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借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わる?高く売るためのポイント

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借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わる?高く売るためのポイント

目次

「借地権の売却相場はいくら?」
「どうしたら借地権を高く売却できるの?」
借地権の売却を検討する中で、このような疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、借地権の売却相場と高く売るためのポイントについて詳しく解説します。

関連記事:借地権は売却可能!売却を成功に導く地主への交渉術・流れを徹底解説

借地権の売却先と売却相場

借地権価格の相場は、誰に売却するかで変わります。
借地権の売却先には、大きく以下の2つがあります。

  1. 地主に売却する
  2. 第三者に売却する

あくまで上記は、目安ですので、なぜ上記の相場になるのかやそれぞれの選択肢におけるメリットデメリットを以下で解説します。

地主に売却する場合の売却相場

借地権の売却先として、真っ先にイメージされるのは、地主ではないでしょうか。借地権付き建物が建っている土地の所有者である地主に買い取って貰いたい、と考える人も多くいます。

借地権を地主に買い取って貰う場合の相場としては、以下の条件によって異なります。

  • 借地人から地主に買取を依頼するケース
  • 地主から借地人に買取を依頼するケース

当然ながら、高く売りたい借地人と安く買いたい地主は、利益相反の関係にあります。実際の売買金額は、交渉次第になりますが、借地人から買取をお願いしている立場から、金額面では一定譲歩することが求められてしまうのが現実です。

買取のパターン買取相場
借地人から地主に依頼更地価格の50%程度
地主から借地人に依頼更地価格の60~70%程度

地主に売却するメリット・デメリット

通常、第三者へ借地権を売却する場合は、地主に譲渡承諾料を支払う必要があります。地主に買取を依頼する場合は、この譲渡承諾料が不要になります。

ただし、高く売りたい借地人と安く買いたい地主という関係性上、金額面の交渉は難航する可能性があります。特に、借地人から地主に買取をお願いする場合は、交渉力が必要になります。

場合によっては、次で紹介する第三者への売却を検討した方が、金銭的なメリットが大きい可能性があります。

先述した更地価格の50%程度という相場は、あくまで目安のため、借地権の種類や残存期間、周辺の地価などによっても大きく変わります。

地主との関係が良好且つ、安くてもいいから借地権を買い取って貰いたい場合は、地主への売却が有効ですが、地主との関係が悪い場合や少しでも高く借地権を売りたい場合は、以下で紹介する「第三者に借地権を売却する」という選択がおすすめです。

地主に借地権を売却する流れ

地主に借地権を売却する際の一連の流れを解説します。

1. 不動産業者に相談する

まずは借地権の評価額を把握するために、不動産売却に詳しい業者に相談します。詳しい業者に相談することで、地主との交渉や必要書類の準備など、この後の手順に関する専門的なアドバイスを受けられます。

2. 地主と条件を交渉する

地主と売却に関する交渉を行います。不動産業者に相談して進めている場合、多くは借地人ではなく業者と地主が交渉を行うことが多いです。

地主との交渉では、売却価格だけでなく、建物の取り扱いや引き渡しの時期などについても話し合います。

3. 売買契約を締結する

条件が整ったら、売買契約書を作成します。契約書には、売買価格、支払い方法、引渡日などの重要事項を明記します。この際、宅地建物取引士などの専門家のチェックを受けることをおすすめします。

4. 所有権を移転し売買代金を支払う

最後に、登記手続きを行い、建物の所有権を地主に移転します。最終的に売買代金の支払いが行われ、取引が完了します。

地主に借地権を買い取ってもらう際の注意点

地主に借地権を買い取ってもらう際の注意点は、以下の二つです。

  • 解体費用をどちらが負担するか決めておく
  • 合意事項は、必ず書面で残しておく

売却に際して建物を解体する場合、その費用負担について事前に合意しておくことが重要です。一般的には売主負担となることが多いですが、交渉次第で地主側が負担するケースもあります。

