【保存版】借地権相続の手続き完全ガイド

更新日:2025年5月27日

作成日：2016年12月9日

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【保存版】借地権相続の手続き完全ガイド

借地権とは
- 借地権と所有権の違い
借地権の相続に地主の承諾は不要
- 遺贈の場合は地主の承諾が必要
借地権の相続時に必要な手続き
借地権を相続時の5つの注意点
借地権の相続時によくあるトラブル
相続した借地権は売却できる？
借地権の相続に関するよくある質問
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借地権は相続の対象となります。ただし、相続の際には借地権ならではの手続きや注意点が伴います。また、相続時に地主との間でトラブルが発生するケースも少なくありません。

この記事では、借地権を相続する際に必要な対応や注意点、そしてトラブルを回避するための具体的な対処法についてわかりやすく解説します。借地権の相続に不安を感じている方は、ぜひ最後までお読みください。

借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。

借地権の権利関係では、土地を貸す人を地主、借りる人を借地人と呼びます。借地人は、土地を借りる代わりに、地主に地代を支払います。

借地権と所有権の違い

借地権と所有権の違いは、土地と建物の所有者です。

借地権は他人の土地を借りて利用する権利であり、建物は所有しているものの、土地は所有していません。つまり、借地人は、建物の所有者ではありますが、土地に関しては利用権のみを持っている状態です。

一方、所有権は土地も建物も自由に使用できる権利です。所有権者は、土地と建物の両方を所有しており、法律の範囲内で自由に利用・処分ができます。

まとめると、所有権の相続では土地と建物の両方が対象となりますが、借地権の相続では建物と土地利用権のみが対象となり、土地自体は相続対象外となります。

借地権の相続に地主の承諾は不要

借地権を相続するのに地主側の承諾は不要とされています。

その背景には、借地人の居住権の方が優先されるべきという価値判断があります。もし仮に地主の許可が必須だとしたら、借地人の死亡により土地賃貸借契約が終了してしまったときは賃借人が出て行かなければならない、ということになってしまいます。

こうした事態にならないよう、借地人の権利が強めになっているのです。

借地権の相続に地主の承諾は不要ですが、トラブル防止のためには、事前に相続する旨をしっかりと伝えておくことが望ましいでしょう。
また、借地権を相続した場合には、借地人としての地位も受け継ぐため、地代などの支払い義務について相続人が正しく理解しておくことが重要と言えます。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

相続人以外の第三者へ遺贈する場合は地主の承諾が必要になります。
遺贈とは、「遺言で、財産の全部または一部を、相続人又は相続人以外の人に無償で贈与（譲渡）すること」です。

もし地主の承諾が得られない場合には、地主に代わり裁判所の許可（借地非訟手続き）が必要になります。

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借地権の相続時に必要な手続き

借地権を相続した際には、主に以下の手続きが必要です。

地主への対応
遺産分割協議
相続登記（建物の名義変更）の手続き
借地契約内容の確認
税金の支払い

ここでは、借地権の相続時に必要な対応について、まとめました。相続発生時は、何かと手続きが多いですが、後のトラブルを防ぐためにも、以下に沿って漏れなく対応を進めましょう。

地主への対応

相続発生時に必要な地主への対応は、以下の通りです。

相続が発生した旨、地主に共有する
相続人が決定したら、報告する
借地上の建物を手放したい場合は相談する

まず、相続が発生したことを地主に共有しましょう。その際に、可能であれば、借地契約の内容について確認しましょう。

被相続人が、入院や老人ホームの入居に伴い、地代を滞納しているケースもあります。被相続人と地主の関係性を確かめるうえでも、できれば口頭でコミュニケーションを取りましょう。

