借地は更地にして返すべき？更地にせず返還できるケースを解説｜借地権の基礎知識｜借地権のトラブル

借地は更地にして返すべき？更地にせず返還できるケースを解説

借地契約が終了した際に、土地を更地にして返すべきか、またはそのまま返還できるケースがあるのか、悩む方も多いのではないでしょうか。

通常、借地契約には「更地返還義務」が規定されていることが一般的ですが、必ずしもすべてのケースで更地にする必要があるわけではありません。実際には、契約内容や土地の利用状況、双方の合意によっては、更地にせずに返還することが可能な場合もあります。

本記事では、借地契約終了時に更地にするべきかどうか、また、更地返還が免除される条件について詳しく解説します。借地契約の返還に関する正しい知識を持ち、トラブルを避けるために必要なポイントを押さえておきましょう。

借地の更地返還は民法上の義務

借地権の契約期間が終了し、地主に借地権を返還する際、借地人は借地上に建てた建物を解体し、更地にして返す義務があります。

これは、借地人に「原状回復義務」があるためです。原状回復義務とは、簡単に言うと「借りたときの状態にして、貸主に物を返す義務」のことを指します。借地権における原状回復義務は、借りたときの状態＝更地ということになります。

民法第599条：借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。

借地権の契約書がない場合も、民法で定められているルールのため、原則は更地にして地主に返還することになります。

更地にする際、借地上の建物解体費用は、基本的に借地人が負担します。

借地を更地にせず返還できるケース

借地の更地返還は、民法上の義務ではありますが、借地契約の種類や借地権の売却方法によっては、更地にしなくても返還できるケースがあります。

例えば、旧法借地権や普通借地権で契約している場合、建物買取請求権を行使すれば、地主に建物を買い取ってもらうことが可能です。この場合、解体費用を負担せずに済むだけでなく、建物の売却代金を受け取れるメリットもあります。

一方で、建物買取請求権が適用されない場合でも、地主との交渉や第三者への借地権売却によって、更地にする必要がなくなることがあります。
※定期借地権の場合は例外で、契約期間満了時に必ず更地にして返還する義務が発生します。

借地権を返還する際は、契約の種類を事前に確認し、自身に適した対応策を検討することが大切です。建物解体や返還義務についてお悩みの際は、専門家への相談をおすすめします。

借地を返還する方法

借地権を返還する方法には、以下のようなものがあります。

• 更地にして返還する
• 地主に建物買取請求をする
• 借地権を地主に売却する
• 借地権を第三者に売却する
• 建物と底地と同時売却する

更地にして返還する

先述の通り、借地人は、借地を更地にして返還する民法上の義務があります。

特別な事情がない場合は、借地上の建物を解体して更地にして地主に土地を返還するのが原則です。

地主に建物買取請求をする

建物買取請求権とは、借地契約が終了した際に、借地上の建物を地主に買い取ってもらうことを借地人が請求できる権利のことです。

これは、旧法借地権や普通借地権の場合に認められる権利で、借地人が更地にして土地を返還する義務を負う代わりに、建物を地主に買い取らせることができます。

しかし、この建物買取請求権には行使できる条件があり、以下を全て満たした場合に、初めて行使できる権利が発生します。

• 借地期間満了のタイミングであること
• 地主側に正当な理由があり、契約の更新がないこと
• 地主から借地人に契約更新しない旨を通知していること
• 借地上に建物があること

契約満了のタイミングであれば、買取請求権を行使できる可能性が高いです。

関連記事：建物買取請求権とは？行使できる要件や流れ、認められないケース

借地権を地主に売却する

建物買取請求権の行使とは別に、交渉によって地主に建物を買い取って貰う選択肢もあります。

地主の立場からすると、土地を誰かに貸している以上、自分の思うように土地の活用はできません。また、借地借家法はかなり借地人を保護する性質が強いため、「一度貸した土地は半永久的に戻ってこない」と言われています。

そのため、地主は「いつかのタイミングで土地を取り戻したい」と考えています。そのタイミングが合致すれば、地主にとっても借地権付き建物を買い取るメリットが生まれるので、うまく交渉が進む可能性もあるでしょう。

但し、急に地主と交渉するのは、非常にリスクがありますので、「そもそもどのように交渉を進めるのが最適か」について、専門家に相談した方が良い結果が生まれる可能性があります。

借地権を第三者に売却する

地主との交渉が難航する場合などは、借地権を第三者に売却する方法があります。

この場合、地主の承諾が必要となりますが、借地権が市場で評価されることで、売却価格が高くなる可能性があります。借地権を第三者に売却するメリットは、建物を解体せずに借地権を譲渡できるため、解体費用の負担が軽減される他、地主に借地権を買い取って貰うよりも高額での売却が期待できる点です。

