借地権を相続放棄する方法と注意点をわかりやすく解説｜法律・税金

日本の少子高齢化に伴い、相続件数は増加傾向にあります。

一方、マイナス財産や価値の少ない不動産などの相続に不安を感じ、相続放棄を検討する方が増えているのが実情です。

また、不動産のなかでも特にトラブルになりやすい、借地権を相続放棄したいと考える方は少なくないでしょう。

借地権は地主と借地人との信頼関係が重要であり、借地人が亡くなり、何も聞かされていない相続人が地主とトラブルになるケースをよく耳にします。

そこで本記事では、借地権を相続放棄する方法と注意点に関して、借地権に強い弁護士監修のもとわかりやすく解説します。

借地権を相続放棄する方法を理解する前に、言葉の意味を含めた基本知識を確認しておきましょう。

基本知識を理解しておくと、借地権を放棄する具体的な方法も理解しやすくなります。

借地権とは、建物を建てるために、他人が所有する土地を借りる権利のことです。

通常、他人が所有する土地に無断で建物を建てたり、使用したりするのは違法行為に該当します。しかし、借地権が設定されている土地に関しては、土地を借りる人（借地人）が土地の所有者（地主）に対して地代を払い、その代わりに土地を自由に使用できます。

また、借地権を売却する権利まで与えられているので、地主の承諾を得て借地権の売却も可能です。

（図1_地主と借地人の関係性）

このような特徴から借地権は双方へのメリットがある一方、トラブルになりやすい側面もあります。

例えば、以下のようなトラブルです。

期間を設定して土地を貸し借りするため、借地の契約期間が終了したあとに、借地上に建築した建物の取り扱いで地主との間でトラブルになるケースは少なくありません。

また、借地権は権利であるため、相続の対象です。複数の相続人で相続した場合に遺産分割協議をおこなう必要があり、トラブルの元になりかねません。

このようなトラブルに巻き込まれる可能性を考えて、借地権の相続放棄を検討する方が多くいます。

相続放棄とは、相続した財産のプラス・マイナスにかかわらず、すべての遺産の相続権を放棄する制度です。

（図2_相続放棄とは）

例えば、相続した遺産の多くが借金であった場合は、相続放棄して借金を手放す方法を取るのが得策です。

ただし相続放棄する場合は、残したい遺産と手放したい遺産を選べず、すべてを手放す必要があるため慎重に判断しましょう。

前項でも解説しましたが、相続放棄では「遺産のすべて」を放棄する必要があります。

そのため、トラブルになりやすい借地権に限定して相続放棄はできません。借地権を手放したいと考えた場合も、そのほかの相続財産を加味したうえで慎重に検討しましょう。

借地権を相続放棄するのであれば、「誰が」「いつまでに」「どこで」というポイントを確認しましょう。

慣れない相続放棄の対応では、書類の不備や期限などのミスが起こりやすいため注意が必要です。

また、放棄可能な期限は決まっているため、なるべく早めの対応をおすすめします。

基本的には、相続放棄したい本人がおこないます。親・子ども・兄弟などの親族であっても、相続人本人の代わりに相続放棄はできません。法定相続人が未成年の場合は、親などの法定代理人が代わりに申述可能です。

相続人が複数人いる場合に、たとえ全員が相続放棄すると決断しても、まとめてではなく、各々で手続きを進める必要があります。

ただし、本人の申請が困難な場合は、弁護士や司法書士のような専門家へ相続放棄を代行してもらうことも可能です。手続きが面倒・難しいと感じる場合には、検討してください。

費用や対応範囲は異なるため、複数の弁護士や司法書士に話をきき、費用を比較してみましょう。

相続放棄をする場合は、相続の事実を知った日から3ヵ月以内と決められています（民法915条）。3ヵ月が経過すると、相続放棄をしたくてもできないので、期限内に十分に検討する必要があります。

期限の考え方としては「相続の事実を知った日から」であるため、被相続人が死亡した日とは限りません。

相続人それぞれが、被相続人の死亡の事実を知った日からになります。そのため、相続人が複数いる場合は、各相続人によって、3ヵ月の考え方が異なるケースもあるでしょう。

相続放棄をするにしても、まずは被相続人の遺産をすべて把握する必要があります。遺産の内容が複雑な場合など、全財産の把握に時間を費やす場合など、3ヵ月では時間が足りないケースも少なくありません。

このような場合の措置として、相続放棄の期間延長の申し立てが認められています。延長する場合には、相続放棄の期限3ヵ月以内に、対象の裁判所に申し立てをする必要があります。