地主と良好な関係を築いておくことは、今後の借地契約において有利になります。

遺産分割協議

不動産を含む遺産の分割方法は、主に以下の3つです。

法定相続分通りに分割する方法
遺産分割協議により分割する方法
遺言書の通りに分割する方法

日本において、遺言書は普及しておらず、9割が遺言書のない相続です。その場合は、遺産分割協議を行うのが一般的です。遺産分割協議とは、その名の通り相続人全員で遺産の分割方法を協議する場です。

特に、不動産は分割の方法が難しいため、全員が納得する結論に至らない場合があります。不動産の分け方をめぐり、遺産分割協議が難航する場合は、第三者に意見を求めてみると良いでしょう。

共有名義で不動産を相続する方法は、後々大きなトラブルにつながりますので、避けましょう。

相続登記（建物の名義変更）の手続き

遺産分割協議を経て、借地権を相続することが決まったら、相続登記の手続きを行いましょう。

相続登記は、2024年4月より義務化になりました。正当な理由なく、登記しない場合は罰金が課せられます。また、借地権の場合、建物の相続登記をしていない場合、第三者に所有権を主張できないので注意が必要です。

借地権の相続登記の手続きの手続き方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

借地契約内容の確認

借地権の登記手続きが完了したら、改めて借地契約を確認しましょう。借地契約で確認するポイントは、主に以下の内容です。

地代の値上げや支払い方法について
契約期間
承諾料や更新料に関する事項
地主に承諾が必要な事項
契約の解除や解約に関する事項

借地権の場合、契約書がない場合も珍しくありません。改めて、契約書を作成する必要はないですが、後のトラブルを避けるためにも地主に契約内容を確認してみましょう。

税金支払いの対応

借地権を相続した場合には、以下の税金がかかります。

相続時にかかる税金	印紙税
	登録免許税
	不動産取得税
	贈与税
	相続税
所有中にかかる税金	建物の固定資産税・都市計画税
売却時にかかる税金	譲渡所得税

特に、相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月目の日までに金銭で納付する必要があります。納付期限を過ぎてしまった場合には、課税が発生する可能性があります。期限を過ぎてしまわないように、気を付けましょう。

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借地権を相続時の5つの注意点

借地権を相続する際の主な注意点は、以下の通りです。

更新料や名義書換料などは発生しない
共有名義での相続は避ける
地主との関係性を良好に保つ
契約内容はそのまま相続人に引き継がれる
建物を建て替える際は地主の承諾を得る必要がある

①更新料や名義書換料などは発生しない

借地権の相続は「譲渡」には該当しないので、地主への承諾料や更新料、名義書換料といった費用を支払う必要はありません。仮に請求されるようなことがあっても応じる必要はないので安心してください。

②共有名義での相続は避ける

借地権付き建物を複数人で相続する場合、共有名義で相続することは避けましょう。

共有名義の不動産を活用するには、他の共有者の同意が必要となるケースがあります。例えば、借地権付き建物を売却したいと思っても、共有者のうち誰か一人でも売却に反対する者がいる場合、売却はできません。

そうなると、不動産の活用をめぐって共有者間で意見が割れ、トラブルに発展してしまう場合もあります。

③地主との関係性を良好に保つ

借地権においては、地主さんの協力が必要となる場面が多々あります。例えば、増改築の承諾を得たり、契約内容の確認をしたりする際、良好な関係であればスムーズに進めてもらいやすくなります。

また、借地契約には期間があり、更新の際には地主さんとの合意が必要です。良好な関係を維持していれば、更新を拒否されるリスクを低減し、安心して住み続けることができます。

相続をきっかけに、借地人と地主との関係性が悪くなってしまうケースも珍しくありません。地主と不仲になることは、借地人にとってデメリットしかありませんので、トラブルのない関係性構築が重要となります。

