借地権の更新料は支払うべき？更新料の計算方法やトラブルの対処法も｜借地権のトラブル
借地権の更新料は支払うべき？更新料の計算方法やトラブルの対処法も
目次
借地権の更新料とは、借地権を取得した土地の契約更新時に地主へ支払うお金のことです。借地権の更新料については、借地契約の内容や地主との関係を考慮する必要があり、どうするべきか悩んでいる借地権者の人もいるのではないでしょうか。
当記事では、借地権の更新料の支払いについて解説し、更新のタイミングや借地権更新料の相場、計算方法や支払い方法などを紹介します。借地権の更新料で悩んでいる人はぜひ参考にしてください。
1.借地権の更新料は支払う義務がある？
結論から述べると、現在の借地借家法では借地権の更新料の支払いを義務づけてはいません。ただし、借地権の取引慣行として、更新の際に更新料を支払うことは一般的です。裁判所も更新料の支払いを認めています。
借地権の更新料は、主に地主との関係悪化の防止や契約更新を円滑に進める目的で支払われています。特に以下のようなケースでは更新料の支払いが必要なため、注意してください。また、更新料を支払ったほうがいいケースもあわせて説明します。
1-1.借地権の更新料を支払うべきケース
借地権の更新料を支払うべきケースには、主に以下の2つがあります。
- 契約書に更新料の支払いが明記されている
- 両者に支払いの合意がある
契約書に更新料の支払いが明記されている
法律上、借地権の更新料に支払い義務はないものの、契約書で更新料について明記されている場合は支払い義務が発生します。契約書に更新料支払いが記載されており、地主と借地権者の押印がなされていれば、更新料の支払いについて合意があると見なされるためです。
借地権の契約をする際には、きちんと内容を確認するようにしましょう。契約書で更新料の支払いを明記しているのに更新料を支払わなかった場合、借地権の契約を解除されるケースもあるため、注意が必要です。
両者に支払いの合意がある
契約書に更新料の記載がないときでも、地主と借地権者の間で更新料について合意がなされている場合には、更新料の支払い義務が発生します。支払いの合意は、口頭で行われた場合でも効力を発揮します。口頭での合意は「言った・言わない」のトラブルとなるリスクもあるため、合意内容は書面で残しておくのがおすすめです。
1-2.借地権の更新料を支払ったほうがいいケース
契約書への記載や双方の合意がない場合でも、以下のようなケースでは更新料の支払いに応じたほうがいいでしょう。
- 過去に更新料の支払いがある
- 地主との関係を良好にしておきたい
過去に更新料の支払いがある
過去に更新料を支払っている場合は、借主のほうでも更新料が発生することを予測できるため、慣例として支払うべきと判断される可能性が高くなります。「支払いをやめる」という明確な合意が地主との間でなされていない場合は、更新料を支払うほうが無難です。
地主との関係を良好にしておきたい
借地権を取得した土地の建物を改築したり、売却したりするときには、地主の許可が必要です。このとき地主と良好な関係を築いていないと、地主の許可がおりずに改築や売却ができない恐れがあります。そのため、地主との信頼関係はとても重要です。
更新料を支払っておくと、建物の売却や改築の際、地主の許可が下りやすくなることが期待できます。また、地主による借地権の更新拒絶を防ぐ目的としても、更新料の支払いは役立ちます。
2.更新のタイミングはいつ？借地権ごとの存続期間の違い
借地権の更新のタイミングは、借地権の種類により異なるため注意が必要です。1992年8月に借地借家法が施行されたことを受け、1992年8月より前に契約された借地権を「旧法借地権」、1992年8月以降に契約された借地権を「新法借地権」と呼びます。さらに、新法借地権には普通借地権と定期借地権の2つの種類があります。
2-1.旧法借地権
旧法借地権とは、1992年7月31日以前に契約された借地権のことです。1992年7月31日以前に結ばれた契約は、現在では廃止されている借地法、借家法、建物保護法の適用を受けます。
旧法では、コンクリート造や石造などの堅固建物と木造などの非堅固建物に区分して借地権の存続期間を定めています。存続期間の内容は以下の通りです。
例えば堅固建物で借地権の存続期間を定めなかった場合、60年の借地権が設定され、更新は契約から60年経過したときです。
なお、1992年8月1日以降に更新がなされた場合も、旧法借地権は旧法借地権のままです。新法の借地権を設定したい場合は、新たに契約を結び直す必要があります。
2-2.普通借地権
