借地権は贈与できる？贈与税の計算方法

借地権は贈与できる？贈与税の計算方法

借地権は、贈与することができます。
しかし、意図せずに贈与とみなされ、贈与税が発生してしまうような注意すべきケースもあります。

本記事では、借地権が贈与とみなされる具体的なケースや贈与を検討している方に向けて、押さえておきたい注意点をわかりやすく解説します。

借地権で贈与税がかかるケース

借地権で贈与税がかかるケースには、以下のようなものがあります。

• 借地上の建物の名義変更を行った場合
• 親の借地に子が家を建てた場合
• 借地権を親族間で売買した場合

借地権の贈与が成立するのは、当事者同士が明確に贈与を行ったと自覚している場合だけとは限りませんので注意が必要です。

それぞれ詳しく解説します。

借地上の建物の名義変更を行った場合

借地上建物の名義変更は、建物登記により借地権も第三者に対抗可能となるため、名義変更は借地権の移動とみなされ、贈与税の対象となる場合があります。

例えば、相続以外の原因で建物の登記上の名義を借地人から他者（自分の子供や親など）に変更してしまうと、借地権を贈与したと見なされてしまうため、贈与税がかかります。

ただし、「借地権の使用貸借に関する確認書」を地主と取り交わし税務署に提出することで、贈与税を回避できます。

底地を借地人の子が買い取ったとき

借地人が親で、底地を借地人の子供が買い取ると、子供が新たな地主になります。親子間で地代のやり取りがない場合、税務署は親の借地権が子供へ無償譲渡されたとみなし、贈与税を課税する可能性があります。

これを避けるためには、「借地人の地位に変更がない旨の申出手続」を行うことが重要です。この手続きにより、底地の所有者が子供に移っても、借地権は引き続き親にあると明確になり、贈与税の課税を回避できます。

借地権を子に転貸し、地代のみを受け取るケース

親名義の借地権付き建物を子に使わせたいとき、贈与税を避けるために子供から地代のみを受け取り、借地権を転貸する方法が考えられます。

しかし、権利金の授受が慣習となっている地域では注意が必要です。
権利金の支払いは法律上の義務ではありませんが、転貸時に相当額の権利金を受け取らない場合、その権利金相当額が親から子への贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

権利金の目安は一般的に「更地価格 × 借地権割合」で計算されます。相場より低い金額での転貸も、差額が贈与とみなされるため注意が必要です。

子供に借地権を転貸する際は、その地域の権利金の慣習や相場を事前に確認し、適切な金額を設定することが重要です。

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借地権の贈与税の計算方法

借地権の贈与税の計算方法は、以下の通りです。

【贈与税額 = (贈与財産価額－110万円) × 税率－控除額】

借地権は評価額が高い上に、税額控除額があまり大きくありません。さらに相続税よりも税率が高いため、借地権の贈与税は高額になるケースが多く見られます。

贈与税の計算には、国税庁が提供する路線価図に記載された「借地権割合」を用います。借地権割合とは、土地の権利のうち何割を借地権が占めているかを定めるものです。

出典：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

ステップ１：贈与された借地権の価額を把握する

まず、どれくらいの価値のあるものが贈与されたのかを計算します。ここで使うのは、相続税や贈与税の計算基準となる「相続税評価額」です。

相続税評価額＝自用地としての評価額 （更地価格）× 借地権割合

自用地としての評価額の求め方は、以下の2つです。

1. 路線価方式
   主に市街地で用いられ、国税庁が定める道路ごとの単価（路線価）に土地の面積を掛けて計算します。
   計算式：土地面積 × 路線価
2. 倍率方式
   路線価が定められていない地域で用いられ、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて計算します。計算式：固定資産税評価額 × 評価倍率

借地権割合は、路線価図に記載されています（例：60%、70%など）。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

【例】
土地の自用地としての評価額が8,000万円
借地権割合が80%
贈与財産価額：8,000万円 × 80% ＝ 6,400万円

土地の形状（不整形地、間口が狭いなど）によっては、評価額を調整するための補正率が適用されることがあります。
また、借地権の種類（旧法借地権、普通借地権、定期借地権）によって評価方法が異なる場合や、残存期間を考慮する必要があるため、複雑になることがあります。

ステップ２：課税対象となる金額を確定する

算出した贈与財産価額から、贈与税の基礎控除額である110万円を差し引きます。これが実際に贈与税が課税される金額（課税価格）です。

• 計算式：贈与財産価額 － 基礎控除額（110万円）
  
  例：
  贈与財産価額：6,400万円
  課税価格：6,400万円 － 110万円 ＝ 6,290万円

もし、他に贈与された財産がある場合は、それらの評価額も全て合算してから基礎控除を計算します。

ステップ３：贈与税額を計算する

課税価格に税率を掛け、さらに控除額を差し引くことで、贈与税額が決定します。
税率は、贈与者と受贈者の関係性によって「特例税率」と「一般税率」の2種類があります。

• 特例税率:
  贈与者が父母や祖父母などの直系尊属で、贈与を受けた年の1月1日において受贈者が18歳以上の場合に適用されます。税率は一般税率よりも低く設定されています。
• 一般税率:
  上記の特例税率に当てはまらない場合に適用されます（例：兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から1月1日時点で18歳未満の子への贈与など）。

