借地権の土地上にある建物の建て替える際の注意点とは？

家の建て替えを検討するとき、借地に家を所有している方は地主の許可がいるのかどうか、自由に建て替えを行ってよいのか、悩んでしまう方もいるでしょう。借地の家も建て替えは行えますが、地主の許可が必要なケースも存在します。

当記事では、借地の土地上にある家の建て替えについて、地主の許可がいるケースとともに建て替えの際の注意点を解説します。地主とトラブルを起こさずに今の土地に住み続けたい場合は、ぜひこの記事を参考にしてください。

1.借地権付きの家の建て替えに地主の許可は必要？

借地権付きの家に住んでいる場合、借地の所有権は地主にありますが、建物の所有権は借主にあります。基本的に借地上の建物でも借主の意思で建て替えが可能ですが、場合によっては地主の許可が必要なケースもあります。ここでは借地権付きの家を建て替える際、承諾が必要か否か詳しく解説します。

1-1.地主の許可が必要なケース

借地上の建物の建て替えについて、地主の許可が必要なケースは以下の3つです。無断で建て替えを行った場合、借地権の契約解除になることもあります。そうなると、借地の返還だけではなく建物の解体工事費も負担しなければならないことがあるため注意しましょう。

借地条件の変更が伴う建て替えの場合

借地条件の変更とは、「非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄骨造等）への建て替え」など、契約書に定められた条件変更を指します。居住用から事業用へと建物の用途を変更する場合も条件の変更と見なされます。借地条件変更は、「建物の存続期間に大きな変化をもたらす」「用途の変更で不都合が生じる」などの恐れがあるため、地主の承諾が必要です。

契約に特約がある場合

借地に関する法律では、建て替えに地主の承諾が必要であるとの文言はなく、増改築については特約として規定されています。通常、借地の契約では「増改築禁止の特約」が定められており、建て替えなどをする場合には、事前に地主の承諾が必要です。経年劣化などによる単なる修繕の場合、地主の許可は必要ありませんが、修繕の規模によっては改築と見なされる場合もあるため注意しましょう。

更新後の場合

契約書で「増改築禁止の特約」が規定されておらず、地主の許可なく建て替えできる契約だったとしても、契約更新後の増改築には、原則として地主の承諾が必要です。つまり、特約がない場合でも地主の許可なく建て替えができるのは最初の契約存続期間のみで、契約を更新した後の期間は地主の承諾なく建て替えを行うことはできません。

1-2.地主の許可がいらないケース

借地上の建物再築に地主の許可がいらないケースもありますが、思わぬトラブルを避けるためにも、契約内容を慎重に確認し、必要に応じて地主に報告するようにしましょう。

借地条件に従った建て替えの場合

契約書に定められた借地条件に従って建て替えを行う場合、増改築禁止の特約がなければ地主の承諾は必要ありません。例えば、非堅固な建物（木造等）を建てる借地条件を変更せずに建て替えを行う場合、契約に増改築を禁止された特約がなければ、地主の許可なく建て替えができます。

契約に特約がない場合

借地の契約書に「増改築禁止の特約」が記載されていない場合、地主の許可なく建て替えを行うことが可能です。しかし、建て替えによって建物の耐用年数が契約期間を越えて著しく延びる場合など、地主が異議申し立てを行う可能性もあります。法律上問題がない場合は、地主が反対しても増改築を行えますが、事前にトラブルを避けるためにも慎重な判断が求められます。

更新前の借地の場合

借地権の更新前、つまり契約における最初の存続期間中は、増改築禁止の特約がなければ地主の許可なく建て替えをすることが可能です。ここで注意したいのが借地契約の残存期間です。契約残存期間が20年の借地に30年住むつもりの家を建てた場合、地主の許可を得ていれば借地期間が延長されますが、無断で建て替えを行っていた場合は更新が延長されない可能性もあります。1992年7月31日以前の旧法が適用される契約では増改築禁止の特約を定めていない契約も多くありますが、許可なく建て替えできると安易に判断しないよう気をつけましょう。