そして、解体のタイミングは慎重に決める必要があります。売買契約締結後、代金受領確認後に解体するなど、適切なタイミングを選びましょう。

また、トラブル防止のため、すべての合意事項は書面で残すようにします。特に、建物の取り扱いや解体費用の負担など、重要な点については必ず契約書に明記しましょう。

第三者に売却する場合の売却相場

借地権は、地主以外の第三者に売却することができます。ここで言う第三者とは、大きく2つのパターンがあります。

  • 投資家(仲介業者を経由)
  • 不動産の買取業者

1円でも高く売りたい方は、仲介業者に依頼するのがおすすめです。

第三者に借地権を売却する流れ

借地権を第三者に売却する際の流れは以下の通りです。

1.借地権に強い不動産会社に相談する

まず借地権を第三者に売却しようとした場合、不動産会社を探します。
先述の通り、借地権に詳しい不動産会社の中にも、買取業者と仲介業者が存在します。

早く売却したい方は買取業者、高く売りたい方は仲介業者を選択すると良いでしょう。

関連記事:【借地権に強い不動産会社】センチュリ-21中央プロパティーがおすすめの理由

2. 地主の承諾を得る

借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が必要です。地主との交渉では、譲渡承諾料の金額や新たな借地人の条件などについて話し合います。

3. 買取業者に借地権を売却する

地主の承諾が得られたら、買取業者と具体的な売却条件を詰めます。売買価格や引き渡し時期、建物の取り扱いなどについて合意し、売買契約を締結します。

なお地主に支払う譲渡承諾料ですが、借地権の買主が見つかったタイミングで支払うことが多いです。

4. 決済や引き渡しを行う

最後に所有権移転登記手続きを行い、借地権付き建物の所有権を買主に移転します。同時に、売買代金の決済と物件の引き渡しが行われます。

第三者に借地権を売却する際の注意点

流れの中でも説明しましたが、借地権の第三者への譲渡には必ず地主の承諾が必要です。

また、借地権価格の10%程度の譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。この費用は原則売主である借地人が負担することになります。

スピーディでトラブルのない取引を目指すためには、借地権に強い不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

借地権の売却方法【裏ワザ編】

上記で紹介した以外にも、借地権を売却する方法があります。

ここでは、2つの方法について解説します。

①借地権と底地を同時売却する

1つ目の方法は、借地権と底地をセットで売却する方法で、同時売却とも呼ばれています。あくまで土地は地主の名義ですが借地権が存在する場合、土地を利用する権利は借地人にあります。その土地を貸している権利を底地権と言います。

借地権と底地をセットで売却することで完全所有権の土地となるため、それぞれを単体で売却するよりも、買い手が見つかりやすく、高値で売れるメリットがあります。

②等価交換をする

2つ目の方法は、借地権の一部を地主に返還する代わり、借地の一部である底地を地主から譲渡してもらう等価交換という方法です。

借地権者は完全所有権を得た状態の不動産を取得することができるため、高値で売却することも可能となるメリットがあります。

例えば以下の画像の通り借地権100%・底地100%の土地を等価交換した場合、借地人が60%・地主が40%という割合で完全所有権を得た土地を取得することも可能です。

ダイアグラム

自動的に生成された説明

割合は土地の評価額などから算出しますが、最終的には当事者同士で話し合いを行って決めます。そのため地主が価格に同意、または等価交換自体に反対した場合は行うことができません。

借地権の売却相場を調べる方法

では借地権はどれくらいの価格で売却できるのでしょうか。ここでは売却価格を計算する方法を紹介します。

①土地の評価額を求める

はじめに土地の評価額を算出します。評価額の算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類が挙げられます。

路線価とは国税庁が定める1㎡あたりの宅地の評価額のことを指し、相続税の計算や金融機関の融資審査などで用いられることが多いです。

国税庁のホームページにある財産評価基準書で確認することができ、以下の計算式で土地の評価額を算出することが可能です。

  • 土地の評価額=土地の面積(㎡)×路線価

一方倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出する際に用いられます。倍率方式での土地の評価額は以下の計算式で算出できます。

  • 土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

倍率は路線価と同様に国税庁のホームページにある財産評価基準書で確認することができますが、一般的に宅地の場合は1.1倍に設定されていることが多いです。また倍率方式は路線価が設定されていない田舎などの土地の場合に用いられています。

