借地権は住宅ローン審査が厳しい？金融機関ごとの対応も解説

借地権は一般的な土地の所有権とは異なる性質を持つため、住宅ローン審査でも条件が異なっていたり、金融機関に直接相談したりする必要があります。当記事では、借地権付き建物でも住宅ローンを利用できるのか、どのようにすればスムーズに住宅ローンを利用できるのか詳しく解説します。借地権付き建物の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利です。借地の上に家を建てる、もしくは借地上の建物を購入する場合、借地権者は建物の所有権を得ることはできますが、土地の所有権は地主が持ち続けます。借地権には複数の種類があるため、借地上の建物を購入するときはあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

1-1.借地権の種類

平成4年（1992年）8月1日以降に成立した借地権は、更新の有無によって「普通借地権」と「定期借地権」に分類できます。

普通借地権	更新が可能な借地権。借地権の存続期間は30年以上。
定期借地権	更新がない借地権。 土地の使い道が自由な「一般定期借地権」、事業用の建物を建てる際の「事業用定期借地権」、契約終了時に地主が借地権上の建物を買い取る「建物譲渡特約付借地権」の3つの種類がある。

1-2.旧借地権と新借地権

借地権が定められた「借地借家法」は1992年8月1日に大きく改正されました。1992年8月1日以降に契約された借地権を「新借地権」と呼びます。普通借地権・定期借地権はどちらも新借地権の1つです。

一方、1992年7月以前に契約された借地権を「旧借地権」と呼びます。旧借地権は更新を行うことで半永久的に土地を使用できるのが特徴で、新しく契約を結び直さない限りは旧借地権が適用されたままです。

1-3.賃借権と地上権

借地権は効力の強さによって、「賃借権」と「地上権」にも分類できます。

賃借権	民法上の債権であり、譲渡には地主の許可が必要。 一般的な借地権は賃借権であることが多い。
地上権	民法上の物権であり、効力が強い。 地主の許可なしで譲渡や登記が可能。

2.借地権付き建物を購入する場合

借地権付き建物を購入する際には、土地を一緒に購入するケースとは異なる点がいくつか存在します。大きく異なるのが、借地権の「抵当権」設定と借地権購入時の「費用」についてです。あらかじめ知っておきたい抵当権と借地権取得費について詳しく解説します。

2-1.抵当権

建物購入時に住宅ローンを借りる際、通常であれば土地と建物に抵当権を設定します。しかし借地権の場合、土地の所有権は地主にあります。

借地権付き建物に抵当権を設定する場合、登記上は建物のみに抵当権が設定されますが、実際は借地権にも抵当権が設定されます。建物及び借地権に抵当権を設定することについて、地主から承諾を得る必要はありません。

但し、借地契約書に「建物に抵当権を設定する場合は地主の承諾が必要」という旨の記載がある場合は、承諾が必要です。

2-2.費用

借地権付きの建物を購入する際は、土地に対する権利金と保証金が必要です。

権利金は、借地権を設定する対価であり、基本的には返金されないお金です。一方保証金は、地代の滞納やその他トラブルがあったときの担保としてのお金であり、何事もなければ契約終了時に返還されます。

3.借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物には、さまざまなメリット・デメリットがあります。生活スタイルや将来設計、購入時の初期費用をどの程度用意できるかなどを考え、借地権付き建物の購入を検討しましょう。ここでは、借地権のメリット・デメリットを詳しく解説します。

3-1.メリット

借地権付き建物には次のようなメリットがあります。

• 購入価格を抑えられる
• 土地の税金（固定資産税）を払わなくてもよい
• 立地がよいケースがある
• 普通借地権なら長く住み続けられる

借地権は、土地を購入するケースの約70～80％の価格で購入できます。特に都市部の土地や利便性の高い土地を通常よりも安い金額で購入できるのは大きなメリットでしょう。好立地の土地を手放したくはないけれど、借地としてなら貸し出してもいいと考えている地主も珍しくありません。

また、普通借地権であれば更新が認められており、地主に正当事由がない限りは契約更新が可能なため、借地に長く住み続けることができ安心です。

3-2.デメリット

一方、下記は借地権のデメリットです。

• 地代や更新料がかかる
• 建て替えや売却に地主の許可が必要
• 融資を受けにくい

借地権は土地所有者である地主に地代を支払い続ける必要があり、さらに更新時には更新料を支払うケースもあります。地主の承諾と、承諾料の支払いがないと建て替えやリフォーム、売却を行えないため、地主とは良好な関係を築いておくことがポイントです。