ただし、すべての申し立てで、期間延長が認められるとは限りません。例えば「仕事が忙しいから」などの個人的な理由では認められない可能性があります。

認められるケースとしては、以下のような場合です。

上記のような場合に、期間延長が認められやすいので、不安な方は無理せずに申し立てをしましょう。

参考：裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」

相続放棄は、被相続人の所在地を管轄する家庭裁判所で手続きをおこないます。

相続人の所在地ではないため、注意が必要です。被相続人と離れて暮らしている場合は、郵送での申請も可能です。

相続放棄は期限が決められているため、事前に流れを把握しておくのが重要です。必要な書類や相続放棄までの流れを詳しく解説しているので、参考にしてください。

借地権の相続放棄に必要な書類は、図3の通りです。

（図3_相続放棄に必要な書類一覧）

被相続人と相続人、両方の戸籍謄本が必要であったり、「所在地」と「本籍地」で指定されていたりと、間違えやすいのでしっかり確認してください。

また、本籍地や所在地から遠距離に住んでいる場合は、書類の取得までに時間がかかるので、早めに行動を開始しましょう。

借地権の相続放棄の流れは、図4の通りです。

（図4_相続放棄の流れ）

まずは、相続財産の調査をおこない、全財産の把握と相続放棄をする必要があるのかを確認します。

預貯金や不動産、株式、借金など、財産が複数に分かれているケースも多く、正確に財産を把握するのに時間がかかります。期限もあるので、なるべく早く財産の確認をしましょう。

裁判所からの照会書とは、以下のような相続放棄に関する確認をおこなうための書類です。

照会書を返送し相続放棄の申述が受理されると、相続放棄申述受理通知書が届き、相続放棄の手続きがすべて完了となります。

借地権の相続放棄ができないケースは、以下の3つです。

3ヵ月を超えた場合は、当然に相続放棄ができなくなります。つまり、法定相続人として、プラス財産とマイナス財産の相続が決定するわけです。

また、遺産を売却したり使い込んだりした場合も、相続したものとみなされ相続放棄ができなくなります。

単純承認とは、すべての遺産を相続することです。具体的には、以下のケースが単純承認に該当します。

相続開始の事実が判明した場合、遺産の取り扱いに関して個人で判断するのではなく、借地権に強い不動産業者や弁護士などの専門家への相談をおすすめします。

相続人全員が借地権を相続放棄する可能性も考えられます。

全員が放棄してしまうと、借地権の権利所有者はどうなるのでしょうか？

相続されなかった財産は、最終的に国庫に納められる決まりで、納めるまでの管理者として家庭裁判所が相続財産管理人を選任します。

ただし、相続財産管理人が選出されるまでは、相続人には遺産の管理義務があります（民法民法940条）。

つまり「相続放棄したから、自分はもう関係ない」は通用しないのです。

借地権の相続放棄に関するメリットとデメリットを事前に確認し、正しい判断ができるようにしましょう。

借地権を相続放棄するメリットには、以下の4つがあります。

それぞれ詳しく解説します。

借地権を相続すると相続人と地主の間で、地代や立退料に関してトラブルに発展するケースがあります。

被相続人と地主が良好な関係を築いていても、借地権の内容を聞かされていない相続人が権利を引き継いだ場合に、トラブルになることは少なくありません。

相続時の遺産分割協議では、相続人の間でトラブルが発生するのは珍しくありません。

特に不動産のような簡単に分割できない財産は、所有権や持分に関して話がまとまらないと相談に来られる方もいます。

相続放棄をすると、ほかの相続人とのトラブルも避けられます。

相続放棄すると、地代や相続税、固定資産税などの負担が不要になります。

被相続人と地主が、借地権の地代の支払いや期間について取り交わしていても、相続放棄をすれば支払い義務はなくなります。

また、土地を返還する際の解体費用も必要ないため、費用面において大きなメリットがあります。

借地を相続すると、借地を管理し続ける必要があります。自ら管理する場合は、時間や労力を費やす必要があり、管理会社に委託するとコストがかかります。

相続放棄をすると、これらのコストや労力がかからないメリットがあります。

借地権を相続放棄するデメリットは、以下の3つです。

それぞれ詳しく解説します。

相続放棄は、すべての遺産を相続できないため、預貯金などのプラス財産も手放す必要があります。

借地権だけを考えて安易に相続放棄を選んでしまうと、損をする可能性もあります。相続放棄を検討する場合は、全遺産をしっかり確認したうえで決断しましょう。

借地権を手放すのは、将来的に得られる可能性がある利益を手放すことです。

借地権の建物を所有していれば、賃貸収入や売却益を得られます。それらの利益を手放すのは大きなデメリットになるでしょう。

第一順位の相続人が相続放棄をすると、相続人としての地位は後順位である第二順位（親などの直系尊属）の相続人に移ります。そして第二順位の相続人が相続放棄をすれば、次は第三順位の相続人（兄弟姉妹）へと相続権が移っていきます。

事前に後順位の者に相談していなかったために、トラブルに発展するケースは少なくありません。相続人間・親族間でのトラブルを防ぐためにも、相続放棄について事前に相談しておきましょう。

この記事では、借地権の相続放棄について詳しく解説しました。

借地権には、将来的な利益が確保できるなどのメリットがある一方で、地主とのトラブルや税金などの問題もあります。そのため、相続の段階で手放したいと考える方も少なくありません。

ただし、相続放棄には以下のような注意点もあります。

これらの注意点とデメリットまでしっかりと理解したうえで、相続放棄を選択する必要があります。

借地権の相続放棄は専門的な知識を必要とするため、自ら判断できない場合は迷わず専門家を頼りましょう。

中央プロパティーは、借地権を専門に取り扱う不動産仲介会社です。借地権に関するお悩みやトラブルでお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。