②借地権割合を路線価図で確認する

借地権割合とは借地権と底地権の割合を指し、土地の相続税評価額の算出などに用いられます。借地権割合も国税庁のホームページにある財産評価基準書で確認することができ、路線価の隣にアルファベットで表記されています。アルファベットは全部で以下の表の通り7種類あり、それぞれ借地権割合が設定されています。

グラフィカル ユーザー インターフェイス, アプリケーション

中程度の精度で自動的に生成された説明

③借地権評価額を算出計算する

土地の評価額と借地権割合を算出できた後は、以下の計算式で算出することが可能です。

借地権評価額=土地の面積×路線価×借地権割合
【例】土地の面積:300㎡・路線価:10万円・借地権割合:60%
借地権評価額=300㎡×10万円×60%=1,800万円

借地権評価額はあくまで価格相場の目安であり、絶対的なものではありません。そのため地主との価格交渉の材料として用いるようにしましょう。

【借地権の評価が難しい場合】④AI査定を利用する

評価の難しい借地権の査定は、無料ツールを活用すると便利です。

センチュリー21中央プロパティーが提供する「借地権ダブル査定サービス」では、簡単な情報を入力するだけで、即時査定結果を24時間以内に知ることができます。

不動産会社に査定を依頼する前に、自身でも借地権の売却相場を把握しておくことは、不動産会社の言いなりにならず、適正価格で売却するために大切なポイントです。

借地権を高く売るための6つのポイント

ここでは借地権を高く売却するための6つのポイントを紹介します。

①地主と良好な関係を築いておく

借地権を高く売るためには地主と良好な関係を築いておくことが最も大切です。そもそも借地権は完全所有権の土地と比べると建築や売却などの自由度が低いため、買い手が少ないのが現状です。

そのため地主は貴重な買い手先でもあることから関係性が重要となります。関係性が悪いと「そもそも購入してくれない」「第三者への売却も承諾してくれない」などの懸念も考えられます。

もしトラブルになってしまった場合は、早めに専門家である弁護士に相談することが大切ですが、そもそも良好な関係であればトラブルに発展せずに購入してもらうことも可能でしょう。

②適正な更新料や地代で契約する

売却する際は適正な更新料と地代であることが大切です。借地権の更新料や地代が高すぎると買い手が見つかりにくくなることから、売買価格を下げて購入者を募集しなければいけません。

もちろん地主の立場としてはより多い入金を望みますが、言われるがままの価格を鵜呑みにすると売却価格にも影響を及ぼすため、適正な価格であるかを確認し、地主と交渉しておきましょう。余談ですが、借地権の売却が完了して新しい借地人に権利が移ったタイミングで地代や更新料が値上がりすることもあります。

③地主から建物に対する抵当権設定の承諾を得る

可能であれば、地主の土地に抵当権設定の承諾を得てみましょう。抵当権とは、万が一債務者の返済が滞った時に、貸主である金融機関が担保を差し押さえることができる権利のことです。通常の不動産で住宅ローンなどを借入する際、金融機関は必ず土地と建物に抵当権を設定します。

しかし借地権の場合、土地は地主のものであるため、地主の同意がなければ土地に抵当権は設定できません。抵当権が設定された土地は、借入を完済して抵当権を抹消しないと建築や売却ができなくなるばかりか、場合によっては自分の土地を手放す結果になってしまします。

そのため、地主としては“他人の為に自分の土地を差し出してたまるか!”と思うのが一般的でしょう。しかし地主から土地の担保設定に承諾してもらえれば買い手側は住宅ローンを借り入れやすくなるため、高く売却できるうえに買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。

④更新時期を避けて売却する

更新時期を避けて売却すれば、買主側の負担を減らすことにもつながるため、買主が見つかりやすくなります。借りている土地の契約を更新する際は更新料を支払うのが一般的です。

しかし更新料は法律上定められたものではないため、支払わないケースも存在します。

また、更新料の支払い合意がある借地権の場合、「いつ支払うのか」が重要です。仮に借地権を買ってすぐに更新しなければいけないタイミングの場合、買主側としても大きな出費となってしまいます。更新してから売却すれば、買主側の負担が減るため、購入しやすくなります。

⑤借地権を専門に取り扱う不動産会社に依頼する

借地権を専門に扱う不動産会社に依頼すると、スムーズに売却できます。借地権は権利関係が複雑であり、地主との慎重な交渉が大切となります。場合によってはトラブルにもなりかねないため、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

