地上権とは？地上権の種類と借地権・賃借権との違いを解説

土地の利用権を貸し借りする権利のことを「借地権」と言います。借地権にはさまざまな種類があり、各区分によって行使できる権利の範囲や条件が異なります。

地上権も借地権の中の1つであり、借地人にとっては最もメリットが大きくぜひとも設定したい権利です。反対に地主にとってはほぼメリットがなく、迂闊に設定すべきではありません。

当記事では、地上権・区分地上権・法定地上権の概要と、借地権・賃借権の違い、地上権のメリットとデメリットについて解説します。

1.地上権とは？

地上権とは、他人が所有する土地を直接扱える権利のことです。地上権を有していれば、基本的に土地の貸し借りや建物の建造・売却・担保の設定を行う際、土地所有者から許可を得る必要はありません。

民法第265条「地上権の内容」に規定されており、「地上」権とは言うものの、地上だけでなく土地の地下や空中にもその権利は及びます。ただし、もともとその地域や土地に指定・適用されている、各法律や条令の範囲を超えた使用は不可能です。

地上権はさらに「区分地上権」と「法定地上権」の2種類に分けられます。

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

1-1.区分地上権

区分地上権とは、下記のような公共事業で地上・地下の一部を使用する際に、範囲を限定して設定される権利です。

• 地下鉄
• 地下トンネル
• 高架道路
• 送電線建設

「地上権」が設定された土地は、敷地内の地上・地下・上空といったすべての空間に対して権利が発生します。対して区分地上権は、地下の一部◯m～◯ｍまでといった特定の範囲に適用されることが特徴です。

また、区分地上権は借地権が設定されている土地へ同時に設定することもできます。区分地上権が設定された範囲が敷地の一部であっても、地上の建物や契約に対する影響はほとんどありません。

例えば、すでに借地として貸し出している土地の地下に、地下鉄や道路用のトンネルが掘られる場合が代表的です。この場合、トンネル工事の事業者は地主と借地人の両方と契約を結ぶこととなり、地上で利用されている建物や賃貸借契約はそのまま維持されます。以後区分地上権が設定された範囲内に限り、トンネル工事の事業者は地主や借地人の許可を得ることなく補修・改修・譲渡が可能です。また、土地の所有権が移るわけではないため、ほとんどの場合で地代が支払われます。

ただし、区分地上権が設定された土地には下記のような制限が発生する点には注意が必要です。

• 区分地上権の範囲内には基礎杭や井戸などを掘れない
• 区分地上権範囲の上部に基礎杭を打つ場合は、道路管理者に届け出が必要となる
• 建造物や掘削工事などによる荷重が一定以下に制限される

区分地上権の設定で荷重制限がかかると、大規模なマンションの建設は難しくなる場合があることを留意しておきましょう。

出典：国土交通省　関東地方整備局「区分地上権設定の概要」

1-2.法定地上権

法定地上権とは、抵当権の実行による競売などで土地と建物の所有者が分かれた場合に発生する地上権です。

例えば、土地と建物を担保にして銀行からお金を借り住宅を購入したものの、返済できなくなったケースが挙げられます。銀行が担保の土地と建物を競売にかけて建物のみが売れた場合、建物を自由に使用できなければ競り落とした意味がありません。

地主との間に地上権を設定する契約が締結されなかった場合でも、法定地上権を設定することで、建物の所有者に地上権があると見なされ、所有者は自由な使用が可能です。また、地代の支払いを2年以上滞納せずかつ建物が使用できる状態を保っていれば、法定地上権は半永久的に続きます。

ただし、法定地上権の成立は、下記の条件をすべて満たすことが条件となります。

• 抵当権設定時に、土地に建物が存在していた
• 抵当権設定時に、土地と建物の所有者が同一人物だった
• 土地と建物の両方、もしくは片方に抵当権が設定された
• 債務不履行による競売が行われ、土地と建物のの所有者が別々になった

出典：国税庁「第127条関係　法定地上権等の設定」

2.地上権と借地権・賃借権の違い

地上権と混同される権利に、借地権と賃借権があります。賃借権とは、地主に賃料を払い、指定された目的・条件で土地を使用する権利のことです。本来、借地権は地上権と賃借権、両方の意味を含んでいます。