関連記事：借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わるって本当？

ただし、第三者への借地権の売却は、地主との交渉が重要なポイントとなります。借地権に精通した不動産会社のサポートを受けることで、スムーズ且つ有利な条件での取引が実現できます。

建物と底地と同時売却する

建物を解体せずに、借地権を手放す方法として、借地権と底地をセットで売却する同時売却という方法もあります。この方法は、前提として借地人と地主双方の合意が必要です。

「借地権と底地をセットで売却する」ということは、完全所有権の不動産になります。
つまり、借地権付きの建物だけを売却するよりも、買い手が見つかりやすく、需要も多いため、高額での売却が実現します。

借地を返還する流れ

借地を返還する流れは、更地にして返還するまたは建物そのままで売却する、どちらを選択するかによって異なります。
ここでは、借地を更地返還する場合と売却する場合の2パターンを解説します。

1. 契約内容の確認

まず、土地賃貸借契約書の内容を確認し、契約の種類（旧法借地権、普通借地権、定期借地権など）や返還時の条件を把握します。

契約書がない場合は、地主に相談し、借地権の返還方法や条件について確認しましょう。

2. 地主との交渉

借地の返還時は、地主への交渉を慎重に行う必要があります。

返還の条件について、すんなり話がまとまれば問題ないですが、交渉が難航する場合は、借地権に強い不動産会社のサポートを早い段階で受けるのがおすすめです。

建物の買取に応じて貰えない場合は、借地権に強い不動産会社のサポートを受けることで、第三者への借地権売却など、借地人にとって有利な選択肢を提案してもらえたり、地主への交渉を代行してもらえる可能性があります。

3. 売却または建物解体の準備

返還条件に基づき、更地にする場合は建物の解体を進め、必要に応じて解体業者を手配します。地主や第三者に借地権を売却する場合は、売買契約の条件を決めていきます。

建物の解体費用は、建物の構造や規模によっては高額になります。借地人が全額負担するのが原則ですが、交渉によって地主が負担してくれる可能性もあります。

解体費用が払えない場合は、以下の方法を検討しましょう。

• 地主に解体費用の一部または全部の負担を交渉をする
• 建物を解体せずに借地権を処分方法を探す

ただし、地主が建物の解体費用を負担してくれるケースは、非常に少なく、原状回復義務が法律で定められている以上、交渉も難航しやすいです。借地権の専門家に、まずは状況を説明し最善な方法を提案してもらうのが良いでしょう。

関連記事：借地の家の解体費用が払えない場合の対応策と解体費用を抑える方法を解説

借地権の売却については、売却価格や契約条件など、後々のトラブルを防ぐためにも、借地権に精通した不動産仲介業者に売買をサポートしてもらうのが一般的です。

4. 土地の返還または建物の引き渡し

建物の解体工事が完了したら、「建物滅失登記」を行います。建物滅失登記は、建物の解体後1ヶ月以内に登記手続きを済ませる必要があるため、スケジュールに注意しましょう。

借地権を地主または第三者に売却する場合も、建物の名義変更手続きが必要です。登記手続きは、弁護士や司法書士などのプロに依頼するのが一般的です。

よくあるご質問

地主が建物を買い取ってくれない場合、どうしたらよいですか？

地主が建物の買取を拒否する場合は、第三者への売却も検討してみると良いでしょう。

中央プロパティーでは、地主への交渉を代行したり、第三者への売却をサポートしてきた実績が豊富ですので、一度ご相談ください。

借地を返還するとき、更地にする必要はありますか？

契約内容によります。定期借地権では必ず更地返還が求められますが、旧法や普通借地権では建物買取請求権を行使できる場合があり、更地にせずに返還できることもあります。まずは契約書を確認しましょう。

更地にするための解体費用は誰が負担しますか？

一般的には借地人が解体費用を負担します。ただし、建物買取請求権を行使する場合、解体費用はかからず、建物の代金を受け取れる可能性があります。

借地を更地にせずに返還する方法はありますか？

建物買取請求権を行使するか、借地権自体を地主や第三者に売却する方法があります。これにより、更地にする手間や費用を省ける可能性があります。

更地返還の際に注意すべきポイントは？

解体工事の進行や近隣への配慮が必要です。特に騒音や振動、廃材の処理についてはトラブルにならないよう、解体業者にしっかり依頼しましょう。また、返還条件を事前に地主と明確にしておくことが重要です。

更地返還をしないとどうなりますか？

更地返還義務があるのに対応しない場合、契約違反とみなされ、法的なトラブルに発展する可能性があります。契約書に基づいて地主と適切な交渉を行い、ルールを守ることが大切です。