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借地権の遺産分割協議書の作成方法|相続と分割方法も解説|借地権を相続した方

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借地権の遺産分割協議書の作成方法|相続と分割方法も解説

借地権とは、第三者である地主に地代を支払って、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。借地借家法で定められた権利であり、れっきとした資産でもあります。したがって、借地人(借地権者)が亡くなった場合は、一般的な遺産と同様に借地権も相続対象となります。

また、被相続人から借地権を相続する際は、さまざまな手続きが必要です。加えて、兄弟や親戚など他の相続人と借地権の遺産を分割したい場合は、いくつかの分割方法があることを踏まえて適切な方法を選ぶ必要があります。

そこで今回は、借地権の相続に関する基本的な知識から、相続手続きの手順・遺産分割方法・遺産分割協議書の書き方まで詳しく解説します。

1. 借地権は相続できる?

借地権とは、地代を支払い、土地所有者である地主から土地を借りて建物を建てる権利のことを指します。借地権は、建物の所有を目的としているため、建物のない資材置き場や駐車場を用途に借地権を取得することはできません。

また、借地権は通常の不動産と同様に相続対象の資産に含まれます。したがって、借地権を所有している家族が亡くなった場合、被相続人から借地権をそのまま引き継ぐことが可能です。

そこでまずは、借地権の相続に関する基本的な知識と、相続手続きの手順について紹介します。

1‐1. 借地権の相続に地主の承諾は必要?

借地権の相続に際して、「地主からの承諾を得る必要があるのか」という点は、多くの方が気になるポイントでしょう。結論から述べると、相続によって借地権を取得するのであれば、地主の承諾は必要ありません。

借地権を引き継ぐことによって地主からの承諾が必要なのは、借地権の売却(譲渡)・転貸・遺贈の場合のみです。借地権は「地上権」「賃借権」の2種類に分けられますが、いずれも法定相続人以外の第三者が借地権を取得したり、第三者へ借地権を転貸したりする場合は地主の承諾が必要であることを覚えておきましょう。

また、借地権の売却(譲渡)・転貸・遺贈のいずれかを行う場合、承諾をもらう対価として地主に承諾料を払うことが一般的です。

しかし、相続による借地権の取得は譲渡・転貸のいずれにもあたらないため、地主から承諾を得る必要はありません。地主から承諾料を要求されても、厳密には支払い義務がないことも覚えておきましょう。

1‐2. 借地権に相続税はかかる?

借地権は、相続税の課税対象となります。

また、借地権は目的や契約内容によって、「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時使用目的の借地権」の5種類に区分されます。種類によって相続税評価方法が異なるため、まずは該当する借地権の種類を把握しておきましょう。
「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」は、同様の相続税評価の算出方法を用います。

普通借地権と定期借地権それぞれの相続税評価額の主な算出方法は、下記の通りです。

●普通借地権

自用地評価額×借地権割合

●一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権

自用地評価額×(①÷②)×(③÷④)

①:定期借地権等の設定時における借地人に帰属する経済的利益総額
②:定期借地権等の設定時における宅地の通常取引価格
③:定期借地権等の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率
④:定期借地権等の設定期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率

●一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権の場合以下の種類に応じて算出方法が異なります。

(1) 地上権に相当している賃借権の場合
(例)堅固建物の所有を目的とするもの、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるものなど。

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合もしくは借地権割合(※いずれか低い割合を用いる)

(2) (1)以外の賃借権

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2

上記を見て分かるように、借地権評価額は非常に複雑な計算方法であり、ある程度の専門的な知識も必要となるため、弁護士・税理士・司法書士などの専門機関に相談するケースが一般的です。

出典:国税庁「No.4611 借地権の評価」

1-3. 借地権の相続手続きの手順

借地権の相続手続きの主な流れは、下記の通りです。

STEP1

借地権の内容確認

STEP2

地主へ連絡

STEP3

相続登記(名義変更)

相続手続きを始めるにあたり、まず相続人が借地権の内容を確認しておく必要があります。なお、相続人が複数いる場合や遺言書と異なる遺産分割を行う場合、遺言書に記載のない相続財産がある場合は全員で遺産分割協議を行い、誰が遺産相続をするか定め、相続人全員の合意を得て、遺産分割協議書を作成しなければなりません。

また、借地権の相続において、相続人が決定したあとは土地の所有者である地主に連絡をします。承諾を得る必要はないものの、借地権相続によって名義人が変更する旨はきちんと伝えておいたほうがよいでしょう。新たに借地契約書を巻き直す必要はありません。

地主への連絡が終わったら、相続登記にて借地権の名義変更手続きをします。名義変更手続きの際は、戸籍謄本や被相続人の戸籍の附票など複数の書類が必要となることも覚えておきましょう。