さらに不動産会社へ依頼しておけば買い手側を見つけてくれるうえ、地主との交渉も行ってくれます。とはいえ借地権は複雑であることから不動産会社によっては断る場合もあります。

そのため、知見と経験がある借地権を専門に扱う会社を見つけましょう。

⑥売却にかかる費用を抑える

借地権を高く売却する場合、売却に伴う費用を抑えることも重要なポイントです。    

借地権の売却には、以下のようなコストがかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 譲渡承諾料
  • 抵当権抹消費用(抵当権がある場合)

ほかにも借地権の売却には、以下のようなコストがかかります。

  • 解体費用:更地に戻して売却するための費用
  • 譲渡承諾料:借地権を第三者に売却する際にかかる費用
  • 過去の更新料
  • 測量費用
  • 弁護士費用
  • 不動産鑑定士の鑑定料
  • ホームインスペクション料

これらの費用を抑えることで、実質的な売却利益を増やすことができます。とはいえ、費用削減ばかりにとらわれて手間が増えてしまっては元も子もないので、切り詰めすぎには気をつけましょう。複数の業者から見積もりを取って解体費用を比較したり、譲渡承諾料の交渉を慎重に行ったりすることが大切です。

また、売却時期や方法を工夫することで、税金面での優遇措置を受けられる可能性もあります。例えば、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率が軽減されるなど、税制上のメリットを活用することも検討しましょう。

借地権の売却に関するよくある質問

借地権の売却には、様々な疑問や不安が付きものです。ここでは、借地権売却に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

借地権を売却する際の譲渡承諾料の相場はどれくらいですか?

譲渡承諾料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。例えば、借地権価格が3,000万円の場合、譲渡承諾料の相場は300万円程度となります。

ただし、これはあくまで目安であり、実際の金額は地域や土地の条件、地主との関係性などに応じて異なります。都心部や人気エリアでは、より高額になる傾向があります。一方、地方や需要の少ない地域では、相場よりも低く設定される可能性もあります。

譲渡承諾料は交渉可能な項目であり、地主との良好な関係性がある場合は、より有利な条件で合意できることもあります。ただし、あまりに低い金額を提示すると、地主の承諾が得られない可能性もあるため、バランスの取れた交渉が重要です。

関連記事:借地権の譲渡承諾料とは?相場や支払いが必要・不要なケースを解説

借地権を売却する際はどのような税金が発生しますか?

借地権の売却に際しては、主に以下の税金が発生します。

  • 印紙税
  • 譲渡所得にかかる所得税や住民税
  • 登録免許税

こうした税金のほかに仲介に入ってもらった不動産業者に支払う仲介手数料、建物の取り壊し費用などがかかります。

関連記事:借地権の売却時にかかる税金はいくら?納付方法は?

地主が譲渡の承諾をしてくれない場合はどうしたら良いですか?

地主が譲渡の承諾をしてくれない場合、借地非訟(しゃくちひしょう)を申し立てるのも方法の1つです。これは、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立てを行う手続きです。

借地非訟の申し立てには、申請書の作成や必要書類の提出などが必要になります。裁判所は、借地権者の正当な事由と地主の利益を比較衡量し、判断を下します。ただし、この手続きには時間とコストがかかるため、最後の手段として検討すべきでしょう。借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談して借地非訟をするかどうか、別の手段で解決を図るのかを決めることをおすすめします。

関連記事:借地権の売却交渉で地主に拒否された場合の解決策|弁護士が解説

借地権の高額売却なら中央プロパティー

今回は借地権の売却について解説しました。借地権の売却は、地主の承諾が必要な事項が多いため、借地権に詳しい不動産会社に相談してから交渉することが大切です。

この記事の監修者

大村 進オオムラ ススム

不動産鑑定士

不動産鑑定士。株式会社大村不動産鑑定事務所代表。不動産鑑定評価業務をはじめ、価格査定、意見書作成など不動産の価格に関するスペシャリスト。業者によって査定額に大きな差が生じやすい借地権や底地の不動産鑑定において市場動向を考慮した査定には定評がある。

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