1-3.どうしても地主の許可が下りないときは？

どうしても地主の承諾がもらえず話が進まない場合は、地主の代わりに裁判所に許可を求めることができます。借地をめぐる裁判手続きを借地非訟（しゃくちひしょう）と言い、裁判所が認めた場合は増改築を行うことができるため、解決方法の1つとして頭に入れておきましょう。

借地非訟の裁判では、増改築の許可だけではなく、借地条件の変更や借地権の譲渡などに関する許可の申し立てを行うことができます。借地非訟の裁判期間は半年～1年ほどが目安と言われており、時間だけでなく専門的な知識も必要とされるため、仲介を任せられる専門業者への依頼をおすすめします。

2.借地権の建物を建て替えるときの注意点

契約内容や地主の承諾について慎重に確認し、建て替えできると判断した場合も、実際に建て替えを行う際にはいくつか注意すべき点があります。借地上の建て替えができる条件は「地主の承諾」だけではないため、その他の注意点もしっかり把握しておきましょう。

2-1.そもそも建て替えができないケースがある

地主から建て替えの承諾を得られたとしても、法律上の問題で建て替えができないケースが2つあります。

①既存不適格建築物

既存不適格建築物とは、法律の改正により現在の法律に適合しなくなった物件です。既存不適格建築物の多くは、容積率や建ぺい率が現在の法律で定められた基準を上回っています。そのまま住み続けることに問題はありませんが、建て替え時には広さや高さなどを縮小しなければならない可能性があります。

出典：国土交通省「既存不適格建築物について」

②接道義務を満たしていない物件

建築基準法では、「幅4m以上の道路に、敷地（土地）が2m以上接していなければならない」と定められており、これを接道義務と言います。接道義務を満たしていない借地では、そもそも建て替えを行うことができないため注意が必要です。特に、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる道路から敷地までの距離が離れている土地の場合、基準に満たないケースも少なくありません。

出典：国土交通省「建築基準法制度概要集」

2-2.地主への承諾料を払うケースがある

地主から承諾を得られた場合、交渉に応じることの証として「承諾料」を請求されるのが一般的です。承諾料の支払いに法的な根拠はありませんが、慣習的に行われており、借主の権利を守るためには必要な費用だと言えるでしょう。承諾料の相場は、土地の時価から算出される更地価格の3～5％程度が相場だと言われていますが、明確な基準はなく借主と地主との話し合いで決定します。

また、建て替えのタイミングに合わせて地代の値上げを要求されるケースも少なくありません。特に、用途変更（居住用から事業用への変更など）の場合は、土地の評価額が高くなるため税金額が上がり、その分地代に反映されることが考えられます。

2-3.建て替えのローンが下りにくい

住宅ローン融資の条件として、地主の融資承諾を必須としている金融機関がほとんどです。しかし、住宅ローンの担保には、建物だけではなく土地も含まれることが一般的であるため、地主から融資の同意を得られないケースも多々あります。

建て替え承諾料を支払ったにもかかわらず融資の同意が得られないという場合でも、支払った承諾料の返還を求めるのは難しいのが現状です。住宅ローンを利用するときは、融資承諾書に地主の署名捺印をもらった上で承諾料を支払うという流れが望ましいでしょう。

まとめ

借地権付きの建物を建て替えることはできますが、場合によっては地主の承諾が必要です。借地の条件に変更があるときや契約時に特約を結んでいるとき、契約更新後に建て替えを行うときは必ず地主の許可を取りましょう。それ以外の場合、地主の承諾は必須ではないものの、トラブルを避けるためにも地主に報告してから建て替えを行うのが無難です。

借地権についてトラブルを抱えている方は、ぜひ一度中央プロパティーにご相談ください。借地や底地の売却に関する専門家がお悩みに対応します。