、下記の当社問合わせ窓口に申し出ることができます。その際、当社はお客様ご本人を確認させていただいたうえで、合理的な期間内に対応いたします。
    【お問合せ窓口】
    〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-6-5

    TEL:03-3217-2101 FAX:03-3217-2102

    MAIL:info@cp-c21.com

    受付時間:9:00~20:00(年末年始は除く)
    6. 個人情報を提供されることの任意性について
    ご本人様が当社に個人情報を提供されるかどうかは任意によるものです。 ただし、必要な項目をいただけない場合、適切な対応ができない場合があります。

    This site is protected by reCAPTCHA and the Google
    Privacy Policy and
    Terms of Service apply.

    借地権・底地の売却査定価格を知りたい方は、
    今すぐお問い合わせ下さい。

    売却サポートの特典として、通常、有料で提供している不動産鑑定士による調査報告書も含まれた借地権・底地の売却査定を現在無料で実施していますのでこの機会にお早めにお問い合わせください。

    お気軽にご相談ください 無料相談・売却査定フォーム