借地権の売買とは、実際には、借地権付きの建物を売買するという形での売買となります。借地上の建物の売買をした場合、建物は敷地利用権がないと存続ができないことから、特段の事情がない限り、建物の所有権とともに借地権も譲渡されることになります（最高裁昭和39条12月11日判決）。

但し、借地権には、地上権と賃借権があるところ、借地権が地上権であれば、地主の承諾がなくとも自由に譲渡できるのですが、借地権が賃借権の場合には、賃貸人である地主の承諾なしに第三者へ譲渡することは出来ず（民法612条1項）、これに違反して地主に無断で譲渡した場合には、契約解除のリスクを負うことになります（民法612条2項）。この地主の承諾という条件が、借地権売買に当たってのハードルとなります。

また、地主の承諾を得る際には、原則として、地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。借地権価格の10％程度が譲渡承諾料の相場と言われていますが、あくまで両当事者の合意によって具体的な金額を決めるものであるため、譲渡承諾料の金額をめぐり話し合いが纏まらず、結果、いつまでも譲渡の承諾を受けられないということも十分考えられます（なお、地主自身が借地権を買い取ると申し出た場合には、譲渡承諾料の支払いは不要です）。

とはいえ、地主から任意に承諾を得られない限り、契約終了時に常に借地人が建物を解体して借地を返還せざるを得ないとなると、借地人は、建物を建てるために投じたお金を回収する機会を奪われることになってしまい、また、契約終了のたびに建物が解体されるということは、社会的に見ても望ましい事態ではありません。

そこで、借地借家法では、一定の要件を満たす場合に借地権譲渡に関して、地主の承諾に代わる許可を裁判所が出す制度を設けています（借地借家法19条1項）。代諾許可に当たっては、基本的に、地主に対する財産的給付（譲渡承諾料相当額）の支払いを条件とされることになります。

このように、借地権の売買には、通常の不動産の売買とは異なるハードルがあることから、不動産業者の中でも、経験のない業者の方がむしろ多い分野です。他方で、借地権を専門・重点的に扱っている業者もいます。不動産業者にご相談に行かれる際には、借地権案件について経験が豊富であるのか、事前にリサーチをした上で相談先を選択するのが宜しいでしょう。

まとめ

• 借地権の売買には、地主の承諾が必要です。
• 借地借家法には、地主の承諾に代わる裁判所の許可制度があります。
• 不動産業者は、借地権案件の経験が豊富な業者を選択するべきです。