借地権とは、土地の所有者から土地を借りて建物を建てるための権利です。借地権の場合、土地の所有者と建物の所有者が異なるため、権利関係が複雑化しやすい特徴があります。名義人が複数人いる場合を「準共有」と表し、この場合の持分を「準共有持分」といいます。

借地権の名義人が一人の場合（単独名義）と比べて、複数人による「共有名義（準共有状態）」ではさらに権利関係が複雑になる傾向です。

本記事では、借地権の共有名義の概要や共有名義が危険な理由、共有状態を解消するための方法を解説します。

借地権に関するトラブルを回避するためには、まず借地権や共有名義について知る必要があります。前提知識として、本章では以下の内容を解説します。

借地権や共有名義について、理解を深めていきましょう。

借地権とは、土地の所有者から借りた土地の上に建物を建てる権利です。土地を貸している人を「借地権設定者・底地人・地主」、土地を借りて建物を建てている人を「借地権者・借地人」と呼びます。

借地権は「家を建てたいけれど、土地を買うお金がない」といったときなどに選択肢の一つになり得ます。

ただし、土地は地主から借りるため、借地人は土地を利用する代わりに地代を払わなければなりません。

また、借地権には旧法と新法があり、それぞれ内容が異なります。新法は1992年8月に施行された法律で、違いは以下の通りです。

堅固建物：鉄骨造・鉄筋コンクリート造
非堅固建物：木造など

新法が施行された1992年7月以前に契約した借地権については、旧法のまま継続して更新されます。そのため、相続する借地権は旧法が適用されるのがほとんどです。

以下の図は、借地権における地主と借地人の関係性を表したものです。

共有名義とは、1つの不動産に対して所有者が二人以上いる状態を指す言葉です。似た言葉に「共有持分」がありますが、こちらは権利の割合を意味します。

不動産はきっちり分割できないため、「持分」という割合で所有します。例えば3人が不動産を相続した場合、不動産は3人の共有名義となり、一人の持分は1/3ずつです。

それぞれに権利があるため、一人の判断で不動産全体の売却はできません。間取りの変更をともなうリフォームも、民法251条に「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」とあるように、独断では困難です。

共有名義と単独名義の違いは、以下の通りです。

参照：民法第二百五十一条

借地権が共有名義となるきっかけは大きく分けて以下の3つがあります。

上記の中でも、相続がきっかけで借地権が共有名義になるケースが9割を占めています。例えば、実家が借地権付建物で、親の死亡によって兄弟で相続するなどです。

民法では「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」（民法896条）と定められており、借地権も相続の対象になります。

相続財産の中でも、現預金は分割が容易ですが、不動産は相続人間で平等に分割することが非常に難しいです。そのため、共有持分で借地権を相続する場合、トラブルになりやすいのです。

借地権を兄弟で相続した際のイメージ図は以下の通りです。

借地権を共有名義にした場合の注意点や、相続した際の権利関係について解説します。借地権の共有名義は、デメリットが多い所有方法です。注意点やトラブルに発展しやすいポイントなどは事前に把握しておきましょう。

借地権は、土地と建物の名義人が異なるといった特徴があります。建物は借地人の名義ですが、土地の権利は地主のものです。そのため、借地権には地主・借地人双方にさまざまな制約があります。

借地人は、地主の承諾なく、勝手に借地上の建物を第三者に売却できません。また、売却の承諾を得たとしても、地主に対して譲渡承諾料の支払いが必要です。

建て替えや増改築にも地主の許可が必要で、こちらも承諾料を要求される場合があります。つまり、借地権上の建物は、基本的には自由に変更できないのです。

借地権の注意点として、地主に支払う諸費用があることや地主の承諾なしに、売却や建て替えができないことを覚えておきましょう。

不動産を共有名義で所有している場合、各共有者に所有権があるため、自分一人の意思でできることが限られています。

共有名義不動産に対する行為は大きく3つに区分されていますが、そのうち単独の意思で実施できるのは、保存行為のみです。

保存行為とは、不動産を現状維持するための行動です。現状維持は、他の共有者にとってもメリットとみなされるため、共有者の合意がなくても行えます。

管理行為とは、不動産を管理する行為です。具体的には、不動産を賃貸にするなどが管理行為にあたります。管理行為を行う場合、過半数の同意が必要です。

変更行為は処分行為ともいわれており、売却・抵当権設定などが該当します。変更行為は、他の権利者に大きく影響するため名義人全員の許可が必要です。

売却・大規模な増改築など、建物の変更に関わる行為は共有者全員の同意がなければ行うことができません。共有者間で建物の活用や処分を巡って、意見が割れた場合には、トラブルに発展するリスクがある点に注意しましょう。

