借地権法律・税金
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借地権の契約期間は何年?|地主の言いなりにならないための基礎知識

借地権の契約期間は、借地権の種類によって異なります。
親から借地を相続したものの、借地契約の契約書が残っておらず、契約内容の詳細がわからないことがあります。契約内容を把握していないことで、思わぬトラブルに発展するケースがあります。
地主とのトラブルを避けるためにも、借地権の種類や契約期間について理解しておくことが大切です。
この記事では、借地権にはどのような種類があるのか、それぞれの契約期間や更新時によくあるトラブルについて解説します。

この記事でわかること

・借地権の期間
・借地権の新法と旧法の違い
・借地権の種類
・借地権の更新をめぐるトラブルと解決方法

 

1.借地権の期間とは

 

1-1.借地権とは

まず、借地権とは、建物を建てる目的で、土地の所有者(地主)から土地を借りる権利のことです。 土地を貸す人を「地主」、土地を借りる人を「借地人」と表現します。
※土地を貸す側を「借地権設定者」、土地を借りる側を「借地権者」とも言います。

借地の上に建物を建てた場合、土地は地主、建物は借地人に所有権があります。 また、借地人は地主に賃料の対価として「地代」を支払います。

 

1-2.借地権の期間とは

借地権は、一度契約した後、永続的に権利を持ち続ける訳ではなく、期間が定められています。借地権ではその期間のことを「存続期間」といいます。

では、借地権の存続期間は、何年なのでしょうか。

 

1-3.借地権は何年?

借地権の存続期間は、借地権の種類によって異なります。

まず、借地権は大きく下記の2つに分類されます。

(1)旧借地法
(2)借地借家法(新法)

それぞれの違いについて、詳しく解説していきます。

 

2.借地権の種類

 

2-1.旧借地法とは

旧借地法は、平成4年(1992年)7月31日までに成立している借地契約が該当します。
存続年数は、下記の要件によって異なります。

・期間の定めの有無
・木造(非堅固建物)鉄骨造か、鉄筋コンクリート造(堅固建物)

期間の定めがないケースとはどのようなケースでしょうか。
例えば、「法定更新」された場合が該当します。

法定更新とは、地主と借地人の当事者間で、契約期間満了までに合意更新が完了しない場合、従前の契約と同一の条件で建物賃貸借契約が 更新される仕組みのことです。

法定更新の場合、従前の契約と同一の内容になりますが、存続期間は期間の定めがないものになります。(借地借家法 第26条 1項)

また、旧借地法の最大の特徴として、当初の存続期間および更新後の存続期間が長い点があげられます。 そのため、借地人は半永久的に土地を借り続けることができます。

 

2-2.借地借家法(新法)とは

借地借家法(新法)は、平成4年(1992年)8月1日以降に成立した借地契約が該当します。 「借地」と「借家」というワードが入っていますが、それぞれの意味合いをわかりやすく解説します。

借地権とは、建物を建てる目的で、土地の所有者(地主)から土地を借りる権利のことです。
借家権とは、賃料を払い、建物を使用する借主の権利のことです。

借地借家法(新法)とは、この2つについて権利の範囲や要件を定め、地主と借地人との間で契約上のトラブルを避けることを目的とした法律です。

新法の存続期間は、下記の要件で異なります。

・普通借地権(更新あり)か定期借地権(更新なし)か
・普通借地権の場合、契約期間の定めがあるかないか
・定期借地権の場合、どの種類に該当するか

<普通借地権とは?>

新法の「普通借地権」は、旧借地法の要件に似ていますが、構造による要件がなくなり、期間の定めがない場合の当初の存続期間が60年から30年と大幅に短くなりました。
※当初の存続期間とは、最初に締結した契約の存続期間を指します

また、更新後の存続期間も初回の更新は20年、二回目以降の更新は10年と定められました。
では、これよりも長い存続期間を定めることは絶対にできないのでしょうか。

借地借家法第4条には、下記の記載があります。

借地借家法第4条

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。 ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

つまり、当事者間で合意していれば、これよりも長い存続期間を設定することも可能です。

<定期借地権とは?>
定期借地権とは、当初の存続期間が終了した後更新がない契約です。
期間満了を迎えた後に、引き続き土地を借り続ける場合は「更新」ではなく「再契約」になります。

また、定期借地権は下記の3種類に区分されています。

1.一般定期借地権
一般定期借地権とは、契約時に定めた期間が満了した後、更新ができない借地契約です。
借地人は、用途を問わず借地に建物を建てることができますが、契約期間の満了後は更地にして返さなければなりません。
そのため、居住用のマンションを建てた場合は、契約満了時には居住者に退去してもらう必要があります。

2.建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約締結から30年以上経過した時点で、 借地上にある建物を地主が借地人から相当な対価で買い取ることが約束されている契約のことです。
こちらは特約ですので、1・3のような主契約に付加されます。