1992年8月1日以降に結ばれた契約には、借地借家法（新法）が適用されます。普通借地権は、新法借地権の中でも更新が可能な借地権です。新法の普通借地権では、旧法借地権のような堅固建物と非堅固建物の分類はありません。借地権の存続期間は以下のようになります。
借地権の存続期間は、上記より長い期間に設定することも可能です。例えば、1回目の更新の際に契約期間を40年とした場合には、2回目の更新は40年後となります。契約書に期間の定めが記載されているかどうか、事前に確認しておきましょう。
2-3.定期借地権
定期借地権とは、新法借地権の中でも更新ができない借地権です。借地借家法の施行により、新たに設置された借地権となります。定期借地権の土地が存続期間を満了した際には、土地を更地にし、地主へ返還する必要があります。
定期借地権の種類は、一般的借地権・建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3つです。それぞれに借地権の存続期間に違いがあり、更新ができない借地権のため、契約の際は注意してください。
3.借地権更新料の相場は？
借地権更新料の金額は借地権者と地主の合意で決まります。一般的な借地権更新料の相場は、借地権価格の5％程度と言われていますが、トラブルが起こった際に現在裁判所が実際に判断しているのは、更地価格の3％程度です。
ただし、あくまで上記の相場は借地権更新料の「目安」であり、法的に根拠のあるものではありません。例えば、借地権売却の際の譲渡承諾料（名義書換料）は裁判所に算定基準がありますが、更新料については裁判所が明示する基準がなく、あくまで当事者の合意が尊重されます。そのため、不動産価値の高い都心では更新料が高く、不動産価値が都心ほど高くない郊外では更新料が安くなる場合もあります。
借地権の更新料を設定するときは、相場を適度に参考にしつつ決定してください。また、過去に支払った更新料の金額や地主との関係性も、更新料の金額を設定する参考になります。
3-1.借地権更新料の計算方法
借地権更新料の相場は、先述のように更地価格の3％程度です。
一方で、国土交通省では「更新料の額は借地権価格の5%前後である」と示しています。そのため、借地権価格は、以下のように更地価格に借地権割合を乗じることでも計算できます。
- 更新料＝更地価格×借地権割合×5％
更地価格とは土地の路線価に土地の面積を乗じたものです。「地価」とも呼ばれており、土地の市場価値が反映された金額となります。路線価は、道路に面する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格です。不動産鑑定士の鑑定評価額や有識者の意見をもとに、国税庁によって定められています。
この更地価格に借地権割合をかけると、その土地の「借地権価格」を割り出すことができます。借地権割合は路線価と同様に国税庁が数値を公表しているため、以下の国税庁のサイトから詳細な数値を確認しましょう。
借地権価格を割り出したら、最後に相場である5％をかけて借地権の更新料を算出します。しかし、借地権価格にどれくらいの割合を乗じるかは、地主と借地権者の話し合いで決定されるため、更新料は相場通りにはいかない可能性があることを覚えておきましょう。
※ただし冒頭で述べた通り、基本的には「更地価格×3％」が相場と考えるとよいでしょう。
4.借地権の更新料はいつまでにどうやって支払う？
借地権更新料の支払い方法や支払期限に法的な定めはありませんが、一般的な慣習は存在するため、更新料を支払う際には参考にするといいでしょう。もし一般的な期日までに支払えないなどの事情が起きた場合は、早めに地主と相談し、支払い方法や期限について話し合うことをおすすめします。
4-1.借地権更新料の支払い方法は？
借地権更新料の支払い方法は、更新料により異なります。更新料がそれほど高くない場合は、更新日の前月、あるいは更新月に地代と一緒に支払うのが一般的です。口座振替で支払うか、現金で支払うかなどの方法については、地代の支払い方法に合わせるケースが多くなっています。
借地権更新料が高額となり一括での支払いが難しい場合には、分割払いを採用するケースもあります。この場合、事前に地主と話し合っておきましょう。分割払いの回数・金額・支払い方法などを地主と相談の上で決定し、地代と合わせて更新料を支払います。
4-2.借地権更新料の支払期限
借地権の更新を行う場合、通常は更新料の支払いをもって契約更新と見なされます。そのため、借地権更新料は契約期限が切れる前に支払うことが一般的です。