税率と控除額の確認方法は、国税庁のホームページに、課税価格に応じた特例税率と一般税率、それぞれの控除額が記載された税率表がありますので、そちらを参照して計算します。

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借地権を贈与する際の注意点

借地権を贈与する際に注意したい点は、以下の3つです。

1. 贈与には地主の承諾が必要
2. 贈与税以外にも費用がかかる
3. 相続時精算課税の利用も検討する

贈与には地主の承諾が必要

借地人が亡くなり、相続によって借地人が変わる場合、地主の承諾は必要ありません。
一方で、贈与を行う場合は地主の承諾が必要です。地主の承諾なく勝手に親族名義に移転すると、借地権の消滅を地主から主張されてしまいます。

贈与の方法には、生前贈与以外にも、借地人の死後に贈与を行う「遺贈」と借地人の生前に贈与を行う「死因贈与」があります。

遺贈は、遺言書などによって相続人以外の第三者に譲る方法です。一方で、生前に書面を交わして第三者に贈与する契約を交わしておくことを死因贈与と言います。遺贈・死因贈与のどちらのケースでも地主の承諾が必要です。

登記や引渡しの前に地主の承諾を取り付けなければ、借地契約そのものが解除される可能性があります。地主の承諾は贈与前の借地人の存命中に取り付けることもできるため、贈与を予定している場合は早めに地主に承諾してもらうのが大切です。

贈与税以外にも費用がかかる

贈与をする際には、贈与税だけでなく登録免許税や名義書換料が必要です。
登録免許税は登記申請の際に納める税で、評価額の2％を納めることとなっています。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

名義書換料は地主に贈与の承諾を取り付ける際に借地人が地主に対して支払う費用です。相続によって親族に名義移転する場合、地主に承諾料は発生しませんが、贈与によって親族に名義移転する場合は承諾料（名義書換料）が発生します。

上記以外にも、合わせて2,000〜3,000円程度ではあるものの、登記事項証明書・印鑑証明などの各種証明書の発行手数料や印紙代を用意する必要があります。

登記を専門家に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要です。費用はかかるものの、抜け漏れなく手続きを進めるには司法書士に相談するのがおすすめです。司法書士の報酬は定額ではなく、司法書士によって異なります。依頼する前に見積りなどを取り、報酬額を正確に把握しておきましょう。

相続時精算課税の利用も検討する

相続時精算課税は、次の条件下で贈与を行う際に利用できる制度です。

• 受贈者が贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上
• 贈与者が受贈者の父母・祖父母などの直系尊属かつ60歳以上

条件は特例贈与財産用の税率と似ているものの、贈与する側に年齢制限がかかる点が異なります。

制度を利用するかは、贈与を行う父母・祖父母ごとに選択可能です。ただし、１度利用を決めると該当の人物からの贈与については制度の利用を取り消せません。

制度を利用する選択をした年以降、同一人物からの贈与については、複数年にわたって2,500万円までの特別控除を受けられます。2,500万円を超えた贈与に対しては一律20％の贈与税が課税され、贈与税の課税分は、相続時に相続税と合算して納めます。

相続時精算課税を利用すると従来の110万円の基礎控除は受けられません。ただし、贈与で高額の控除を受けられるため、相続財産に借地権や不動産など高額な場合は、相続時精算課税が有効に働く可能性があります。

出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

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よくあるご質問

Q.贈与税の納付期限はいつまでですか？

贈与税の支払いは、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までが期限です。

Q.贈与税が高額な場合は、どうしたらいいですか？

贈与税額が高額で一時的な納付が難しい場合は、延納という分割で支払う制度を利用できる可能性があります。

Q.贈与税の支払いに時効期間はありますか？

贈与税の時効期間は原則として6年です。ただし、意図的に申告しなかったなどの悪質なケースでは、時効期間が7年に延長されます。

一般的に、税務署は贈与の事実を把握する手段を持っているため、贈与税の時効が成立することはほとんどありません。

まとめ

借地権は贈与をすることが可能ですが、贈与したときには高額の贈与税を支払う必要があり、地主からの承諾も得なければなりません。贈与したつもりがなくても、建物の登記の名義変更や親の借地（賃借人が親名義）に子どもが家を建てるなどのケースで贈与として見なされる恐れがあります。

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