借地権の相続で起こりやすいトラブルは？対処法とトラブルの防ぎ方も｜借地権とは

借地権とは、建物の建築・所有を目的に、賃料として地代を支払って、第三者から土地を借りる権利のことです。借地借家法（旧借地法）で認められた権利であり、相続人が借地権を引き継ぐこともできます。

借地権の相続にあたって、地主や相続人同士で何らかのトラブルが生じるケースは決して珍しくありません。トラブルなく借地権を相続するためにも、あらかじめどのようなトラブルが起こり得るかを把握しておくことが大切です。

そこで今回は、借地権の相続における基本的な知識から、起こり得るトラブル内容と対処法、さらにトラブルの予防法まで詳しく解説します。

借地権とは、建物の建築・所有を目的に、地代を支払って第三者から土地を借りる権利のことです。借地借家法・旧借地法で認められた権利であり、土地を借りる側の人を「借地権者（借地人）」、土地を貸す側の人を「借地権設定者（地主）」と呼びます。借地権が成立しても土地の所有権は地主のままですが、その土地に建物を建てた場合、建物の所有権は借地人に与えられます。

借地権は、借地権者である借地人から親族への相続が可能です。また、相続に際して地主の承諾・許可は必要なく、譲渡承諾料を支払う必要もありません。しかし、名義人をはじめとした契約内容に変更が生じることから、相続時に地主に伝えておくことが基本です。

借地権を相続したときの流れについては、下記記事もぜひご覧ください。

借地権を相続したら？よくあるトラブルと相続放棄手順も解説

借地権は地主の許可なく相続手続きが可能である一方で、地主と相続人の間、また相続人同士でのトラブルが起こりやすいものでもあります。よくある相続トラブルとしては、下記が挙げられます。

ここからは、それぞれのトラブル内容の詳細と主な対処法を解説します。

借地権の相続によって最も起こり得るトラブルが、地主から高額な名義変更料（承諾料）を要求されるという内容です。

前述の通り、借地権相続の際は地主の許可を得る必要はないものの、借地人名義や借地人の住所・連絡先など契約内容において変更が生じるため、相続した旨を地主に報告することが一般的となっています。この際、地主から名義変更料（承諾料）を要求されるケースは珍しくありません。

しかし、借地権の相続は譲渡に該当しないため、法的には譲渡承諾料はもちろん、名義変更料（承諾料）などの支払いは不要です。しかし、少額の名義変更料（契約書変更の事務手数料など）を要求されている場合は、そのまま支払ったほうが大きなトラブルへの発展を回避できる可能性もあるため、専門家の意見を聞いてケースバイケースで判断することをおすすめします。

また、遺言書によって被相続人と血縁関係にない第三者が借地権を譲り受ける（遺贈）場合は、地主の承諾・名義変更料の支払いが必要となることを覚えておきましょう。

借地権の相続をきっかけに、地主から地代の値上げ（増額請求）を要求されるケースも少なからずあります。

相続人は原則、従来の借地契約内容を引き継いで借地権を継承することから、地代の値上げ要求に応じる必要は基本的にありません。

しかし、賃貸借契約書において「一定の期間、地代等を増額しない特約」の記載があるなど地代の値上げにおける取り決めがあらかじめ定められている場合は、その内容にもとづいて話し合い・交渉する必要があることに注意してください。また、相続前の地代が周辺の賃料相場や地価と比較して非常に安価である場合においても、地代等増減請求権の行使によって強制的に地代の値上げに対応しなければならない可能性もあります。

交渉がなかなか進まなければ、さらなるトラブルに発展する可能性もあるため、名義変更料（承諾料）の支払いと同様にケースバイケースで判断することがおすすめです。

借地権を相続するタイミングや地代の値上げ交渉が決裂した際には、それをきっかけに地主から立ち退き（土地の返還）を要求されるケースもあります。

しかし、地主が借地人に立ち退き(土地の返還）を要求するためには、法的な正当事由が必要です。単なる借地権の相続は立ち退き要求の正当事由に該当しないため、立ち退き要求に応じる必要はありません。それでも地主からしつこく立ち退きを要求された場合は、弁護士や警察など然るべき機関に相談することがおすすめです。

ただし、地代等増減請求権の行使による地代の値上げに対応しない、などトラブル内容によっては立ち退きをしなければならない可能性もあることに注意しておきましょう。また、定期借地契約を締結している場合は原則更新ができないため、どのような形で借地権が締結されているかもしっかり確認しておきましょう。

借地権の相続におけるトラブル内容は、地主だけを相手に起こり得るものではありません。なかには、複数の相続人同士で借地権にまつわるトラブルが生じるケースも多々あります。

特によくあるトラブルが「誰が借地権を相続し地代を負担するのか」といった問題で、資産価値の高い借地権付き建物は相続をめぐって相続人同士で揉めることもしばしばです。

親族間で速やかに遺産分割協議を進め、冷静に話し合って決めることが最もよい方法ではありますが、どうしても話がまとまらない場合は遺産分割調停・審判など法的手続きによる解決を図るとよいでしょう。また、借地権を相続した場合、相続税がかかるので注意が必要です。

遺産分割協議によっては、相続人を1人に特定せず、きょうだいなど複数人で共有する形（共有名義）で借地権付き建物を相続することが可能です。共有での相続は「誰が借地権を相続するか」というフェーズにおいてトラブルが発生する可能性を低くできるものの、地代の負担や誰が住むのかなど相続後にトラブルが起こる可能性の高い方法と言っても過言ではありません。

例えば、借地権付き建物のリフォームや建て替え、売却には相続人全員の同意が必要で、1人でも反対すればなかなか話が進まなくなります。さらに、地代や税金を一部の相続人が支払わず、ほかの相続人が費用を立て替えなければならなくなるといったリスクもゼロではありません。

このように、共有での相続は管理が難しくなることを念頭に置き、あらかじめ適切な判断をすることが大切です。

借地権を相続する際は、起こり得るトラブルを防ぐためにも地主やほかの相続人と日頃から良好な関係を構築しておくことが重要です。そのうえで、下記の事項についても頭に入れておくとよいでしょう。

借地権とは、建物の建築・所有を目的に、地代を支払って第三者から土地を借りる権利のことです。借地借家法・旧借地法で認められた権利であり、借地権者から第三者へ相続することができます。借地権は地主の許可なく相続手続きが可能である一方で、地主や相続人同士のトラブルが起こりやすいことに注意が必要です。よくある借地権トラブル例としては、「地主からの名義変更料・地代の値上げ要求」「複数の相続人間・共有者間との関係性悪化」が挙げられます。これらのトラブルを避けるためには、あらかじめ不動産・法律知識のある専門機関に相談することがおすすめです。「CENTURY21中央プロパティー」では、借地権の売却をメインとした専門家によるサポートを提供しており、不動産トラブルに強い弁護士が常駐しているため、遺産分割協議や地主とのトラブル解決・交渉のお手伝いも可能です。借地権の相続・相続した不動産の売却を予定している方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。