ただし、契約書に更新料の支払期日が明記されているときは、契約書の記載内容が優先されます。例えば、契約書に「更新料は更新月およびその1か月後までに支払う」と記載されている場合、借地権更新料の支払期限は更新月の翌月までとなります。
なお、特段の事情により更新料が支払えない場合は、速やかに地主と相談しましょう。のちのトラブルを避けるためにも、地主への連絡なしに支払期限を超えるような事態は避けてください。
5.借地権更新料を支払わなければどうなる？
借地権更新料には法的な支払い義務はありませんが、支払わないとトラブルに発展する恐れがあります。特に、契約書で更新料の支払いについて明記されている場合には注意が必要です。ここでは契約書で更新料の支払いが定められている場合とそうでない場合の2つのケースに分けて、更新料を支払わなかったときに起こりえるトラブルについて解説します。
5-1.契約書で更新料支払いが定められている場合
契約書で更新料の支払いや金額が取り決められているにもかかわらず更新料を支払わないでいると、借地権者は支払い義務を果たしていないと見なされます。
旧法借地権や新法の普通借地権は、一般的に借地権者が土地を利用する限り更新が可能であり、借地権者の権利を保護してくれるものです。しかし借地権者が契約違反を犯した場合、地主の解約請求が認められ、借地契約が解約される恐れがあります。
借地契約が解除されれば、更地にして土地を地主へ返却しなければなりません。土地を継続的に利用したいなら、契約解除にならないよう契約書の取り決めに応じて更新料を支払いましょう。
5-2.契約書で更新料支払いについての取り決めがない場合
契約書で更新料支払いの取り決めがなく、土地が属する地域で更新料を支払う慣習もない場合は、更新料を支払わなくとも借地契約がすぐに無効になることはありません。契約が自動的に更新される「法定更新」として、これまでと同じ条件で更新されます。
なお、借地権の更新には「法定更新」と「合意更新」があります。法定更新とは、特段に話し合いをせずに契約満了日を迎え、借地契約が自動的に更新されることです。一方、合意更新では更新の際に地主と借地権者が話し合いを持ち、合意を書面で残した上で契約を更新することです。
借地権者の側から見ると、法定更新が有利に思える人もいるでしょう。ただし、借地権上にある建物の改築や売却には地主の許可が必要です。更新の際に地主と感情的なしこりを残してしまうと、後で改築や売却をする際に地主の許可がもらえず、トラブルとなる危険性もあります。
そのため、借地権の更新時は事前に地主と話し合いを持ち、合意の上で更新する「合意更新」のほうがのちのトラブル防止に役立ちます。
6.借地権の更新料をめぐるトラブルと対処法
借地権を更新するときには、地主と借地権者の合意が重要です。合意が得られない場合には、更新料の金額や更新自体の拒否などのトラブルが発生するケースがあります。ここでは、地主との間に起こりえる、借地権の更新料に関するトラブルと対処法について解説します。
6-1.地主に高額の更新料を請求された
更新料のトラブルで多いのが「地主に高額の更新料を請求された」というものです。更新料を請求されたとしても、高額すぎるものに関しては支払い義務はありません。過去の判例を見ても、高額な更新料の請求に応じないことは可能です。
しかし、更新料の支払いを一方的に拒絶してしまうと地主との関係は悪化します。借地上に一軒家を建てて生活している人の場合、地主との関係が悪くなることで生活のしづらさを感じることもあるでしょう。また、地主に対抗措置をとられ、もっと大きなトラブルに発展する恐れもあります。
したがって、更新料の金額を決める際は、希望する金額を話し合い、交渉を重ね、互いに納得できる円満な解決を模索しましょう。当事者同士の話し合いで解決できない場合は、弁護士や不動産会社など専門家に相談することも1つの手段です。
6-2.地主に更新を拒絶された
地主が借地契約の更新を拒絶するには「正当の事由」が必要です。借地借家法では、更新の拒絶に必要な「正当の事由」を以下の基準から総合的に判断すると定めています。
- 借地権設定者（地主）が土地の使用を必要とする事情
- 借地権者（借主）が土地の使用を必要とする事情
- 借地に関する従前の経過
- 借地に関する土地の利用状況
- 借地権設定者が土地の明渡しの条件として、もしくは土地の明渡しと引換えにして借地権者に対し財産上の給付をすると申し出ているか
上記の中でも、地主と借地権者が土地の使用を必要とする事情が特に重視されています。地主側の事情で言えば、地主が今後の生活のために借地へ賃貸アパートを建てたい場合などが考えられます。一方、借地権者が借地に生活用の家屋を構えている場合、借地権者にとっては借地の使用が生活に不可欠です。
