実家が借地権の人必見！借地権の相続時に気を付けるポイント｜借地権を売却する方法｜法律・税金

「実は、実家が借地権だった」
「借地権付きの実家を相続するかもしれない」

大人になって初めて、実家が借地権だったと気づく人も多いです。
「借地権の場合、普通の家とは何か違うらしい」とまではわかっても、借地権について調べてみると難しい単語が多く、よくわからないといった状況ではないでしょうか。

そんな方のために、この記事では実家が借地権の場合に注意すべきことや、相続発生時に必要な手続きについてわかりやすく解説しています。

借地権付きの実家について、トラブルなく相続手続きなどを進めたい方はぜひ参考にしてください。

借地権付きの実家を相続する可能性がある方に向けて、借地権とは何かわかりやすく解説します。

借地権とは、地主の土地に自分名義の建物を所有することを目的として、地主の土地を借りる権利です。土地は地主から借りた土地ですが、建てた家自体は持ち家となります。

土地を貸している人を地主（借地権設定者）、土地を借りている人を借地人（借地権者）と呼びます。

土地と家どちらとも自分名義のときは不要ですが、借地権の場合、次のようなことをするためには地主の承諾が必要です。

図1は、地主と借地人の関係を表したものです。

図1：地主と借地人の関係

地主とは、自分の土地に借地人の建物を所有させて、地代収入を得る人です。

借地権は地主との関係において成立する権利であるため、地主との関係性が大切です。地主との関係性が悪いと、次のようなトラブルが起こる可能性があります。

多くの場合、地主からの要求に応じる必要はありません。借地権に関する知識を備えて、冷静に対応できるようにしましょう。

土地が自分名義ではなく借地の場合、相続時にトラブルが発生しやすいことに注意が必要です。相続が発生すると、借地権を相続した借地人に対して、地主が急に地代の値上げや立ち退きを要求してくることがあります。

このようなトラブルに備えて次章では、借地権付きの実家を相続した場合に確認すべきポイントを解説します。

借地権を相続したときにまず確認すべきポイントは、次の3つです。

それぞれ紹介していくので、ぜひ1つずつ実践してください。

借地権付きの実家を相続したら、地代はいくらか確認しておきましょう。自分が土地を借りたわけではありませんが、相続によって借地人としての地位を承継し、地主に地代を支払う義務があるからです。

もし親が地代を滞納していたら、その滞納分は支払う必要があります。

また、地代の支払い方法も確認しておかなければなりません。銀行振込の場合は、振込先の銀行口座情報が必要です。場合によっては借地人が地主の家に行って支払う持参払いや、地主が借地人の家に集金に来る場合もあります。

相続したら、借地権の契約期間がいつまでか確認しましょう。借地権は永遠に続く権利ではなく、契約の更新がなく終了してしまったら、原則として自分名義の建物を解体し更地にして土地を地主に返還する必要があるからです。

借地権の契約期間は契約書（土地賃貸借契約書・借地契約書）で確認できます。しかし、借地契約をした時期がはるか昔であり契約書を探し出せないケースも少なくありません。

地主側にも契約書が残っておらず契約期間がわからない場合は、建物の保存登記がされた日から契約が始まったとするのが一般的です。

契約開始日（借地権設定日）が1992年7月31日以前と1992年8月1日以後の場合では、当初の契約期間と更新後の期間が異なります。それぞれの契約期間について、図2にまとめているので参考にしてください。

図2-1：旧法借地権の契約期間

図2-2：新法借地権の契約期間

1992年7月31日以前に契約を開始した旧法借地権で、建物は木造、期間の定めがない場合には、当初の契約期間は30年、更新は20年ごととなります。

地主との関係性が良好かどうかも確認しておきましょう。次のような点を確認しておくのがおすすめです。

相続により借地人としての地位を承継したあとも、できるかぎり借地人と地主との関係性は良好に維持したいものです。少なくとも、相続が発生したことを地主に連絡しておきましょう。

借地権には、知っておきたい注意点があります。相続時の対応や固定資産税、増改築や売却をするとき、契約期間が満了したときなど、それぞれについて注意点を解説します。

借地権の相続時、まずは地主に相続が発生したことを連絡しましょう。できるかぎり対面であいさつをして、良好な関係の構築・維持につとめるのがポイントです。

また、相続人が2人以上いる共同相続時には、遺言どおりの相続をしない場合、遺産分割協議で借地権を相続する人や持分の割合を決めます。

その後、借地権が賃借権である場合は借地上の建物について、地上権である場合は借地上の建物と地上権について、相続を原因とした所有権移転登記手続きをしなければなりません。

稀に借地権（賃借権）が土地に登記されている場合もあるため、土地の登記事項も確認しておき、登記されていれば借地権の相続登記手続きも進めましょう。

図3は、借地権の登記がある場合とない場合の相続登記に関する説明です。

図3：【ケース別】相続登記の早見表

借地権を相続した場合でも、土地について固定資産税の負担はありません。なぜなら、固定資産税の納税義務者は、賦課期日である1月1日時点の登記上の所有者（地主）だからです（地方税法第343条）。

土地を使用しているのに、固定資産税を負担しなくてもよいことは借地権のメリットといえます。ただし、非常に稀ですが、100年を超える存続期間が定められている地上権については、地上権者に納税義務があります。

注意したいのは、土地ではなく、借地上の建物は借地人名義であるため、建物の固定資産税を負担しなければならないことです。

固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記上の所有者（地方税法第343条）ですが、相続が発生すると、納税義務は（共同）相続人に承継されます（地方税法第9条）。名義変更の手続き前でも、固定資産税の納付義務は発生している点に注意が必要です。