しかし、現状流通する借地権の大半は賃借権に当たり、地上権が設定された土地は多くありません。そのため、借地権と言えば賃借権のことを指し、地上権と分けて考えられるケースが一般的です。

下記は、地上権と賃借権の差となります。

	地上権	賃借権
権利	物権（物に対する権利）	債権（人に対する権利）
存続期間	30年以上	普通借地権：30年以上 一般定期借地権：50年以上 事業用定期借地権：10～50年未満 建物譲渡特約付借地権：30年以上
地主の許諾	不要	必要
抵当権	地上権に設定可能	借地には設定不可能（建物には可能）
登記の有無	地主に登記の義務あり	不要
地代	発生することが多い	発生する

地上権は第三者にも権利を主張できる物権にあたり、設定された土地に対する絶対的な権利を有することが特徴です。

そのため権利の存続期間中は、地主が土地を直接利用するときと同様に、借地人は地上権の土地も自由に扱えます。建物の建造・建て替え・増改築はもちろん、第三者への土地を貸与する際や、地上権自体に抵当権を設定したり譲渡したりする際も地主の許諾はいりません。地上権には登記義務があるため、土地登記簿を確認すれば地上権が設定されている土地か否かを判別できます。

一方、賃借権は当事者間でのみ権利が主張できる債権にあたるため、第三者が絡む契約を勝手に締結・実行することはできません。

土地の貸与や賃借権の譲渡はもちろん、土地の上に建つ建物に関しても、建て替え・増改築・売却・抵当権の設定には原則として地主の許諾が必要となります。また、建物に関しては登記が必要なものの、借地権自体の登記は不要です。

なお、地上権・賃借権の双方とも地代が発生するケースが大半ですが、賃料は個々の契約によります。特に法の定めがない地上権の場合は、賃料が発生しないケースもあります。

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

借地権に関してさらに詳しく知りたい場合は、下記リンク先のページも参考にしてください。

借地権とは？種類やメリット・デメリット、借地権の対抗要件も解説

3.地上権のメリットとデメリット

借地権のある土地のほとんどは賃借権であり、地上権が設定されたまま市場に出回るケースは稀と言ってよいでしょう。普通の物件で地上権が設定された土地・不動産は、まずありません。

地上権のある土地が少ない理由は、地主にとってデメリットばかりで、メリットがほぼない契約となるためです。一方、借地人にとっては非常にメリットが大きい権利となります。

地主にとってのデメリット

• 土地を自由に使えない
• 勝手に転貸される恐れがある
• 承諾料を取れなくなる

地上権を貸し出すと、土地を自由に使う権利を貸し出すということになります。そのため、本来の所有者であっても貸した土地を自由に使用できず、また使い道への口出しもできません。

地主の許諾が必要ないため、好まない人物へ貸借人が変わったり、想定外の使い方をされたりすることがあります。また、通常の賃借権で発生する契約の更新料や建て替えなどに伴う承諾料が受け取れなくなる点もデメリットと言えるでしょう。

借地人にとってのメリット

• 土地を自由に使える
• 承諾料を請求されない
• 住宅ローンを組みやすい

地上権で借地人が行使できる権利は、土地の所有者とほぼ同等です。通常では、建物の建造・建て替え・増改築・貸与・譲渡の全段階で地主の承諾が必須となります。しかし地上権があれば、地主の合意を得ずとも好きなときに好きなように扱うことが可能です。同時に発生する承諾料を支払う必要もありません。

土地そのものを売買することはできないものの、借地権を貸し出したり地上権を売却したりすることはできます。また、借地権付建物のほとんどは担保としての価値を認められない一方、地上権を得ていれば担保としての評価を得られやすい点も借地人にはメリットとなるでしょう。

まとめ

地上権は土地の所有権以外の権利をすべて貸し出すことになるため、地主が進んで設定するケースはまずありません。地上権が設定されている土地のほとんどは公共事業による区分地上権か、債務不履行による法定地上権だと考えてもよいでしょう。

土地に地上権を設定するよりも借地権付建物としてしっかりと契約を交わしたり、所有権ごと売買したりしたほうが、双方のメリットが大きくなるケースがほとんどです。借地権や底地の売却処分・相続・購入に関して不安や疑問がある場合は、ぜひ中央プロパティーの専門家にご相談ください。