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借地権トラブルの相談先はどこ?トラブルの内容で相談先は変わる!|借地権のトラブル

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借地権トラブルの相談先はどこ?トラブルの内容で相談先は変わる!

借地権は土地と建物の所有者が異なる複雑な権利であるため、一度トラブルになると問題が複雑化し、当人同士では解決できなくなってしまいます。解決するためには、法律や不動産の専門的な知識が必要です。

そのため、借地権にまつわるトラブルが発生した際は、早めに専門家の助けを借りた方がよいでしょう。自分たちでなんとかしようとすると、かえってトラブルが長引く可能性もあります。

そこで、本記事では借地権でよくあるトラブルの内容や、適切な相談先、相談先を選ぶポイントについて解説します。

現在、借地権のトラブルや相談先で悩まれている方は、ぜひ参考にしてください。

1.借地権でよくあるご相談

借地権とは、他人が所有している土地の上に建物を建てる権利です。借地権付き建物を相続などで取得した場合、建物の所有権は自分ですが、土地を所有しているのは地主といった構造となります。

文面で見ると簡単な関係性に感じるかもしれませんが、借地権は土地と建物の所有者が異なる権利関係の複雑さから、トラブルにつながりやすいです。

借地権には「地上権」「賃借権」の2つが含まれており、地主と借地人でそれぞれ権利を主張できてしまいます。そのため、相続や処分の際にトラブルになりやすいのです。

ここでは、借地権のトラブルに関する以下の内容について解説します。

  • 借地権がトラブルになりやすい理由

  • 地主とのトラブルによるご相談

  • 借地権付き建物の処分に関する相談

現在、借地権関連でトラブルに巻き込まれている方は、ぜひ参考にしてください。

1-1 借地権がトラブルになりやすい理由

借地権がトラブルになりやすい代表的な理由が、以下の4つです。

  • 建物の売却・増改築に際して地主の許可が必要だから

  • 契約内容が明確に記された契約書がないケースが多いから

  • 代替わりによって、地主と借地人の関係性が変化するから

借地権の一番の特徴は、建物の売却や増改築に、必ず地主の許可が必要になる点です。地主がすんなり承諾してくれれば良いですが、承諾が得られずトラブルになるケースもあります。

また、借地権の契約は先祖代々古くから受け継がれていることが多く、契約内容が記載された当初の契約書が紙ベースで残っていることは、ほとんどありません。

そのため、地主から地代の値上げや承諾料の支払いを求められても、論理的な根拠を示して対抗することが難しいのです。

1-2 地主とのトラブルによるご相談

地主とのトラブルで多い相談内容が、以下の3つです。

  • 地代の値上げ

  • 地代の滞納

  • 更新料の支払い

借地権が設定されている土地を利用している場合、借地人は地主に対して、地代を支払わなければなりません。地代は地主が設定できるため、更新期間前であっても値上げされるケースが稀にあります。

安易に値上げできるものでもありませんが、地代に関連するトラブルはよくみられます。借地人側が地代を滞納しているパターンで、トラブルに発展するケースも少なくありません。

また、借地権の更新に関しては、地主から更新料を求められたとしてトラブルになるケースがよくみられます。

更新料は法律で定められていないため、「更新の金額が高すぎる」「契約時に更新料について明記されていなかった」などの理由から揉めごとに発展するケースがほとんどです。

1-3 相続人同士のトラブルによるご相談

借地権が設定されている不動産を相続する際、相続人同士でトラブルに発展し、ご相談いただくケースもあります。よくあるトラブル内容が、以下の4つです。

  • 借地権付きの建物に家族が住んでいて、売却したくてもできない

  • 親が亡くなり相続を誰が相続するかで揉めている

  • 共同で相続したが、地代を支払わない相続人がいる

  • ほかの相続人から共有状態の解消を求める共有物分割請求をされた

借地権付きの建物は、遺産割合の多くを占める場合がほとんどです。そのため、誰が相続するかで揉めるケースも少なくありません。遺産分割協議で話し合ってもまとまらないときも多くみられます。