このような土地の使用を必要とする事情だけで判断できないときは、その他の基準を含めて判断されます。なお、上記の項目の一番下の項目は、いわゆる「立退料」に関する項目です。借地権の更新の前に立退料を支払っていれば、借地権の更新を拒絶する補強理由となります。
ただし、更新の拒絶に必要な正当事由は事例により違いがあり、借地権について知見のない人に容易に判断できるものではありません。そのため、地主と話し合ってもなお更新を拒絶される場合は、弁護士や不動産業者など専門家に相談したほうがいいでしょう。
6-3.地主が更新料の受け取りを拒否した
更新料をめぐるトラブルには、地主が更新料の金額に納得せず、借地権者が更新料を支払おうとしても地主が受け取りを拒否するというケースがあります。地主が自分の都合で更新料を受け取らないとはいえ、そのまま不払い状態が続くことには注意が必要です。更新料の不払いを理由に借地契約を解除される恐れがあるためです。
更新料の支払い意思があるにもかかわらず地主が受け取りを拒否する場合には、法務局の弁済供託の制度を活用できます。弁済供託とは、法務局に相当の金額を預ける（供託する）ことで、更新料の支払いの代わりとする制度です。
弁済供託を利用すると、地主が更新料を受け取らない場合でも不払い状態が続くことを防げます。ただし、弁済供託には受領拒否の事実の証明が必要です。
現在借地権付の戸建てに住んでいます。 今回、借地権契約を更新しようと地主に相談したところ、更新料が200万円必要と言われました。 古い契約のため、契約書はありません。 更新料の支払いは、借地人の義務なのでしょうか？ また、更新料の相場はいくらなのでしょうか？
- 更新料の支払を義務付ける法律上の定めはなく、書面での合意が必要です。
- 更新料の相場は、概ね借地権価格の5％程度と言われています。
まず、借地人が更新料を地主に支払うことについて、これを義務付ける法律上の明文の定めは存在しません。
また、当事者間において更新料の支払いの合意が存在しないケースにおいて、裁判所の判例は、借地人に地主に対する更新料支払義務を負わせるような内容の慣習法あるいは事実たる慣習の存在は認められない、と判断しています（最高裁昭和51年10月1日判決等）。
したがって、借地人と地主との間で更新料の支払義務が生じるためには、両者の間で更新料を支払うことの合意・特約が存在していることが必要です。合意をすること自体は、書面によることは法律上義務付けられていないものの、更新料支払の合意が書面に書かれていない場合は、合意の存在や内容の立証のハードルが高いため、裁判になっても地主側の更新料請求が認められないことが一般的です。
また、たとえ書面の中に更新料に関する記載があっても、金額や計算方法等が不明確であれば、合意の存在は否定されることになります。今回の場合、そもそも契約書が存在しないとのことですので、別途更新料に関する合意書を結んでいないのであれば、更新料支払義務は存在しないかと思われます。次に、更新料の相場に関するご質問ですが、これまで述べてきたとおり、更新料の金額は、あくまで当事者の合意により決めるものなので、法律上、上限・下限は存在しないことになりますが（ただし、不当に高額な設定である場合には、合意自体が無効と判断される可能性はあります）、とはいえ、更新料の金額を決めるにあたって、参考になる目安となるものが何もないと、合意の着地点を作りにくいということは十分ありえます。
そこで、不動産取引の現場では、事実上、更新料の相場というものが想定されています。
地域等の要因の差によって変動はあるところですが、一般的には、『更地価格×借地権割合×5％程度』が更新料の相場と考えられています。この式のうち、『更地価格×借地権割合』のことを通常、借地権価格と呼んでいますので、より端的に言うと、『借地権価格の5％』が、更新料の一般的な相場とみなされているところです。
まとめ
借地権の更新料は、法的に定められたものではありません。しかし、契約に明記されている場合、地主と借地権者で合意のある場合は支払い義務が発生するため、注意してください。借地権更新料は、更地価格の3％程度が目安です。
もし、借地権あるいは借地権付き建物の売却を検討する場合は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。借地権・底地の売却や相続に関する知識が豊富な専門家が、地主との交渉から売却までサポートいたします。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。
