借地権の名義変更料とは？支払うタイミングと借地相続の流れを解説

借地権を譲渡、売却しようとしたときに、地主から「名義変更料」を請求されるケースがあります。名義変更料は支払う必要があるものなのか、金額の相場がどのくらいか疑問に思う方もいるでしょう。

当記事では、借地権の名義変更料を含め、地主に支払う必要のあるお金について解説します。名義変更料やその他の承諾料をきっかけに地主とのトラブルに発展してしまうこともあります。あらかじめ名義変更料について知り、トラブルが起こってしまったときに適切に対処できるように備えましょう。

1.借地権の名義変更料とは？

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権もしくは土地の賃借権を意味します。地上権とは、第三者の土地を自由に使用する権利です。一方、土地の賃借権とは賃貸借契約に基づき、第三者の土地を使用する権利を指します。

借地上にある建物を建て替えたり借地契約を更新したりする際に借地人は地主に対して必要に応じ、さまざまな金銭を支払わなければなりません。そして、名義変更料も、借地権者が必要に応じて支払う金銭の1つです。

以下では、名義変更料を含む「借地人が地主に支払う金銭」の概要を紹介します。

1-1.名義変更料

借地人が借地権のうちの「賃借権」を第三者へ譲渡するためには民法に従い、地主の承諾を得ることが必要です。借地人は多くの場合、承諾を得る対価として、一定の名義変更料を支払います。名義変更料は譲渡承諾料・名義書換料とも呼ばれます。

名義変更料の金額に法的な決まりはなく、借地権者が地主と相談の上で調整しますが、大まかには借地権価格の10％程度が相場です。

なお、賃借権を無断譲渡した場合には、地主側から契約解除される可能性もあります。借地上の建物の取引をスムーズに進めるためにも事前に地主へ相談し、承諾を得てください。

1-2.建て替えの承諾料

借地権の契約書には多くの場合、「無断で建て替えを行うことを禁止する」旨の特約が付けられます。そして、「（特約が付いているものの）建て替えを希望する」といった時に借地権者は地主の承諾を得るため、一定の承諾料の支払いが必要な場合がほとんどです。建て替え時の承諾料を建替承諾料・増改築承諾料と呼びます。

承諾料の相場は、以下の式で計算しましょう。

• 建替承諾料の相場=更地価格×5％程度

ただし、承諾料の相場は、借地のある地域の慣習や工事内容などの個別的事情によって変化します。たとえば、建物の一部に部分的な改修を行うときには、相場以下に収められる場合もあります。

承諾料の金額で地主と揉めてしまったら、借地借家法に従い裁判所の許可を求めることで建て替えが可能です。ただし、裁判所は「やむを得ない事情がある」と判断した場合に限って建て替えの許可を出すため、借地人の要求が必ず通るとは限りません。

1-3.条件変更承諾料

「木造建物を鉄筋コンクリート造に変える」など、借地権の契約条件が変更される建て替えや増改築を行う際には地主に対して、条件変更承諾料を支払うことが必要です。条件変更承諾料の相場も個別的事情に応じて変化するものの、多くの場合は、以下の式で計算します。

• 条件変更承諾料の相場＝更地価格×10％程度

更地価格とは、借地権が設定されていない場合の土地価格です。更地価格は国税庁の「財産評価基準書」を活用して相続税路線価を調べ、土地面積を掛けて計算できます。

1-4.更新料

更新料とは、借地権を更新する際に地主へ支払う金銭です。借地権には、1992年以前に成立した「旧借地権」とそれ以降に成立した「普通借地権」「定期借地権」などの種類があります。旧借地権や普通借地権では、次の方法による更新が可能です。

合意更新	地主と借地権者がお互いに合意して借地権を更新すること
法定更新	地主と借地権者が手続きを失念していた状況で法律の規定に沿い、借地権が更新されること

ほとんどの場合、地主と借地権者が話し合い、合意した金額の更新料を支払います。大まかには、以下の式で計算する金額が相場です。

• 更新料の相場=更地価格×3～5％程度

一方、トラブルが起こった際に裁判所が判断する金額は更地価格の3％程度と言われています。

「契約書に記載がある」など特定の状況を除き、更新料に法的な支払い義務はありません。更新料は地主との関係を良好に維持するために必要な金銭であることから、誠実に対応しましょう。

