借地権と底地の同時売却とは？メリットや手続きの進め方を解説

借地権と底地の同時売却とは？メリットや手続きの進め方を解説

「借地権」と「底地」は、土地の権利が建物所有者（借地人）と土地所有者（地主）に分かれている状態です。それぞれ単独での売却は買い手が見つかりにくく、価格が低くなりがちです。

そこで有効なのが、借地人様と地主様が協力して土地・建物を一体として売却する「同時売却」です。これにより、単独売却を上回る価格での売却が期待できます。

本記事では、同時売却の概要、単独売却にはないメリット、そして売却を成功させるための具体的な手続きを詳しく解説します。

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借地権と底地の同時売却とは

借地権と底地の同時売却とは、借地人（建物の所有者）と地主（土地の所有者）が協力し、それぞれの権利を第三者へ同時に売却する方法です。

借地権付き建物と底地を個別に売却するよりも、買い手が見つかりやすく、高値で売却できる可能性があります。買い手は完全な所有権を取得できるため、土地利用の自由度が高まるからです。

手続きは、両者が協力して売却条件を決定し、共同で買い手を探す形となります。専門の不動産業者に仲介を依頼することが一般的です。複雑な権利関係を一度に解消できるため、相続対策や将来的な紛争回避にも有効な手段として注目されています。

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借地権と底地の同時売却のメリット

借地権と底地の同時売却は、売る側と買う側双方にメリットがあります。

売る側（借地人・地主）のメリット

借地人と地主にとって、借地権と底地を同時に売却する最大の魅力は、完全所有権の不動産として、高値で売却できる点にあります。借地権付き建物と底地、個々の権利を別々に売却する場合と比較して、購入需要が高く、高い価格での売却が期待できます。

さらに、借地人から見た同時売却のメリットは、地主への承諾料の支払いがない点です。通常、第三者に借地権付き建物を売却する場合は、地主に対して「譲渡承諾料」を支払う必要があります。

この譲渡承諾料の目安は、借地権価格の10％程度と言われており、借地人にとって大きな経済的な負担になり得ます。

同時売却の場合は、譲渡承諾料が不要な点は、借地人にとって大きなメリットです。

買う側のメリット（第三者）

借地権と底地を同時に購入する際、買う側には、完全所有権の土地と建物を取得できるというメリットがあります。

通常、借地権付き建物を譲渡したり、増改築したりする場合、地主の承諾が必要になります。借地権の場合、建物は借地人、土地は地主という権利関係が複雑になっているため、このような制約があるのです。

しかし、借地権と底地の同時売却では、完全所有権の不動産を購入することになるため、買う側は何の制約もなく、自由に土地を活用できるメリットがあります。

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同時売却のデメリット・注意点

借地権と底地の同時売却には、以下のようなデメリットや注意点があります。

• 売買代金の配分で借地人と地主が揉める
• 解体費用の負担割合で揉める

① 売買代金の配分で借地人と地主が揉める

同時売却による売買代金の配分は、最も意見が対立しやすい点です。

借地権割合と底地割合は、路線価図などに示される割合がおおよその目安となりますが、個別の物件の利用状況、残存期間、周辺環境の変化などにより、実勢価格における貢献度は変動します。

地主は底地の価値向上分を、借地人は建物の状態や投下資本を根拠に、自己に有利な配分を主張しがちです。明確な算定基準がないため、感情的な対立に発展しやすく、合意形成には専門家（不動産鑑定士や弁護士）の助言や、客観的な評価に基づいた粘り強い話し合いが不可欠となります。

② 解体費用の負担割合で揉める

建物の解体費用も、同時売却時の大きな懸念事項です。売却を更地で行う場合、建物は借地人の所有物であるため、解体費用は原則として借地人が負担するのが一般的です。

しかし、同時売却によって地主も更地価格での売却メリットを享受できることから、地主側にも一部負担を求める借地人も少なくありません。賃貸借契約書に特約がない場合、どちらがどの程度負担するかの明確な定めがなく、協議が難航します。事前に費用を見積もり、双方の利益を考慮した上で、負担割合について書面で合意しておくことが、後の無用なトラブルを避けるために極めて重要となります。

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同時売却の流れ

借地権と底地の同時売却は、以下の流れで進めるとスムーズです。

1. 同時売却をする旨、地主と借地人で合意する
2. 不動産会社に査定・売却依頼をする
3. 販売活動をスタート
4. 売買契約の締結と決済
5. 土地の賃貸借契約の終了

①同時売却をする旨、地主と借地人で合意する

借地権と底地の同時売却には、当然ですが借地人と地主の合意形成が必須です。どちらかが反対していれば、同時売却を進めることはできません。

合意が得られない場合は、無理に自身で交渉を進めようとせず、早めに不動産会社へ相談し、代わりに交渉してもらうようにしましょう。

②不動産会社に査定・売却依頼をする

次に、借地権と底地の同時売却の場合、いくらで売れるのかを不動産会社に査定依頼して確認します。

その際、借地権専門の不動産会社に査定依頼することで、適正な評価を受けられるでしょう。また、同時売却は権利関係の調整が必要となるため、借地権に詳しい不動産会社であれば、地主と借地人の双方の利益を考えながら、仲介して貰えます。

