地上権の設定登記について司法書士がわかりやすく解説

地上権の設定登記がない場合、第三者に所有権を主張できません。そこで、この記事では地上権の概要と地上権設定登記に必要な情報と書類について解説します。

1. 地上権とは

そもそも地上権について詳しく知らない方もいらっしゃるため、ここでは概要と賃借権との違いについて解説します。

1-1　地上権と借地権の関係性

地上権とは、他人の土地を借りて建物を建築できたり、樹木などを植えたりすることができる権利のことを指します。

地上権は民法265条で以下の通り規定されています。

（地上権の内容）第265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

：民法

地上権は土地所有者（地上権設定者）と借りる人（地上権者）との間で地上権設定契約を締結することで成り立ちます。地上権者は、地上権設定者の承認を得ずに、地上権設定者の土地にローンを借入して家を建築したり、取得した地上権をまた別の人に譲渡したり、賃貸したりすることが可能です。さらに地代も支払う必要がないため、無料で土地が使えるメリットが挙げられます。

とはいえ地上権が設定されている土地は多くはありません。一例を挙げると、地下鉄や地下トンネルなどが挙げられます。地上権を設けることで鉄道会社や道路会社など、地上権設定者に同意を得る必要がなく、メンテナンスや修繕を行うことができます。

しかし建物に関しては個々で土地を所有していることが多いことから、現在では地上権を設定するというケースは少なくなりつつあります。

1-2　地上権と賃借権のちがい

賃借権とは土地所有者と賃貸借契約を結び、毎月賃料を支払う方法です。地上権とは異なり、土地所有者の承認がなければ家を建築することもできず、譲渡などもできません。

そもそも地上権は「物に対する絶対的な支配権」である「物権」を指し、賃借権は「特定の人にある行為をさせる権利」である「債権」に該当します。物権は、誰に対しても主張できる権利ですが、債権は賃貸借契約を締結した土地所有者のみに主張できる権利です。

例えば地上権者は土地所有者が変更になっても、変更になった新土地所有者に対して地上権を主張することができ、地上権を譲り受けた新所有者も土地所有者に地上権を主張できます。しかし賃借権の場合は、契約者が変わってしまうため、新たな土地所有者と契約を締結しなおすか、退去することにもなります。

関連記事：借地権における地上権（物権）と賃借権（債権）の違いとは？

2.土地に地上権設定登記をしない場合どうなる？

土地に地上権の設定登記を行わなかった場合はどうなるのでしょうか？ここでは登記しなかったケースと、登記しなくても第三者に抵抗できる理由について紹介します。

2-1　土地に地上権設定登記をしないケース

稀なケースではありますが、土地に地上権設定登記をせずに生活していると、第三者に地上権を証明することができません。すなわち、第三者がその土地を購入した場合、建物所有者である地上権者は第三者に対抗できません。そのため登記は必須となりますが、それでも登記をしない方がいらっしゃいます。具体的にどのような理由が挙げられるのでしょうか。ここでは2つの理由を紹介します。

2-1-1　登記費用を抑えたい場合

登記時には以下の費用がかかります。

• 登録免許税・・・固定資産税評価額×（0.2％または1.0％）
• 司法書士報酬額・・・司法書士に登記を依頼した場合の費用。おおよそ5万円～10万円前後（司法書士や土地の大きさ、筆数による）

登記にはおおよそ数十万円の費用が掛かるため、登記をしないままにしている方もいらっしゃいます。

2-1-2　土地所有者との共同申請できない場合

土地所有者と共同申請できない場合、地上権を第三者に主張することができません。とはいえ、登記しないからと言って法務局などから過料などを請求されることもありません。地上権の登記は、地上権設定者と地上権者が締結した地上権設定契約書を持って申請します。申請は双方となりますが、片方が協力しなければ登記申請することができない状態となり、地上権を得ることもなくなります。

2-2　借地上の建物に登記があれば、第三者に対抗できる

地上権の登記を共同申請できなくても、建物の所有のための地上権では、借地借家法の規定により、建物に関する登記のみで第三者に抵抗することが可能です。

ただし、最高裁・昭和47.6.22の判例によれば、建物の登記名義人は借地権者本人でなければならず、家族名義の登記では対抗力がないとされています。とはいえ後々トラブルにもなりかねないため、地上権の登記を行っていたほうが良いでしょう。

