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定期借地権に注意!やめた方が良い4つの理由|借地権の基礎知識

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定期借地権に注意!やめた方が良い4つの理由

定期借地権付きの建物はやめた方が良い、後悔するといわれていますが、その理由をご存知ですか?定期借地権の特徴やメリット・デメリットを理解すれば、自分に合っているかどうかを適切に判断できます。

今回の記事では、定期借地権の特徴から、やめた方が良いと言われている理由を解説します。この記事を読むことで、定期借地権が自分に合っているのか、そして定期借地権付き建物を購入するべきかどうかがわかります。

さらに、定期借地権付き建物を売却したいという方には、売却のコツをお伝えしますので最後まで読んでみてください。

<この記事でわかること>

  • 定期借地権の特徴
  • 定期借地権のメリット・デメリット
  • 定期借地権はやめた方が良い理由

1. 定期借地権とは

定期借地権とは、契約期間が終了すると、地主にかならず土地を返還しなければならない借地権です。定期借地権は期間が明確に定まっており、契約更新がないことが特徴です。

ここでは、普通借地権とのちがいに触れながら詳しく解説します。

1-1 普通借地権とのちがい

定期借地権と普通借地権にはさまざまな違いがあります。特徴に沿って、それぞれの違いをみていきます。

■更新の可否

定期借地権には契約の更新はありません。また、契約終了時には原則更地で返還しなければいけません。

一方、普通借地権は借地人の請求があれば更新され、土地の返還には地主の正当な理由が必要です。

■契約方法

定期借地権は書面による契約が必要です。一般定期借地権は公正証書以外でも契約が可能ですが、事業用定期借地権では公正証書での契約が必須です。

対して、普通借地権は契約方法に制限がないことが特徴です。

■地代の相場

地代の相場は、一般的に定期借地権の方が普通借地権より高い傾向にあります。

■借地権の価値

定期借地権は、存続期間が限られており、更新が認められないため、高額での売却は期待できません。一般的には、残存期間が長いほど価格が高くなります。

一方、普通借地権は更新が可能で半永久的な契約となるため、売却価格が定期借地権に比べて高くなりやすいといえます。

1-2 定期借地権が導入された経緯

借地借家法第22条では「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第1項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」と明記されています。

旧法(普通借地権)の時代は、借地人の力が強く、地主が土地を貸すと半永久的に返却されないといわれていました。そうすると土地を貸し出す地主がいなくなってしまうということから、更新がなく安心して土地を貸し出せる定期借地権という新たな借地権が加わったのです。

2. 定期借地権のメリット

定期借地権には借賃人にとってどのようなメリットがあるのでしょうか?ここでは、定期借地権のメリットを3点紹介します。

2-1 安価で購入できる

定期借地権のメリットひとつ目は、定期借地権付き建物は安くで購入できるという点です。それは、土地を購入する必要がなく、建物価格のみで購入できることに加えて必ず契約期間満了を迎えるからです。

都市部や利便性の高い立地の物件を購入しようとすると、坪単価が高く予算の関係で購入できないことがあります。しかし、定期借地権付き建物であれば、土地にかかる費用を6〜8割に軽減できます。その結果、憧れの立地にある物件でも、定期借地権付き建物であれば購入することができるのです。

所有権の土地付き建物の場合、土地の価格も物件価格に含まれます。所有権は立地条件が良いほど高額になる傾向にありますが、定期借地権上の建物の場合は、土地は賃貸借契約により利用でき、土地にかかる費用は保証金や権利金だけですので、所有権より安価で取得することが可能なのです。

土地を購入しない分、所有権の物件に比べてコストを抑えられる効果があり、新生活に向けて余裕を持った資金計画を組むことができるのです。

また、所有権の土地では価格が高いためローンの借入限度額が届かない場合でも、所有権より安価な定期借地権付き建物であればローンを組めることがありますので、憧れの立地の場所で不動産を購入したい場合は、定期借地権付き建物が向いているといえます。

2-2 条件の良い物件が多い

定期借地権付きの建物は立地条件が良いというメリットもあります。定期借地権は地主に土地が確実に返還されるという特徴から、地主が手放したがらない立地が多いのです。

具体的には、都心や駅近の立地です。そのような立地の土地は資産性が高く、地主は土地を手元に残しておきたいと考えます。そのため、地主は土地を活用するために定期借地権を設定し、立地の良い定期借地権付きの建物が売り出されるのです。