分割協議がまとまらず、問題の先延ばしとして共有状態にしておいたばかりに、地代を支払わない相続人が発生するといったケースもあります。

1-4 借地権付き建物の処分に関するご相談

借地権付き建物の処分に関する悩みもよく見られます。代表的な内容が、以下の6つです。

  • 地主から更地にして土地を返すように言われたが、解体費用が払えない

  • 長年空き家として放置しており、処分方法が分からない

  • 住む人がいなくなるので、どうしていいかわからない

  • 相続後、名義変更しないまま売却したい

  • 家に荷物が残っている状態でも売却は可能か

  • 築年数の古い物件でも売却は可能か

借地権付き土地の分割方法、活用方法、処分に関する意見がまとまらず、相続人同士や地主とトラブルになるケースがあります。

2.借地権トラブルの相談先

借地権関連でトラブルが発生した際の代表的な相談先は、以下の3つです。

  • 弁護士

  • 不動産会社

  • 士業(税理士・司法書士・土地家屋調査士)

それぞれで得意な分野が異なるため、トラブルの内容に応じて相談先を決めるのがよいでしょう。本章では、それぞれの得意分野について解説します。

2-1 弁護士

弁護士は法律相談を専門としているため、借地権が設定されている土地の更新・地代・建て替え・解除などのトラブルに強い専門家です。

例えば「地主から立ち退きを要求された」「契約更新の内容でトラブルに発展した」「建物の増改築に対して許可を出してくれない」などです。

ほかにも、相続人同士で次のようなトラブルが発生した場合は、弁護士に相談した方がよいでしょう。

  • 共同の相続人から共有物分割訴訟を提起された

  • 遺産分割協議がうまくまとまらない

  • ほかの相続人が地代や税金を払わない

弁護士であれば、借地借家法に精通しているため、権利関係を整理して適切な助言をしてくれます。

2-2 不動産会社

不動産会社は、不動産取引に関連したトラブルを専門としています。そのため、以下のようなトラブルが発生した場合は、不動産会社に相談するとスムーズに解決するでしょう。

  • 借地権付きの建物を売却したいけれど、地主に反対されている

  • 空き家の状態で放置している建物をどうにかしたい

  • 地主が更地にして土地を返還しろと迫ってくる

ただし、すべての不動産会社が借地権のトラブルに対応しているわけではありません。そのため、借地権関連のトラブルに強い不動産会社に相談すると安心です。司法書士や弁護士などと提携しているところが多いため、法律的な面でのサポートもしてくれます。中央プロパティーにも、借地権トラブルに精通した専門家が多数在籍しています。本記事の監修者である山内亘も、借地権トラブルを得意とする弁護士の1人です。弁護士への相談は完全無料ですので、借地権に関する上記の悩みでお困りの方は、ぜひお電話(0120-244-021)または以下のフォームから、中央プロパティーにご相談ください。

2-3 士業(税理士・司法書士・土地家屋調査士)

税理士・司法書士・土地家屋調査士などの士業は、ピンポイントでの助言やサポートを得意としています。それぞれが専門としている分野は、以下の通りです。

それぞれが専門としている分野

相談したい明確な目的がある場合は、税理士・司法書士・土地家屋調査士のいずれかに相談しましょう。

3.借地権トラブルの相談先を選ぶポイント

借地権に関するトラブルの相談先を決める際は、以下のポイントに留意しましょう。

  • 費用

  • 相談内容に合った専門知識がある

  • トラブル解決実績が豊富

安易に決めてしまうと「想定外の費用が発生した」「思っていた解決方法に結びつかなかった」といった事態にもなりかねません。

3-1 費用

借地権のトラブルに関して、弁護士・不動産会社・士業に相談した際の費用相場は以下の通りです。

借地権トラブルの相談・解決にかかる費用相場

弁護士の場合は、弁護士事務所によって報酬の規定が異なります。ただし、表のような基準で金額をさだめている事務所がほとんどです。

着手金
借地権価値 着手金

5000万円以下

20万円〜50万円

5000万円超

上記の金額+5000万円を超える部分×0.5%

報酬金
経済的利益 報酬金

300万円以下

8〜17%

300万円超3000万円以下

10〜15%+10〜20万円

3000万円超3億円以下

5〜11%+100万円前後

3億円超

2〜4%+700万前後

借地権の価値や経済的利益が高ければ、弁護士費用も高くなります。

不動産会社に相談する場合は、ほとんどが売買に関する内容です。売買には、仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、手数料の上限は以下の通りです。