2.借地権の名義変更料を支払うタイミングは？

借地権を第三者に譲渡する際には買主を探す前に地主と話し合い、名義変更料の金額を決定します。そして、買主を探した後に地主と「借地権譲渡承諾書」を交わし、名義変更料を支払うことが必要です。買主と売主である借地人が締結する借地権付建物の売買契約書の特約事項には、地主が借地権譲渡承諾書を交付するまで効力を発生しない停止条件が付されます。

なお、借地権の名義変更料は、民法612条第1項の「承諾」を得るために支払います。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

： e-gov法令検索「民法」

借地人の地位の相続は「賃借権を譲り渡す」や「転貸」には該当せず、名義変更料の支払いは不要です。また、借地人の契約内容はそのまま相続人に引き継がれることから、更新料も発生しません。ただし、相続した借地権を第三者に譲渡する場合には通常の取引同様、地主の承諾や名義変更料の支払いが必要です。

3.相続時に名義変更料は不要！借地相続の流れ

借地権者の地位を相続する際に名義変更料を支払う必要はないものの、いくつかの手続きが必要です。また、相続による名義変更でも承諾料を求めてくる地主もいる他、対応を誤ると理不尽な立ち退きを要求される・建物の売却を拒否されるなどのトラブルにつながる可能性もあります。

以下では、借地権を相続した際の手続きの流れや注意点を解説します。

3-1.登記の名義変更

相続した借地権は一旦法定相続人全員の共有財産としてみなされるため、遺産分割協議を経て、引き継ぐ人を決定します。借地権を引き継ぐ相続人が決定したらまず、土地と建物の登記状況を確認しましょう。そして、登記の状況に応じた方法で、名義変更手続きを進めます。

以下、状況別の手続き方法と進め方です。

建物のみが登記されていた場合

地主には賃借権設定登記に協力する義務がないため、建物のみが登記されている可能性もあります。建物のみが登記されていた場合、賃借権もしくは地上権についての手続きは不要です。建物については相続人が単独で、故人から自分自身への所有権移転登記を行います。

土地と建物の両方が登記されていた場合

土地の賃借権もしくは地上権および建物の両方について相続人が単独で、故人から自分自身への移転登記を行います。

登記手続きは必要書類が多く、申請情報の入力に一定の専門知識も要することから、司法書士に相談すると安心です。

3-2.地主への報告

相続では名義変更料を支払う義務がないとは言え、地主との関係は長期的に継続します。地主との関係を良好に維持するためには極力早めに、相続の発生を報告しましょう。可能であれば口頭ではなく内容証明などの手段で連絡すると、将来的なトラブルを回避できます。

借地権を第三者に譲渡する意思がある場合は報告するタイミングで、地主側の承諾を得るとスムーズです。そして、譲渡するにあたって支払う名義変更料の金額を、地主側と話し合います。

なお、故人の遺言に従って遺産を法定相続人以外の人が引き継ぐことは「遺贈」です。たとえば、子どものいる故人の所有していた借地権を故人の弟が引き継ぐ場合は「相続」ではなく、「遺贈」とみなされます。

遺贈は民法612条第1項の「賃借権を譲り渡す」行為にあたることから、地主の承諾を得るための名義変更料が必要です。地主の承諾を得られない場合は通常の譲渡同様、裁判所に許可を得るなどの対処を検討しましょう。

弁護士Q＆A

まとめ

借地権を第三者に譲渡、売却する際には、地主に名義変更料を支払う必要があります。地主に支払うお金は他にも建替承諾料や条件変更承諾料、更新料などがあり、金額は地主と借地人の話し合いによって決まることがほとんどです。スムーズな話し合いをするためにも、地主との関係を良好に保てるよう日頃から丁寧なやり取りを心がけましょう。

借地権の売却時「地主からの許可が下りない」「高額な名義変更料を請求された」などのトラブルが発生してしまったときは、中央プロパティーにご相談ください。弁護士や司法書士などの借地権の専門家がトラブルの解決から借地権の売却までサポートします。