とくに、立地が重要視される分譲マンションでは、定期借地権であれば良い立地を確保できるため、好立地の定期借地権付きのマンションが多く分譲されています。定期借地権は、マンションデベロッパーが、地主からマンション用地を獲得するための交渉手段にもなるのです。

また、買い手側からすると定期借地権付き建物を取得することで、立地がよく生活環境が便利な場所に住むことができます。とくに、子育て世帯の場合はこどもの送迎や待機児童の問題を考慮した保育所が多い立地がおすすめです。また、少子高齢化の中で、医療機関が多い立地も候補の1つとして考えられるでしょう。

このように、地主が手放したくない立地にある定期借地権付き建物には、様々なメリットがあります。立地条件を何よりも重視したい人は、定期借地権付き建物を候補にしてみましょう。

2-3 税金の負担が軽減される

定期借地権付き建物は、固定資産税などの税金が軽減されるメリットがあります。固定資産税は不動産の所有者に対して課税される税金のため、土地を所有していない定期借地権付き建物の所有者は、土地に対する固定資産税を納税しなくてよいのです。

一方、建物に課税される固定資産税や都市計画税などは納めなければいけません。しかし、建物の固定資産税額は築年数が経つほど減るので、土地の固定資産税に比べると負担は少なくなってきます。

支払い例としては、土地にかかる固定資産税額が50,000円、建物には40,000円かかるとすると、定期借地権付き建物を購入した場合、土地にかかる50,000円は地主が、建物にかかる40,000円は建物所有者が納税するという仕組みです。

また、不動産を購入する際には、不動産取得税や登録免許税がかかります。購入時に一度だけかかる税金だとはいえ、定期借地権付き建物であれば、土地の分の税金を納税する必要がなくなるのです。

不動産購入時の税負担を減らせば、購入資金の総額を抑えることできます。税負担を減らした分を自己資金に当て、住宅ローンの借り入れを減らすことで毎月の支払いに余裕をもたせることもできます。

したがって、毎年の固定資産税や購入時の税金負担を軽減できることは、定期借地権付き建物の大きなメリットだといえます。

3. 定期借地権のデメリット

定期借地権にはデメリットもあります。ここでは定期借地権のデメリットを3点解説します。

3-1 契約終了時は更地返還が原則

定期借地権は、契約終了時に更地にして返還しなければいけないという点がデメリットのひとつです。

つまり、定期借地権付き建物は、契約終了後に資産として残しておくことはできず、売却や相続することができません。定期借地権付き建物は、相続税対策には向かないのです。

定期借地権上に建てられたマンションも契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります。もし老後に借地期間の終了を迎えてしまう場合は、そのマンションに住み続けられないので、それまでに退去して新たな住まいを見つけなければいけません。

老後に新しい住まいを一から探すことは、金銭的にも精神的にも負担が大きいものです。このように、資産を将来的に残せない点や、住み替えを前提に購入しなければいけないことが定期借地権のデメリットといえるでしょう。

また、更地にするということは建物を取り壊す必要があり、解体費用がかかります。借地期間の終了と同時に更地へ戻すために、まとまった資金が必要だということも覚えておきましょう。

3-2 資産価値が低い

定期借地権付き建物は、所有権や普通借地権と比較すると資産価値が低いという点もデメリットのひとつです。

定期借地権は、借地期間の終了に近づくほど価値が下がっていきます。それは、定期借地権は更新がなく、借地期間が終了すれば返還しなければいけないという特性からです。

つまり、定期借地権は所有権や普通借地権に比べると、更に買主が限定されてしまいます。よって、定期借地権付き建物は、所有権や普通借地権と比較すると資産価値が低く、売却価格が低く設定されています。

3-3 地代の負担がある

定期借地権は維持費として毎月の地代を負担しなければいけないというデメリットがあります。

定期借地権は固定資産税を支払わなくてもいいというメリットがありましたが、一般的には固定資産税より地代(年額)のほうが高額です。購入時の費用は安く抑えられますが、毎月の維持費は定期借地権のほうが高くなる場合がありますので注意が必要です。

また、地代は土地にかかる税金や地価の増減、経済状況によっても増減します。たとえば、周辺環境が変化し、土地の評価額が上がった場合は地代が高くなります。さらに、インフレによる物価上昇で土地の維持費が上がれば、それにより地代が上がる可能性があります。

さらに定期借地権付きマンションの場合、所有権のマンションにはない、土地を更地にして返還するための解体積立金も発生します。これは毎月支払うだけではなく、購入時にまとまった費用をあらかじめ支払うケースもあります。地代の他に、毎月かかる費用も把握しておくようにしましょう。