借地権を共有名義で相続した場合、トラブルに発展しやすいポイントとして以下の3つがあります。

それぞれの注意ポイントについてみていきましょう。

地代や固定資産税等の税金は持分割合に応じて共有者全員で負担します。しかし、実情としては、分担があいまいになっていることがほとんどです。

なぜなら、固定資産税の納付書は、原則代表者一人に届くからです。そのため、代表者が一旦立て替え、後で他の共有者から立替分を徴収する流れになります。将来的にトラブルになるケースが多くあります。支払いの負担割合が偏っている、または支払う人が固定されている場合は、早めに話し合いをして解決しましょう。

相続人が2人以上の場合、共有名義の建物には「一人だけ住んでいる・一部の人で占有している」といったケースも見られます。この場合、他の共有者としては、持分の意味がありません。

そのため、建物に住んでいない共有者は、メリットを得ようと持分割合に応じた家賃を請求する場合があります。この家賃請求によって、共有者同士でトラブルになるケースも少なくありません。

共有名義は、過半数または全員の許可がなければ行えない行為が多い権利です。不動産に対する意見が分かれると、険悪な関係にあってしまう可能性も多々あります。

共有名義で相続した際は、以下のポイントが要因でトラブルに発展するケースがほとんどです。相続の際には、十分に注意しましょう。

借地権の共有状態を解消する方法として、大きく2つの手段があります。

具体的な方法は、以下の5つです。

なお、1〜4は、共有者全員の同意が必要です。共有者で意見がまとまらない場合は、独断で行動できる5つの方法もあります。それぞれの方法をみていきましょう。

相続の後に代償分割で単独名義にすれば、借地権を共有状態にせずに済みます。代償分割とは、相続人のうち1人が相続し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

例えば、3,000万円の借地権を3兄弟で相続する場合、代表者が不動産を取得し、他2人の兄弟に1,000万円ずつ代償金を支払うことで、代表者の単独名義になります。

今後も借地権付き建物に居住する予定の場合に有効な方法です。代償分割には、共有者全員の同意と、吸収する代表者にある程度の経済力が必要な点は覚えておきましょう。

借地権付き建物の売却は、大前提として地主の許可を得なければなりません。であれば、承諾元の地主に借地権付き建物を買い取ってもらうのが最も効率的な方法とも言えます。相続した実家を相続人全員が活用しない場合に有効な選択肢です。

借地権を手放す方法として、地主以外の第三者に借地権を売却する方法があります。第三者とは、個人や不動産会社などです。

但し、第三者に売却する際は、共有者全員の同意と地主の承諾が必要なため、この方法は難易度が高くなります。また、譲渡承諾料は法律で定められていないものの、地主に譲渡承諾料を支払うのが慣習となっているため、請求されることを念頭に置きましょう。

共有者間で意見が割れている場合、自分の持分のみを売却し共有状態を解消する方法があります。
売却先は、共有者の中に買い取ってくれる人がいる場合は、共有者間での持分売買が良いでしょう。他の共有者からすれば、自分の持分割合を増やすことができるメリットがあります。

共有者間での持分売買が難しい場合、第三者に自分の持分のみを売却することもできます。ただし、自分の持分のみを第三者へ売却する場合にも、地主の承諾が必要です。

また、持分のみの売却は買い手を見つけるのが難しいため、共有持分や借地権専門の不動産に依頼するのが良いでしょう。

本章で紹介した共有状態を解消する方法は、以下の図のとおりです。

■共有状態を解消する方法

借地権を共有名義で相続するのはあまり推奨できません。共有者間で後々トラブルになりやすいためです。トラブル回避には、借地権を手放すか共有状態を解消する方法が有効です。
借地権の相続や、共有名義の解消・売却に関して、当人同士で解決しようとすると、かえってトラブルを誘発させかねません。借地権の共有名義に関しては、専門の知識を持った不動産会社への依頼を推奨します。

中央プロパティーでは、共有名義の借地権売買に関する豊富な実績を有しています。弁護士・司法書士・不動産鑑定士・税理士などの専門家と連携する体制を整えており、売買からトラブル解決まで、包括的なサポートが可能です。

売却に関する手数料や諸経費は一切発生しません。共有名義の借地権でお困りの人は、ぜひご相談ください。