遺産分割協議が確定するなど新たな借地人が決まるまでは、代表者を決めて相続財産から固定資産税を負担しましょう（民法第885条）。新たな借地人が確定したら、その後は新たな借地人が固定資産税の納税義務者となります。

なお、相続が開始した年の12月末日までに相続登記が完了しない場合は、現所有者（納税義務者）を申告するために、市町村（東京23区は東京都）に現所有者申告書を提出しなければなりません。

図4は、固定資産税を誰が負担するのかについて、共同相続が発生する場合を例にとって、時系列で示したものです。

図4：固定資産税の負担についての時系列

相続した実家に住むためリフォーム（増改築）したい場合や、相続した実家に住まないため建物を第三者に売却したい場合は、地主へ相談し、許可を得なければなりません。

許可を得る場合にも、地主から承諾料の支払いを求められることがあります。リフォーム（増改築）の内容によりますが、増改築承諾料の相場は更地価格の5％程度です。

増改築や売却について地主の許可が得られないとき、増改築や売却を進めるためには、裁判所に増改築許可申立や土地の賃借権譲渡の許可申立などをする必要があります。

契約期間が満了して更新もしなかった場合は、借地上の建物を取壊して更地にして地主に返還するのが原則です。つまり建物の解体が必要ですが、解体費用を借地人と地主どちらが負担するのかを巡って地主とトラブルが起こりやすいことに注意する必要があります。

しかし、解体費用は建物所有者である借地人が負担するのが基本であるため、無理に地主と交渉するのは避けるようにしましょう。

解体費用の相場は、概ね次のとおりです。

仮に40坪の木造住宅を解体するとき、解体費用の目安は120～200万円と安くありません。

相続した借地権付きの実家に住む予定はなく、処分を検討するケースも少なくありません。そこで借地権付きの実家の処分方法を紹介します。

状況に合わせて、適切な処分方法を検討してください。

更地返還は、借地上の建物を解体し、更地にして地主に返還する処分方法です。譲渡承諾料は発生しませんが、借地上の建物を解体する必要があるため解体費用がかかります。

解体費用は一般的に借地人が負担しますが、解体費用が高額で払えない場合などは、地主に費用負担を相談してみると良いでしょう。

借地権を地主に買い取ってもらって処分する方法もあります。定期借地権を除く借地権は、地主にとってなかなか返してもらえないものです。数十年間ある更新の時期まで待って、そのタイミングで正当事由をもって更新を拒絶しなければ、地主は土地を返してもらえません。

そのため、地主に買取をお願いするのは有効な処分方法です。

また、後述する処分方法では地主に譲渡承諾料を支払わなければなりませんが、地主に買い取ってもらう場合だと譲渡承諾料は発生しません。

ただし、建物を解体する必要があるのか、解体するならどちらが解体費用を負担するのか、借地権はいくらで買い取ってもらうのかなどは地主と協議する必要があります。

借地権（賃借権）は、地主の許可を得たときに限り、借地権付き建物として第三者に売却できます。ただし、譲渡承諾料やローン承諾料などが必要な場合もあるほか、一般的な不動産会社では借地権の売却に対応できないこともあるので注意が必要です。

借地権付き建物を第三者に売却するときは、借地権売却の実績がある不動産会社を選びましょう。
中央プロパティーは、借地権を専門に取り扱う不動産仲介業者です。

なお、売却について地主の許可が得られないときに売却を進めるためには、借地の所在地を管轄する地方裁判所に土地の賃借権譲渡の許可申立をする必要があります。

売却だけでなく増改築をする場合にも、同様の申立てが可能です。地主の許可が得られない場合に裁判所に地主に代わる許可を求めるなど、借地権に関する紛争の解決を図る手続きを借地非訟事件といいます。

なお、借地権が賃借権ではなく地上権の場合は、地主の許可なく売却可能です。

借地権付き建物だけでなく、底地（土地の所有権）もあわせて第三者に売却して処分する方法もあります。同時売却できれば、借地と底地を別々で売るよりも高く売れる可能性があります。

しかし、勝手に地主の土地を譲渡するわけにはいかないので、当然、地主との合意が必要です。

また、地主にとっては地代収入がなくなってしまうことや、借地人よりも地主の取り分が少なめになってしまうことなどから、同時売却を許可してくれないケースも少なくありません。ただし、稀に底地と借地権の同時売却に応じてくれる地主もいるため、交渉してみる余地はあるでしょう。

本章で紹介した借地権の実家の処分方法を図解すると、図5のとおりです。

図5：相続した借地権の実家の処分方法

借地権とは、地主の土地に自分名義の建物を所有することを目的として、地主の土地を借りる権利です。

借地権付きの実家を相続したら、契約書を探し、地代はいくらか、滞納はないか、支払方法はどうするか、契約期間はいつまでか、地主との関係性はどうだったかなどを確認しておきます。

また、遺産分割協議などで借地権を相続する人を決め、建物について相続登記をしなければなりません。相続後に借地権付きの実家を使用しない場合は、更地返還や地主に売却、第三者に売却、底地と同時に売却など処分方法を決めましょう。

しかし、相続のタイミングを狙って地主が地代の値上げを請求してきたり、売却や増改築をしたくても許可してくれなかったりするトラブルも少なくありません。

相続した借地権付きの実家を売りたいものの、地主が許可してくれないなどお困りの方は、ぜひCENTURY21中央プロパティーへご相談ください。