4.定期借地権はやめたほうが良い理由

定期借地権のメリット・デメリットを解説しましたが、定期借地権はやめておいた方が良いといわれることがよくあります。ここでは、定期借地権はやめておいた方が良い理由について解説します。

4-1 老後まで住み続けることはできない

定期借地権付き建物は、借地期間が決められていて更新がないため、借地期間によっては老後まで住み続けられない場合があります。借地期間が終わると建物を解体し、更地で地主に返還しなければいけないため、借地期間によっては住み替え先を考えなければいけないのです。

住み替えには、住宅にかかる資金や引越代、場合によっては再度住宅ローンを組む必要があります。もし定年を迎えたあとの住み替えの場合、まとまった資金を用意しなければいけません。

さらに、定期借地権付き建物は、所有権や普通借地権に比べて資産価値が低いので、買い替えがスムーズに進まないことがほとんどです。一般定期借地権は借地期間が最低でも50年以上と決められていますが、できるだけ早めに売ることが必要となります。

借地期間が十分に残っている段階であれば、買い手も付きやすく高額で売れますが、借地期間が少ない物件の場合は、近い将来に住み替える準備をしておくことが重要です。

4-2 売却が難しい

定期借地権付き建物は、所有権や普通借地権と比べて売却が難しいことも、やめておいたほうが良い理由です。不動産購入を検討する人は、安心して長く住めることを重視している場合が多く、数年後に地主に土地を返還しなければいけない物件は敬遠する人が多いのです。

たとえば、立地条件が同じ「定期借地権の残存期間10年の物件」と「普通借地権の物件」では、多少金額が高くても「普通借地権の物件」を選ぶ傾向にあります。これは、必ず土地を返還する定期借地権と、期間満了を迎えても更新ができる普通借地権との大きな違いが理由だからです。

また、定期借地権は残存期間が短いほど資産価値が下がり、建物は築年数が古いほど資産価値が下がります。よって、定期借地権付き建物は、年数が経つほど加速度的に資産価値が下落するという特徴がある点も、定期借地権付き建物をやめておいた方がいい理由だといえます。

4-3 ランニングコストが割高

定期借地権は、所有権や普通借地権と比較してランニングコストが割高です。

定期借地権にかかる代表的なランニングコストとして、毎月支払い続ける地代があげられます。定期借地権は毎年の固定資産税は支払わなくてよいですが、固定資産税より割高な地代を支払い続ける必要があります。

さらに、定期借地権付きマンションでは解体積立金が必要です。解体積立金とは、借地契約が終了した際の解体に備えて積み立てていくお金のことです。解体積立金も、地代や住宅ローンとは別に支払っていく必要があるため、ランニングコストとして計算しなければいけません。

所有権の物件と定期借地権付き建物では、購入時にかかる費用とランニングコストに違いがあります。自身のライフプランを考慮して、どちらが自分に合っているのかの比較を忘れないようにしましょう。

4-4 住宅ローンが組みにくい

定期借地権付き建物は住宅ローンが組みにくい点もやめておいた方が良い理由のひとつです。

定期借地権は契約期間が決められており、資産として残らないという特徴があるので、融資をしてくれる金融機関が限られます。融資をしてくれる金融機関が限られると、有利な条件で住宅ローンを組むことが難しいので、定期借地権付き建物は所有権に比べて購入しづらくなってしまうのです。

また、借地期間が残り少なくなるほど住宅ローンが組みにくくなるので、さらに売却が難しくなります。よって、住宅ローンの観点からも、定期借地権付き建物は少しでも早く売却するか、期間満了まで済み続けるのかを購入時によく考えましょう。

弁護士Q&A

まとめ

定期借地権は、所有権や普通借地権とは違ったメリットやデメリットが存在するので、特徴を把握した上で慎重に検討しなければいけません。

また、定期借地権付き建物を売却する際、デメリットが気になったり、適正な価格で売れるかどうか不安を感じている方が多いと思います。しかし期間満了まで済み続けると決めて購入する人たちも一定数いることを分かっておきましょう。当社は仲介専門業者である強みを活かし、買主に向けた最適な戦略を立案・実行することで、お客様の利益の最大化に努めることを約束します。

また、当社は業界で唯一、売却依頼された物件すべてにAI査定と不動産鑑定士のW査定を実施し、さらに鑑定書を付けることで、買い手であるお客様に安心して物件を高額で購入していただくことができます。

定期借地権付き建物の売却でお悩みの方は、ぜひ中央プロパティーへご相談ください 。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。借地権を始めとした不動産トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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