④契約内容はそのまま相続人に引き継がれる

相続人が借地人としての一切の権利義務を引き継ぐため、原則的には従前の契約内容がそのまま相続人に引き継がれます。地代についても従前の金額がそのまま適用されます。

地代の支払い方法や建物の使用目的など、借地権を相続する人は、正しく把握しておくことで、地主とのトラブルを防ぐことにも繋がります。

「悪気はなかったけれど、うっかり地代の支払いを忘れていた！」ということがないよう、契約内容を理解しておきましょう。

⑤相続後に建物を建て替える際は地主の承諾を得る必要がある

借地権を相続した後、建物の建て替えや増築などを行う場合は、原則として地主の承諾が必要です。

地主の承諾を得ずに建て替えや増築を行うと、契約違反となりトラブルの原因になるほか、借地権の契約を解除される可能性もあるので注意しましょう。

また、建物の建て替えや増築を行う場合は、地主に対して承諾料を支払う必要がありますので、地主とのトラブルを防ぐためにも借地権のルールを理解しておきましょう。

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借地権の相続時によくあるトラブル

相続時における借地権のトラブルとして、代表的なものは下記があげられます。

地代の値上げを要求される
高額な名義変更料、承諾料を支払いを要求される
立ち退きを求められる
借地契約の更新を拒否される
建物の売却を承諾してもらえない
更地にして返すように求められる
共有名義で相続してしまい、その後の意見がまとまらない

一つずつ、解説していきます。

①地代の値上げを要求される

相続のタイミングは、地主にとって地代の値上げをお願いできる絶好の機会です。ここぞとばかりに、地代の大幅な値上げを提案してくる地主も珍しくありません。

しかし、地主との関係性に配慮するあまり、提案をそのまま受け入れるのは危険です。

地代の値上げについては、原則双方の合意が必要となりますが、借地借家法11条1項にて「地代等増減請求権」という権利が認められています。地代等増減請求権とは、周辺環境や租税などの変化によって、当初定めた地代が不相応になった場合、強制的に地代を値上げできる、という権利です。

地代の値上げを提案された際には、必ずしも応じる必要はありませんが、提案されている地代に妥当性があるか、値上げの根拠が明確かどうか、などを基準に判断しましょう。

②高額な名義変更料、承諾料を支払いを要求される

借地権の場合、以下のような場合に承諾料を支払うのが一般的です。

建物の所有者が変わった場合（名義変更）
建物を売却するとき
建物を立て替えするとき

しかし、相続によって借地権を承継した際の名義変更の場合、名義変更料の支払いは不要です。法的な支払い義務は、ありませんが、地主との関係性を考慮して、承諾であれば支払うという選択肢もあります。

判断が難しい場合は、借地権の専門家に意見を聞いてみましょう。

一点注意点として、相続ではなく遺贈の場合は、名義変更料の支払いが必要です。遺贈とは、遺言書に則って、法定相続人以外の人が借地権を相続することです。

③立ち退きを求められる

借地権において、地主から立ち退きを求められても、応じる必要はありません。借地人は、借地借家法によって、強い権利で守られています。

そのため、地主が借地人に立ち退きを求める場合、正当事由が必要です。建物の劣化や地主がやむを得ずその土地を必要とする場合、借地人に立ち退き料を支払うことで、立ち退きを求めることができます。

借地権を相続したけれど、空き家になる場合などは、立退料を貰って立ち退くという選択肢もあります。立退料の相場は、特に定められていません。

④借地契約の更新を拒否される

借地権の契約満了時に、更新を拒否されることがあります。その背景には、借地権の契約期間は、非常に長いことから、更新を機に土地を返してもらいたいと考える地主に考えがあります。

立ち退きと同様に、借地契約の更新拒否も、正当な自由がなければ認められません。正当な自由として認められるケースは、非常に少ないため、もし更新を拒絶される場合は、借地権に詳しい弁護士に一度相談してみると良いでしょう。