2. 借地権の遺産分割方法

前述の通り、借地権の相続人が複数いる場合は、トラブル防止のためにも相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議とは、名前の通り相続人全員で遺産の分割方法を話し合うことです。借地権も土地と同じように、遺産分割の対象となります。

借地権の遺産分割方法には「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つに分類されています。ここからは、それぞれの方法について詳しく紹介します。借地権を相続する可能性があり、なお複数の相続人がいる方はぜひ参考にしてください。

2‐1. 現物分割

現物分割とは、土地や建物といった財産を物理的にそのまま分ける分割方法です。

相続手続きも比較的簡単で相続においては一般的な方法ですが、1つの借地しかない場合には適しません。しかし、借地面積が比較的広く、借地を2つに分けることができる場合は現物分割ができる可能性もあります。ただし、借地を2つに分けて相続する場合、各々の借地で借地契約が必要となり、地代も2つの借地それぞれで支払いが必要となります。また、分割を行うことによる地主の不利益が大きい場合、契約解除をされる可能性もあるため注意が必要です。

現物分割の例

・借地を2つに分ける
・借地Aの借地権を長男に、借地Bの借地権を次男に相続する

2‐2. 代償分割

代償分割とは、特定の相続人が遺産を相続する代わりに、ほかの相続人へ一定の代償財産を交付して清算するという分割方法です。借地権の相続においては、この代償分割が一般的となります。

借地権を取得した特定の相続人が支払うべき代償金は、基本的に法定相続分に応じて算出・分配されます。例えば、長男・次男の2人の相続人がいて、長男が3,000万円の価値がある借地を相続した場合、長男は次男に1,500万円の代償金を現金などで支払うこととなります。

代償分割の例

・借地権を長男に相続する
・借地権を相続した長男が、ほかの相続人である次男に法定相続分に応じた代償金を支払う

2‐3. 換価分割

換価分割とは、相続対象の財産を売却し、売却によって得た現金を複数の相続人同士で分割するという方法です。例として、亡くなった夫が所有していた借地権を3,000万円で売却できた場合は、下記のように分割できます。

現物分割の例

・配偶者(妻)は1,500万円を受け取る
・長男・次男は750万円ずつ受け取る

換価分割であれば公平かつ柔軟な分割ができる一方で、現金化に費用や手間がかかったり、売上利益に対して所得税・住民税が発生したりすることも覚えておきましょう。

2‐4. 共有分割

共有分割とは、相続財産のすべて、または一部を複数の相続人が共有するという方法です。ほかの分割方法とは違って特定の相続人を定めず、借地権の取得や所有にかかる費用などもすべて等分して支払う形となります。また、建物の売却や建て替えなどにおいては、共有名義人全員の合意が必要となる点も覚えておきましょう。

このような特徴から、共有分割は相続人同士のトラブルに発展しやすくなっています。すべての相続人が合意をしないことから売却や建て替えの話が進まず、結果として何もできずに借地が放置されてしまったり、一部相続人が地代や税金を支払わなかったりなど、考えられるトラブルはさまざまです。

3. 借地権の遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議を行ったときは、原則として遺産分割協議書を作成し、協議内容を残しておかなければなりません。遺産分割協議書の主な記載項目は、下記の通りです。

  • 被相続人の情報(氏名・死亡年月日・本籍・登記上の住所など)

  • 分割する相続財産の内容

  • 相続人全員が分割方法・割合に合意している旨

  • 相続人全員の住所・氏名・押印

遺産分割協議書のフォーマットに定めはないため、任意の書式で作成しても問題はありません。しかし、書面の記載内容が不明瞭だった場合は提出先から訂正を求められる可能性があるため、不備がないかを念入りに確認しておきましょう。

作成した遺産分割協議書は、相続人全員が合意し、全員の署名・押印したうえで各自が所有しておく必要があることも覚えておきましょう。

■遺産分割協議書の書き方の例

遺産分割協議書の書き方の例

まとめ

借地権は不動産と同様に相続対象の財産であるため、借地権を所有している家族が亡くなった場合は、相続人が借地権をそのまま引き継ぐことが可能です。地主への連絡は必要であるものの、承諾を得る必要がなく、当然承諾料の支払い義務もありません。

また、借地権の遺産分割方法にはいくつかの種類があります。複数の相続人がいる場合は、トラブルを防ぐためにも遺産分割協議を行い、適切な遺産分割の方法や分割割合を定めましょう。借地権相続関係の協議内容がまとまったら、遺産分割協議書を作成することも忘れてはなりません。

「CENTURY21 中央プロパティ」では、借地権に関する豊富なノウハウを有した専門家による借地権売却の無料相談・査定サービスを提供しております。借地権相続後の売却や相続登記などにおいて悩みのある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

この記事の監修者

塩谷 昌則シオタニ マサノリ

弁護士

弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。

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