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借地権の会計処理のやり方は?計上できる取得費用についても解説|借地権の基礎知識

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借地権の会計処理のやり方は?計上できる取得費用についても解説

借地権を取得したときや売却するとき、また地代や各種承諾料、更新料を支払ったときなど、借地権に関わるお金の動きはかなりの頻度で発生します。借地権のために支払った費用は会計処理上どのように行えばよいのでしょうか。

当記事では、借地権の会計処理の方法とともに、どのような費用が資産計上できるのか詳しく解説します。借地権の取得・売却をする方や借地権を持っている方は、適切に資産計上するためにもぜひ当記事を参考にしてください。

1.借地権とは?

借地権は、他人が所有する土地を借りて使用する権利です。借地権は、会計処理と借地借家法でそれぞれ権利の範囲が異なります。

借地借家法では、地上権と賃借権を合わせて借地権と呼びます。

他にも、借地借家法上の借地権には以下のような種類があります。

■旧借地権

  • 1992年7月以前の契約に適用された権利
  • 1992年8月以降の契約では新法を適用

■普通借地権

  • 更新が可能な権利
  • 特別な取り決めがなければ存続期間は30年

■定期借地権

  • 期間を定めて契約し、契約期間終了時は更新不可
  • 存続期間は50年以上

■事業用定期借地権

  • 事業用の建物を所有することを目的とした権利
  • 更新は不可
  • 存続期間は10年以上50年未満

■建物譲渡特約付借地権

  • 契約期間終了時に借地権が消滅し、更新は不可
  • 契約期間終了時には建物の時価買取りが必要
  • 存続期間は30年以上

■一時使用目的の借地権

  • 臨時設備の設置など一時的な使用を目的とした権利
  • 契約期間に基準はないが10年以下が一般的

新法の借地権は、「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」の3つに分けられます。普通借地権と一時使用目的の借地権は、契約更新が可能です。一方、定期借地権は更新が認められていません。

借地権が設定された土地を使用すれば、固定資産税と都市計画税を地主側が負担することになるため、節税効果が期待できます。

定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。使用目的や存続期間の違いを正しく理解しておきましょう。

1-1.借地権の会計処理上の扱い

借地権にはさまざまな種類がありますが、会計処理上はすべて「借地権」として取り扱います。仕訳勘定科目では「借地権」を用いて、物理的な形態を持たない財産とされる無形固定資産として資産計上が必要です。

資産には、減価償却資産と非減価償却資産の2つがあります。

減価償却資産と非減価償却資産の違いは、下記の通りです。

減価償却資産非減価償却資産
・時の経過により価値が減少する資産
・事業や業務を目的とした資産

例)事業用の建物、機械、車両、ソフトウェアなど
・時の経過により価値が減少しない資産
・事業や業務を目的としない資産 

例)土地、借地権、美術品など

借地権や土地は、時の経過により価値が減少しないため非減価償却資産に該当します。事業用の建物や機械装置などの減価償却資産は、減価償却費を経費や損金計上が可能です。一方、非減価償却資産には法定耐用年数がないため、減価償却による経費や損金計上を行いません。

2.会計処理が必要な借地権の取得費用は?

借地権の会計処理では、借地権の取得費用を合計した金額で資産計上します。

借地権の取得価額(取得原価)に含まれる主な費用は、下記の通りです。

  • 権利金
  • 更新料
  • 承諾料
  • 仲介手数料
  • 改良費
  • 立退料
  • 建物の取り壊し費用

出典:国税庁「No.5731 借地権の取得価額」

権利金や更新料など地主に支払う一時的な支出金、契約締結に発生した仲介手数料や土地を改良するためにかかった費用は、借地権の取得価額に含めます。

また、借地権付き建物の取得時は、建物の取り壊し費用も借地権の取得価額に含めることが可能です。ただし、建物を取り壊して借地権を利用する目的が明確なときに限られます。

一方、下記の費用は借地権の取得費用に含めません。

  • 借地権を取得するための借入金の利子
  • 司法書士や公認会計士へ支払う登記費用
  • 登録免許税、不動産取得税、印紙代など

借地権の取得費用には、資産計上が必要なものと経費計上できるものがあるため、適切に処理することがポイントです。

3.【ケース別】借地権の会計処理の仕方

実際に借地権を取得したときには、状況に合った会計処理が必要になります。借地権に関する会計処理が必要になる主なケースは、次の4つです。

  • 借地権の取得時
  • 借地権の更新時
  • 借地権の認定課税時
  • 借地権の売却時

ここでは、それぞれのケースで必要となる会計処理の仕方を詳しく解説します。

3-1.借地権を取得したとき

更地価額1,000,000円の土地の借地権を借地権割合60%で取得した場合、権利金は600,000円となります。借地権を取得したときの仕訳は、下記の通りです。

借方貸方
借地権6,000,000現金6,000,000

仲介手数料や改良費など借地権の取得費用に含まれる支払いは、権利金と同様に借方科目は「借地権」です。借地権を取得した場合、貸借対照表では、借地権は資産の部に記載されます。