3.事業用借地権
事業用借地権とは、建物の使用用途を事業に限定した借地契約のことです。
期間の定めがあり、契約期間の満了後は更地にして返す必要があります。 用途が事業に限定されているため、居住用のマンション等を建てることはできません。
3つの定期借地権の中で、唯一公正証書による契約が必須となります。
ちなみに、定期借地権は一定期間「土地」を借りることで、定期借家権は一定期間「建物」を借りることです。

<旧借地法と新法の違い>
旧借地法と新法の違いは、下記の通りです。

・新法では、建物の構造による区分がない
・新法では、存続期間が短くなった
・新法では、契約の更新がない定期借地権の区分ができた

自身の借地契約の期間は何年か、下記フローチャートで見てみましょう。

 

2-3.賃貸借契約と借地契約の期間はどちらが優先される?

民法では、賃貸借契約の期間は20年以内と定められています。(民法604条1項)
一方、借地契約の場合は、借地借家法(新法)で30年と定められています。
民法は一般法、借地借家法は特別法に該当するため、民法の賃貸借契約と借地借家法の借地契約では、借地借家法で定められた期間が優先して適用されます。

 

2-4.借地人にとって、旧借地法と新法どちらがいいの?

ここまで、旧借地法と新法をそれぞれ解説してきましたが、どちらの方が良いのでしょうか。
結論、借地人の立場に立てば「旧借地法」が有利、地主の立場に立てば「新法」が有利といえます。

<新法ができた背景>
旧借地法は、大正10年に制定されました。
当時の借地法は、戦争などで一家の大黒柱が亡くなった後、残された家族が継続して居住できるようにすることが目的でした。
家督相続(かとくそうぞく)といって、一家の主が亡くなった場合は、長男がすべての遺産を継承・相続するのが原則とする決まりがあるなど、今とは時代背景が大きく異なりました。 残された遺族の生活を守ることを目的として、非常に長い存続期間が設定されており、借地人は半永久的に土地を借り続けることができました。
一方、地主側では「土地を返して欲しいのに返してもらえない」という事態が起きていました。
つまり、旧借地法は、借地人に有利、地主に不利な内容と言えます。
時代背景が変わり、借地人と地主の関係に公平性を持たせるため、平成4年に借地借家法(新法) が施行されました。

 

3.借地法の契約更新どうする?

 

3-1.借地権の更新は新法が適用される!?

では、平成4年8月1日以降に、旧借地法を更新する場合、更新後の契約は新法の内容が適用になるのでしょうか。
答えは、NOです。
旧借地法から新法へ変更する場合は、双方の合意が必要となります。
しかし、先述した通り新法は地主に有利な内容となっているため、ほとんどの借地人は新法への契約切り替えに同意しません。 実際に現在の借地権のほとんどは、旧法が適用されています。

 

3-2.地主は契約更新を拒否できる?

地主が契約更新を拒否できるのは、「正当な事由」がある場合です。
更新を拒否できる「正当な事由」については、借地借家法第28条に定められています。

更新を拒否できる正当な事由

1.賃貸人の建物使用を必要とする事情
2.賃借人の建物使用を必要とする事情
3.従前の経過
4.建物の利用状況
5.建物の現況
6.立退料の申出

上記6つを考慮して判断する旨が記載されており、正当な事由と認められるかどうかは、裁判に委ねられています。

 

3-3.契約期間中の解約は可能?

借地人の都合で、契約期間中に借地契約を解約することは可能です。
但し、双方が合意している場合、または借地人からの申し出により契約期間内での解約が可能な条項がある場合に限られます。
では、地主から解約申し出があった場合はどうでしょうか。
借地人が期間満了まで借地を使用する権利は、法律上保護されています。地主側から解約申し出があった場合でも、借地人が合意しない限り解約はできません。

 

3-4.借地権の更新にまつわるよくあるトラブルと解決方法

地代の値上げの事しか頭にない地主にとって、更新のタイミングは待ちに待った“時”です。このタイミングを逃すまいと、地主から突き付けられる条件は、必ずしも借地人の希望する内容ばかりとは限りません。
借地権は、契約満了前にトラブルが発生することが多く、具体的には下記のような内容です。

よくあるトラブル事例

・契約書に記載のない更新料を請求された
・契約更新を拒絶された
・契約期間終了時に空き家なら土地を返すよう要求された
・契約更新後は新法借地権になると言われた
・契約更新時に地代の値上げを要求された
・借地権付き建物を売却したいが地主が承諾してくれない
・契約書をなくした

前提として、地主は代々自分の土地を他人に貸すことで生計を立てており、借地契約や不動産に関する知識を有しています。
一方で、借地人は法律や不動産に関する知識が乏しいことが多く、上記のようなトラブルに発展してしまうと自力で問題を解決することは難しいです。

トラブルの解決は、不動産会社や弁護士など、専門知識のある人に仲介してもらうことをおすすめします。
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