3. 地上権設定登記の申請に必要な情報

地上権設定登記するためには、法務局に「登記申請書」を提出する必要があります。ここでは記載する項目について紹介します。

上記の記載内容について説明しましょう。

記載する項目		記載内容
登記の目的		地上権の設定について記載します。
原因日付		地上権設定契約成立日を記載します。
目的		地上権設定の目的を記載します。
存続期間		地上権の存続期間を記載します。
地代		地代が決まっている場合は、1年間の金額を記載します。
支払期		地代の支払時期を記載します。
権利者		地上権者の住所・氏名を記載します。
義務者		地上権設定者の住所・氏名を記載します。
添付情報		添付する書類を記載します。 　・登記原因証明情報 　・登記識別情報または権利証 　・印鑑証明 　・代理権限証明情報
申請日と場所		申請した日と申請する法務局を記載します。
代理人		代理人の氏名住所、電話番号を記載します。
課税価格		不動産の所在地の市区町村役場で管理されている固定資産課税台帳の不動産価格を記載します。
登録免許税		登記する際に納税した登録免許税の金額を記載します。
不動産の表示		登記する不動産の「所在」「地番」「地目」「地籍」を記載します。

なお司法書士に依頼すれば、上記の内容を全て記載してくれます。記載方法がわからないという方は専門家に依頼しましょう。

4. 地上権設定登記に必要な書類

上記の登記申請書に加え、ここでは地上権の設定登記に必要な書類を紹介します。

4-1　登記原因証明情報

不動産の登記を行う際に必要となる書類です。「登記の目的」や「原因日付」、「当事者名」などを記載し、それぞれ署名捺印します。ひな形に関しては不動産登記の申請書様式について：法務局から取得することができますが、司法書士に依頼しておけば、用意してくれます。

4-2　登記識別情報または権利証

登記識別情報と権利証は、不動産の登記が完了したことを証明する書類で、登記識別情報は、12桁の英数字のパスワードが記載されています。平成18年より前は「登記済権利証」が法務局から発行されていましたが、平成18年から平成20年にかけて「登記識別情報」が発行されるようになりました。土地を所有している地上権設定者が所有している物で、権利書は再発行できないため、紛失しないように注意しなければいけません。万が一紛失した場合は司法書士などに依頼して本人確認情報を作成し、手続きを行うようにしましょう。

4-3　印鑑証明書

地上権者と地上権設定者のそれぞれが印鑑証明書を1つずつ用意します。役所などで取得することが可能です。

4-4　固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は土地を所有している地上権設定者が用意します。

4-5　代理権限証書

本人に代わって代理申請する際に必要な書類です。司法書士の方で用意してくれるため、署名捺印しておきましょう。

4-6    地上権設定契約書

地上権者と地上権設定者の間で締結した地上権設定契約書を用意します。

5. 地上権設定登記にかかる費用

地上権の設定登記をする際は、登録免許税が課せられます。登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けた金額ですが、登記の事由によって税率が異なります。ここでは4つの事由の税率について紹介します。

5-1　設定・転貸の登記

地上権の設定登記をする場合は、「固定資産税評価額×1％」の金額を納税します。また、既に地上権の設定している方などが転貸する場合も同様の価格の税金が課せられます。

5-2　相続・法人の合併による移転の登記

地上権を相続した場合や、法人の合併による移転の登記の場合は「固定資産税評価額×0.2％」の金額を納税します。

5-3　共有に係る権利の分割による移転の登記

複数人で共有している不動産の共有状態を解消する手続きなどによって地上権の登記内容が変更となる場合は「固定資産税評価額×0.2％」の金額を納税します。

5-4　その他の原因による移転の登記

上記以外の原因によって地上権の登記内容が変更となる場合は、「固定資産税評価額×1％」の金額を納税します。

まとめ

地上権の登記は第三者に権利を主張するために必要となります。土地に設定登記しないままにすると土地の所有者が売却してしまい、新たな買い手に証明することができません。競売で法定地上権付き建物を落札した場合、借地上の建物に登記があれば、第三者に対抗できますが、トラブルなどに発展することを踏まえると土地に地上権登記をしていたほうが良いでしょう。

また地上権の登記時にはさまざまな書類が必要となるうえ、登録免許税を納税しなければいけません。決して安い税額ではないため事前に納税額を計算しておくことためにも司法書士や税理士などに相談しておきましょう。

しかし普段から司法書士や税理士を使用しない方は、どのような相談をすればよいか分からない方も多いでしょう。

当社は借地権を専門に取り扱う不動産会社として、これまで多くのトラブル解決やサポートを行ってきた実績がございます。提携している司法書士や税理士なども抱えているうえ、相談料無料でご対応させて頂いております。借地権に関して悩んでいる方はぜひ中央プロパティーへご相談くださいませ。