借地権売却時の評価方法は？借地権価格の計算方法も解説

借地権の売却を考えるとき、気になるのは売却金額です。借地権の価格を評価するには相続税を算出する際に必要な「借地権評価額」を参考にする方法もありますが、借地権評価額は実際の売却金額と差が出るケースもあります。

当記事では、借地権の評価方法を詳しく解説するとともに、売却金額と相続税計算のための借地権評価額に違いが発生する理由も説明します。正確な売却金額を知るには、不動産会社に査定をお願いすることをおすすめします。

1.借地権の評価方法は？

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。借地権は借地借家法に規定された権利で、地上権と土地の賃借権に分かれています。

出典：e-Gov「借地借家法」

借地の利用時に借地権を発生させるには、借地に建物が建っている・借主が地代を支払っているという2つの条件を同時に満たすことが必要です。そのため、建物がない駐車場用地などとして利用する場合や無償で敷地を貸し出す場合は、借地権の対象とはなりません。

借地権の金額は、借地権評価額によって求められます。借地権評価額とは、相続税として支払う税額を計算するための評価額で、土地の売却費用と評価額は異なるケースもあります。

借地権評価額は、次の式から算出するのが一般的です。

• 自用地価格×借地権割合

ここでは、上記の計算式を踏まえた上で、普通借地権および定期借地権の借地権評価額についてそれぞれ詳しく解説します。

1-1.普通借地権の借地権価格

契約の更新が可能な借地権であり、長期的な契約になりやすいのが普通借地権です。

自用地の価格は、具体的には土地そのものの評価額を指しています。つまり、普通借地権の借地権価格は「土地の評価額×借地権割合」で算出します。土地の評価額は、国土交通省のウェブサイトで調査可能です。

出典：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

借地権割合とは、土地の評価額に対して、借地権の評価額が何割を占めるかを表す値です。土地の評価額に乗算することで、土地の借地権の価値を算出できます。

借地権割合は、地域ごとに20～90％の間で定められており、都市部の一等地・駅周辺などは借地権割合が高く、地方で利便性の悪い土地ほど低く設定されています。借地権割合が高いほど借地権の価値も高くなり、最も低い20％は、慣例的に借地権の取引がない地域にのみ設定される数値です。

借地権割合は、国税庁のウェブサイトの「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」で調べることができます。路線価図では詳細なエリアごとの借地権割合が確認でき、道路部分に書かれた3桁の路線価の後に、借地権割合を示すアルファベットが記載されています。

路線価は1平方メートルあたりの価格を千円単位で示した、土地の価格の評価に使用する値です。地権割合の記号は90％の場合をA、30％をGとして10％刻みで設定されています。なお、20％の地域は、借地権の取引慣行がないため、記号は割り振られていません。

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

出典：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

1-2.定期借地権の借地権価格

賃貸借契約終了のタイミングが決まっていて、更新ができないのが定期借地権です。普通借地権が借主の都合で借りる期間を定められるのに対し、定期借地権の場合は貸主である「地主」の立場が強くなっています。

定期借地権の借地権価格の計算方法は以下の通りです。

• 定期借地権の価格＝土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）

上記の式中の記号は、次の値を示しています。

• A 借地権の設定時点での借地人に帰属する経済的利益の額
• B 借地権の設定時点における当該宅地の通常の取引価格
• C 課税時期の低地借地権の残存年数に応じた基準年利率による福利年金原価率
• D 定期借地権の設定期間年数に応じた基準年利率による福利年金原価率

定期借地権の借地権価格は、普通借地権より複雑な計算が求められます。そのため、定期借地権の借地価格を確認する際は、専門家に依頼するのが無難です。

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

2.借地権評価額の計算方法

計算式を用いて、実際に借地権評価額を計算してみましょう。ここでは、土地の評価額が1,800万円、借地権割合が60％の場合を例として計算します。計算式と借地権評価額は次の通りです。

• 1,800万円×60％＝1,080万円

借地は、本来の所有者である地主にとっても財産であり、相続税の対象です。借地権を設定して借りる土地が借地である一方、借地権を設定し、借地として貸し出している土地は底地と言います。

底地評価額の計算式は次の通りです。

• 土地の評価額×（1－借地権割合）
• 土地の評価額が1,800万円、借地権割合が60％の場合、底地の評価額は次の通りです。
• 1,800万円×（100％－60％）＝720万円

2-1.借地権の相続税

相続税は基本的に、借地権を含む相続財産の総額で計算するため、借地権など個別の財産ごとに相続税を計算することはありません。また、相続税は財産総額が基礎控除額を超えるときにのみかかります。

財産総額が相続税の基礎控除額を超える見込みがある場合、節税対策の手段として生前贈与を行うのも1つの方法です。

3.借地権評価額と売買金額に差が出る要因は？

借地権割合を使って計算すると、個人でも借地権の評価額を知ることができます。借地権は相続だけでなく売買・譲渡も可能となっていますが、売買のタイミングや条件によって、実際の借地権の売買金額が借地権評価額と異なるケースも少なくありません。ここでは、借地権評価額と売買金額に差が出る要因を解説します。

3-1.地主からの承諾があるか

借地権を売買するには、地主の承諾が必要です。また、借地権付き建物を住宅ローンで購入する場合、地主から抵当権設定の承諾を得ることが必要です。

金融機関は、貸したお金を確実に回収するために、担保となる借地権付き建物に地主の承諾を得たうえで抵当権を設定することを求めてきます。金融機関は、地主に対して単純に抵当権設定の承諾を求めるだけでなく、借地人が地代を滞納した場合、借地契約を解除する前に金融機関に連絡することや、無断で借地契約を解除した場合に地主へ損害賠償を請求することなどを条件にしてくるケースが多いです。抵当権設定を承諾すると地主に不利な条件がついてしまうため、地主が抵当権設定を拒否する場合もあります。

抵当権を設定できない場合、買い手は住宅ローンを利用できず、現金一括払いで購入しなければなりません。支払いの手段が制限されると購入の条件が厳しくなることから、購入のハードルを下げる目的で売却価格が評価額より下がるケースもあります。

3-2.地主への承諾料がかかるか

借地権を売却できるといっても、借主の独断で売ることはできません。民法612条の規定により、借地権の売却には、地主の承諾が必要です。

出典：e-Gov「民法」

借地権売却の承諾が得られた場合、地主に対して一定の承諾料の支払いを求められるケースもあります。承諾料の支払いは法で定められてはいないものの、支払いを断ると地主の承諾を得られない可能性が高くなると考えたほうがよいでしょう。承諾料の相場は借地権価格の10％程度と言われており、承諾料の支払いが発生する場合は、売却価格を評価額より高く設定するケースも見られます。

3-3.借地権の更新時期がいつか

借地権の更新時に更新料が必要な場合、更新直前に借地権を売却すると購入直後に更新料がかかるため、買い手がつきにくくなる恐れがあります。地主がなかなか借地権の売却の承諾に応じてくれない場合、想定していたタイミングで売却できず、売却が更新直前にずれ込むことも考えられるでしょう。

スムーズに借地権売却の承諾を取りつけるには、売却前に更新料に相当する対価を地主へと支払っておくとよいでしょう。すでに更新料が支払われている状態であれば、買い手がつきにくくなるのを防ぐことにもつながります。

まとめ

普通借地権の評価額は「土地の評価額×借地権割合」で求められますが、定期借地権の場合は複雑な計算が必要となるため、専門家に算出してもらうようにしましょう。ただし、地主との関係や借地権の更新時期によって借地の売却額は変動します。

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