先述した、売買代金のトラブルで揉めないための契約書等の作成もサポートしてもらうことをおすすめします。

③販売活動をスタート

査定なども完了した後は、不動産会社が販売活動を開始します。ネット上に「制限のない完全所有権の不動産」として掲載され、購入希望者を募ります。

購入者が現れると「買付申込書または買付証明書」を買主からもらいます。

買付申込書とは、売主に対して購入したいという意思表示を表した書類です。書類には購入者の氏名住所などの他に、希望価格と融資特約の有無が記載されています。不動産売買においては、販売価格より安い価格で購入したいという指値をされることが一般的です。そのため買主の希望価格に納得できるか確認しましょう。

また融資特約とは「買主がローンなどを借りて購入する場合、ローンの審査が非承認となった場合は売買契約は白紙撤回する」という特約です。指値同様不動産の売買においては一般的ですが、ローンが通らなければ新たな購入希望者も見つける必要があるため、売却するのにも時間がかかることを意味します。とはいえ不動産を購入する方の多くはローンを利用しているため、問題なければ、買付申込書に同意したということで売渡承諾書を買主へ提出しましょう。

④売買契約の締結と決済

希望価格などに問題なければ、売主、買主、不動産仲介業者が集まって売買契約を締結します。売買契約では契約内容の説明と重要事項説明をうけ、問題なければ署名・捺印します。

買主は売買契約書をもってローンの本審査に移行するため、この段階では融資の可否がわかっていません。そのため売買契約時には代金をもらうことができず、そのかわり手付金を受領します。無事買主のローン審査が認可された後は決済を行い、残代金を受領する流れとなります。

⑤土地の賃貸借契約の終了

決済が完了するタイミングで土地の所有権は買主に移行するため、地主との土地賃貸借契約が終了となります。

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同時売却にかかる費用

同時売却する際はさまざまな費用が発生するため、事前に計算し、手残り金額を算出しておくことが大切です。そのためここでは同時売却にかかる費用を紹介します。

必要な費用	費用	支払うタイミング
仲介手数料	（売買価格×3％＋6万円）×消費税	売買契約時に50％・決済時に50％もしくは決済時100％
印紙税	売買代金による（数万円程度）	売買契約時
抵当権抹消費用	1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円）	決済時
譲渡所得税	所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%	確定申告後
解体費用	100万円～300万円（建物の構造や規模による）	解体後（決済後）
測量費用	10万円～100万円（土地による）	測量完了後
土壌汚染対策費用	20万円～60万円	土壌汚染対策後

仲介手数料

買主と売買契約を締結した際、仲介役をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料は「（売買価格×3％+ 6万円）×消費税」で算出できますが、同時売却の場合は地主と折半することが一般的です。

また支払タイミングは不動産会社によって異なり、「売買契約時に50％・決済時に50％もしくは決済時100％」となります。売買契約時に支払うとなると、売買代金を受け取る前となるため、自己資金で支払わなければいけません。決して安い価格ではないため事前に確認しておきましょう。

印紙税

売買契約書に添付する印紙は売買価格によって以下の表の通り定められています。

契約金額	本則税率	軽減税率 （平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるもの）
10万円を超え　 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え １千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え ５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　 １億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　 ５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

印紙は郵便局や銀行などで購入することが可能です。不動産会社が立て替えて用意してくれる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

抵当権抹消費用

借地人は建物に、地主は土地に抵当権が設定されている場合は抹消しなければいけません。

抹消しないと買主が新たな抵当権を設定することができないためです。抹消するには残債務を完済する必要がありますが、受け取った売買代金で完済しても問題ありません。既に完済している方は司法書士に依頼し、抵当権抹消登記を行いましょう。

譲渡所得税

同時売却して売却利益が生じた場合は譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税は不動産を所有していた期間が5年未満の場合、短期譲渡に該当し、売却利益に対して計39.63％の税率を掛けた金額を納税します。一方5年以上の場合は長期譲渡に該当し、計20.315％の税率を掛けた金額を納税します。ただし譲渡所得税は仲介手数料や印紙税などを売却利益から差し引くことができるうえ、複雑な計算式であることから不動産会社などの専門家に相談して算出しましょう。

その他費用

その他としては「解体費用」や「測量費」、「土壌汚染対策費用」などさまざまな費用が掛かるケースがあります。全ての同時売却にかかるわけではないうえ、土地や建物によって価格が大きく異なります。

自身ですべて見積もりを取るとなると、非常に時間と労力がかかってしまうため、売却を依頼する不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

借地権と底地の同時売却は、高値で売却できるメリットがあります。借地権だけとなると価格も安くなってしまううえ、土地の自由度の低さから購入希望者が見つかりにくくなります。とはいえ、地主への交渉が必要なため、借地権などを専門としている不動産会社に相談し、代行して交渉してもらうようにしましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権に強い不動産会社として、これまで多くの売買を仲介してきた実績があります。
社内には、借地権に詳しい弁護士が常駐しているため、法的な視点を持って最適なアドバイスを行っています。

「借地権と底地の同時売却を考えているが、合意形成ができない」「借地人または地主に同時売却の交渉を代行してほしい」など、同時売却でお困りの方は、ぜひ当社へご相談ください。

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