宅地建物取引業法で定められている仲介手数料の上限
取引額が200万円以下の部分

取引額の5.5%以内

取引額が200万円超400万円以下の部分

取引額の4.4%以内

取引額が400万円を超える部分

取引額の3.3%以内

取引額が200万円を超える場合は、最低2回以上の手数料計算が必要です。ただし、不動産会社によっては手数料を無料としているところもあります。

士業に依頼する場合は、どの専門家に依頼するかで費用が異なります。

税理士への報酬費用

5万円〜15万円

司法書士への報酬費用

5万円〜15万円

土地家屋調査士への報酬費用

40万円〜

税理士の場合、相談だけであれば無料で受けられるところがほとんどです。より具体的なアドバイスを必要とする際に費用が発生します。

司法書士の場合、依頼する事務所や依頼内容、必要書類の枚数によっても費用が左右されます。簡単な相談と手続きであれば5〜15万円が相場です。

土地家屋調査士への相談料は、測量する目的によって費用が異なります。売却に必要な土地の測量であれば、実費費用は40万円〜が相場です。

3-2 相談内容に合った専門知識がある

相談内容に応じた専門知識があるかどうかも重要です。相談したい内容についての専門家でなければ、相談する意味がありません。

また、トラブルを解決したいのか、トラブルを解決した上で不動産を売却したいのかによっても相談先が異なります。

トラブルを解決したいのであれば、弁護士や士業の方が適任です。トラブルを解決しつつ不動産を売却したいのであれば、不動産会社に相談するのがよいでしょう。

相談内容に合った専門知識がある

3-3 トラブル解決実績が豊富

これまでどのようなトラブルを解決してきたかも重要なポイントです。専門家が在籍していたとしても、経験がなければトラブル解決までスムーズにいかない可能性があります。反対に、不利な状況となってしまう可能性も少なくありません。

借地権に関するトラブルは、不動産のなかでも専門的な知識を必要とし、さらに法律的な知見も必要です。

借地権に関する相談をする際には、トラブル解決の実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

借地権は、権利の性質上、一度トラブルになると内容が複雑化し当人だけでは手に負えなくなるケースがほとんどです。地主とのトラブルだけでなく、相続人同士でのトラブルもあとをたちません。

借地権に関連するトラブルが発生している場合は、なるべく専門家の知識を借りるようにしましょう。専門家であれば解決までの手助けをしてくれます。

ただし、専門家ならどこでもよいわけではありません。相談先を決める際には、以下の点に留意しましょう。

  • 費用は適切か

  • 相談内容にあった専門知識があるか

  • トラブル解決実績が豊富か

それぞれのポイントをないがしろにしてしまうと「問題解決がうまくいかない」「想定外の費用が請求された」など、さらなる悩みやトラブルを引き起こしかねません。

中央プロパティーでは、上記3つのポイントをおさえつつ、問題を早期解決できる体制を整えています。

相談に関する手数料は完全無料で、さまざまな相談内容に対応できるよう、司法書士・弁護士などの専門家が在籍。売却を目的としているのであれば、中央プロパティーへ一任ください。すべての手続きに対応します。

借地権のトラブルで悩んでいる方は、解決実績の多い中央プロパティーへ一度ご相談ください。

この記事の監修者

山内 亘ヤマウチ ワタル

弁護士

弁護士。早稲田大学法学部卒。東京弁護士会所属。テレビ朝日「シルシルミシル」の法律解説でもおなじみの敏腕弁護士。相続や借地権トラブル、離婚等の家事事件、交通事故、労災など一般の社会人に起こりうるであろう案件を中心に、その解決へ尽力する。

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