また、借地権の取得にあたり、借地権を設定する対価として借主から貸主に支払われる権利金を支払わずに「相当の地代」を支払うケースもあります。相当程度の地代を支払うことで、貸主と正常な取引を行った事実を示すことが可能です。相当の地代の金額は、更地価額の6%程度とされています。

権利金の代わりに相当の地代として60,000円を現金で支払ったときの仕訳は、下記の通りです。

借方貸方
支払地代60,000現金60,000

相当の地代の支払いには、借方科目に「支払地代」を用いて経費として計上します。

3-2.借地権を更新したとき

借地権の更新料の金額は、更地価格の3%程度が相場です。更地価格が1,000,000円であれば、更新料は30,000円程度となります。

借地権の更新にあたり更新料を現金で支払ったときの仕訳は、下記の通りです。

借方貸方
借地権30,000
借地権償却費24,000
現金30,000
借地権24,000

借地権の更新料は、「借地権」として資産計上が必要です。代わりに、借地権の一部が減価したとして、借方科目に「借地権償却費」を用いて相当額を経費計上します。

借地権償却費の金額は、下記の計算式で求めます。

  • 更新直前の借地権の帳簿価額×更新料の金額÷更新時の借地権の時価

更新直前の借地権の帳簿価額が600,000円、更新料が30,000円、更新時の借地権の時価が750,000円になっていたとすると、借地権償却費の金額は24,000円です。

関連記事:借地権の更新料は支払うべき?更新料の計算方法やトラブルの対処法も

3-3.借地権の認定課税が行われたとき

権利金の支払いは法的に義務付けられているわけではありません。しかし、権利金を支払う慣行がある地域で権利金なしで契約したときは、贈与税または法人税が課せられる可能性があります。

出典:国税庁「No.5730 権利金の認定課税について」

認定課税される金額は、地主と借地権を取得した人がそれぞれ個人か会社かによって計算方法が異なります。

借地権の認定課税とは?権利金との関係やケースごとの課税について解説

3-4.借地権を売却したとき

借地権を売却して代金が普通預金に振り込まれたときの仕訳は、下記の通りです。

借方貸方
普通預金×××借地権×××
固定資産売却益×××

借地権を売却したときは、権利金と売却金額の差額を損益計上します。借地権設定された土地を売却すると、借地権は消滅します。

借地権設定している建物を売却したときの仕訳は、下記の通りです。

借方貸方
普通預金×××建物×××
借地権×××
固定資産売却益×××

借地権を設定している建物を売却したときは、貸方に対象となる建物の簿価を記載します。

借地権を売却すると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、以下の計算式でプラスの値になった場合に、その金額に対して譲渡所得税の支払いが発生します。

  • 借地権の売却価格-(借地権を購入した時かかった費用+借地権を売却する時にかかった諸費用)-特別控除

譲渡税の税率は、借地権の所有年数によってそれぞれ異なり、借地権を長く所有していた方が税率が低くなります。

まとめ

借地権は非減価償却資産に分類され、無形固形資産として資産計上を行います。借地権の取得にかかる費用だけではなく、更新料や承諾料、立退料なども資産計上が可能です。

借地権の売買時は、会計処理だけでなく、さまざまな手続きや地主の承諾が必要です。複雑な手続きに戸惑ったり、地主との交渉が上手くいかなかったりして、売却を断念する借地人の方も多くいらっしゃいます。借地権のスムーズな売却を行いたい方は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。借地権の専門家である不動産鑑定士や司法書士が借地権の売却に関する手続きや処理をお手伝いいたします。

この記事の監修者

山口 義重ヤマグチ ヨシシゲ

税理士

税理士。東京都出身。中央大学法学部を卒業し、ワールド法律会計事務所代表。借地権の相続案件で多く相談される相続税が得意分野だが、生前贈与や、親族間の不動産売買等相続対策にも豊富な経験・実績のあるスペシャリスト。

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