⑤建物の売却を承諾してもらえない

相続した借地権付き建物の活用予定がない場合、売却を考える方も多いでしょう。借地権の場合、借地上の建物を売却するには、地主の承諾が必要です。

しかし、中には明確な理由なく、売却を承諾してもらえないケースや承諾する代わりに明らかに高額な譲渡承諾料を求められるケースがあります。その場合は、無理に当事者同士で話しを進めず、早めに借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談するようにしましょう。

借地権専門の不動産会社の場合、地主への交渉を代行してくれます。借地権をはじめとした法律の知識を持ったプロに任せる方が、交渉がスムーズに進みます。

⑥更地にして返すように求められる

相続した借地権付き建物を手放したい場合、多くの方は、建物ごと借地権を地主に買い取ってもらうことを考えるでしょう。

しかし、残念ながら借地権は更地にして返すのが原則です。地主に建物の買取義務は、ありません。更地にして返すということは、建物の解体費用や中に残っている残置物の片付け費用等がかかります。

更地での返還を求められた場合は、借地権を専門に扱う買取業者、仲介業者に相談してみると良いでしょう。条件によっては、建物をそのままの状態で第三者に売却できる可能性があります。

⑦共有名義で相続してしまい、その後の意見がまとまらない

借地権を共有名義で相続したものの、相続後各共有者間で、借地権の利用について意見がまとまらない、といったこともあります。借地権全部を売却するには、共有者全員の同意が必要になります。処分するのに困ってしまうケースもあるため、借地権を相続する際は、共有名義での相続はやめた方がよいでしょう。

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相続した借地権は売却できる？

借地権を相続しても、不動産の活用予定がない場合、建物と借地権を売却することもできます。

特に都心部では借地権の相場は非常に高く、高値で売却できるケースも多くあります。活用予定がない場合、空き家のまま放置するにも、火災や近隣トラブル、固定資産税の負担増などのリスクが伴います。相続して3年以内であれば、売却時の3,000万円控除も適用されるため、早めに売却に向けて動き出すことをおすすめします。

ただし、借地権を第三者に売却しようという場合には、「事前に地主の許可を得ること」が必要です。地主の許可なく勝手に借地権を売却してしまうと、借地契約を解除されてしまう可能性がありますのでご注意ください。

借地権の相続に関するよくある質問

借地権の相続でよくある質問と回答を以下にまとめました。

Q1.借地権は相続放棄ができる？

借地権は、ほかの相続財産と同様に相続放棄が可能です。相続放棄は「相続を知った日から3カ月以内」であれば行うことができます。

ただし相続放棄は慎重に判断する必要があります。相続放棄をすると、借地権だけでなくほかの財産も一切相続ができなくなるためです。借地権だけを相続放棄し、そのほかの財産を引き継ぐということはできません。

借地権の相続放棄を検討する際は、以下の点を考慮しましょう。

借地権付き建物を相続する際の相続税
借地権付き建物の資産価値
借地権付き建物の今後の活用方法
地代を支払い続けていけるかどうか

これらの要素を踏まえて判断することが大切です。もし不安な点がある場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

関連記事：借地権を相続放棄する方法とは～放棄できない4つのケースも紹介～

Q2.地主から土地（底地）を買い取ることはできる？

双方の合意があれば、可能ですが、現実的には地主から底地を買い取ることができるケースは非常に少ないです。

そのため、借地人から地主に底地の買取を提案する場合は、借地権に詳しい不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。底地の買取には、専門知識が求められるため、自分で交渉を進めるよりも、借地権売買の仲介実績がある不動産会社のサポートを受けた方が有利に働くでしょう。

Q3.地主に借地権を買い取ってもらうことはできる？

条件が合えば、反対に借地権を地主に買い取ってもらうことも可能です。ただし、地主の了承が必要になります。

本来、借地権を第三者に売却する際は地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。ですがこの承諾料は地主に借地権を売却する際は不要です。借地人から地主へ借地権の売却を提案する際は、おおよそ更地価格の5割程度の値段が相場になっています。あくまで目安ですのでこれより低い価格で取引されることも多々あります。