4.住宅ローンとは？

住宅購入時には、住宅ローンの利用を検討している方も多いでしょう。

住宅ローンとは、住宅の購入費を借入できるローンのことで、利用するには借り入れる本人や担保にする土地・物件に対して審査を受ける必要があります。金利が変動するものや固定金利のものなどさまざまなタイプがあり、借り入れる金融機関によって制度や手数料は異なります。

ここ十数年、金利は変動金利・固定金利ともに下落傾向にありました。しかし、世界的な金利上昇や日銀の金融政策により、今後の金利は上昇していくとみられています。

5.借地権付き建物での住宅ローン審査の問題点

借地権付きの建物を購入する場合、住宅ローンの審査が厳しくなります。ここでは借地権付き建物での住宅ローン利用が厳しくなる理由について詳しく解説します。

5-1.担保価値が低いため

借地の所有権は地主にあるため、建物の所有者は土地を担保にすることが難しくなります。借地権という「土地を借りる権利」を担保にはできるものの、土地そのものを担保とする場合と比べると、担保価値は大きく下がります。担保価値が低いと、住宅ローン融資も厳しくなってしまいます。

5-2.契約が解消される可能性があるため

土地を借りている借地人が借地契約を守らなかった場合、地主側から契約を解消されてしまいます。

契約違反や建物の使用状況、地主側が建物を必要とする理由によっては、正当事由が認められ、地主側からの契約解消が可能です。借地権契約の解除となると抵当権にも影響が出るため、借地は「リスク」だと考えられてしまい、住宅ローン審査は厳しくなります。

5-3.抵当権の設定に地主の協力がいるため

借地権付き建物および借地権に抵当権を設定することについて、契約書に特別記載がない場合は地主に承諾を得る必要はありません。

法律上は地主の承諾は不要ですが、住宅ローンの審査をおこなう金融機関は、地主に承諾を得ることを求めてきます。地主の承諾が得られない場合は、住宅ローンを組むことができないケースがほとんどです。

抵当権の設定に難色を示す地主も多く、借地権付き建物の住宅ローン利用は厳しい傾向にあります。

6.借地権付き建物でも住宅ローンを利用できる金融機関

審査が厳しいとはいえ、一部の金融機関では借地権付き建物の購入時に住宅ローンを利用できます。条件や対応が一般的な建物の購入時と異なる場合もあるため、利用の際は金融機関に一度相談してみるのがおすすめです。

ここでは、借地権でも住宅ローンを利用する選択肢について解説します。

6-1.金融機関

借地権付きの土地で一般的な銀行の住宅ローンを利用する場合は、各銀行によって対応が異なります。普通借地権のみ融資が可能な銀行や、支店ごとの判断となり窓口や電話での相談が必要なケースなどがあるため、融資をしてもらうには、一度銀行に相談してみましょう。

6-2.フラット35

フラット35とは借入時の金利が変わらない固定金利型の住宅ローンで、借地で融資を受ける際の要件が定められています。借入期間は普通借地権なら通常の住宅ローンと同じ期間、定期借地権の場合は通常の借入期間と借地権の残りの契約期間のうち期間が短いほうが上限年数です。

フラット35では、借地権付き建物の取得時に必要な権利金や保証金、敷金、前払い賃料も借入対象となります。なおかつ、抵当権設定への地主の承諾書がなくても利用できる場合があるため、借地権でも融資を受けやすい住宅ローンです。

出典：住宅金融支援機構「敷地が借地の場合」

 6-3.ノンバンク

ノンバンクとは融資のみに特化した金融機関です。審査基準の柔軟性が高く、借地権付きの建物でも融資を受けられることがあります。審査のスピードも早いため、銀行に融資を断られてしまった場合は、一度ノンバンクの住宅ローンを検討してみるのも1つの方法です。

7.借地権付き建物で住宅ローンの審査を通過するには？

借地権付き建物の購入時に住宅ローンを利用するには、少しでも借地と建物の担保価値を上げるために地主の協力が必要不可欠です。地主から承諾を得るには交渉が必要な上、金融機関への審査にもある程度の手間がかかります。スムーズに住宅ローンの申請を進めるには、専門家や借地に精通した不動産会社に相談するとよいでしょう。

まとめ

借地権付き建物は担保価値が低く、金融機関の住宅ローン審査に通りにくいことがあります。しかし、銀行や金融機関によっては融資を受けられる場合もあるため、一度相談してみましょう。

借地権・底地についてお悩みの方は、ぜひ借地権を専門に取り扱う中央プロパティーにご相談ください。