【2025年最新版】借地権の高額買取を実現するための5つのポイント

【2025年最新版】借地権の高額買取を実現するための5つのポイント

「借地権を高く買取してもらう方法とは？」
「どれくらいの買取価格になるの？」

借地権を手放すタイミングで、上記のような疑問を抱く方も多いでしょう。

借地権の売却は可能ですが、事前にどのような方法があるのかを理解しておかなければいけません。

また、買取してもらうにあたり、必ず気になるのは「価格」です。
通常の土地と比較すると自由度が低いため価格は安くなる傾向にありますが、実際どれくらいの価格になるのでしょうか。

この記事では借地権の買取方法と相場価格、高額買取してもらうポイントを紹介します。
最後には買取の流れも解説しますので、借地権を売却しようとしている方はぜひ参考にしてください。

借地権買取の3つの手法

借地権を買取してもらう手法としては、以下の3点が代表的です。

1. 地主に借地権の買取を打診する
2. 第三者に借地権を売却する
3. 第三者に底地とあわせて「同時売却」する

借地権買取の手法①：地主に借地権の買取を打診する

借地権を地主に買取してもらう方法です。

買取には、

1. 建物ごと買取してもらうケース
2. 解体して更地の状態で買取してもらうケース

の2種類があります。

借地権契約では、契約終了時に借地を元の状態に戻す「原状回復義務」の条項を設けているのが一般的であり、その場合、あなたは建物を解体して更地にしてから地主に土地を返す必要があります。

もちろん地主と締結した土地賃貸借契約書の内容によって異なり、建物ごと買取してもらえる場合もあるため、売却の交渉前に確認しておきましょう。

借地権買取の手法②：第三者に借地権を売却する

借地権を地主以外の第三者に売却し、買取してもらうこともできます。

ただし、借地権は“土地は他人名義”という特殊な権利であるため、購入希望者が少ないという特徴があります。

借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類あり、それぞれの違いは以下の表の通りです。

	地上権	賃借権
第三者への売却	地主の承諾が不要	地主の承諾が必要
権利内容	借りている土地を使用する権利（物権）	地主から土地を借りる権利（債権）
契約内容	地上権設定契約	土地賃貸借契約
地代の支払い	地主と決める	支払い義務がある
登記の有無	必要	不要
抵当権の設定	土地に可能 （地主の承諾が不要）	建物のみ可能 （土地は地主の承諾が必要）

現在、日本にある借地権のほとんどは「賃借権」です。
第三者に借地権を売却するには、地主の承諾が必須となります。

一方、地上権は地主の許可がなくても第三者に売却できます。
さらに、住宅ローンを組む際に必要な抵当権の設定も自由にできます。

賃借権の場合、建物にしか抵当権を設定できないため、金融機関から見ると担保として弱く、買取先が住宅ローンを組みにくいという事情があります。
そのため、賃借権であるあなたの借地権を第三者に売却しようとしても、買取先が見つかりにくいのが実情です。

この場合、借地権の売買を専門とする不動産会社に相談した方が、スムーズな買取が期待できるでしょう。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
センチュリー21グループが誇る”買い手ネットワーク”をフルに活用し、可能な限り好条件で買取してくれる買い手を探し出します。
また、熟練のスタッフが地主との交渉も代行させていただきますので、「地主との関係性が売却のハードルとなっている」という方も、ぜひ一度お気軽に無料相談をご利用ください。

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借地権買取の手法③：第三者に底地とあわせて「同時売却」する

3つ目は、借地権と底地を同時に売却する方法です。

底地とは以下の画像の通り、借地権が設定されている土地のことを指します。

底地と一緒に売却することにより、「完全な所有権」のある土地として扱われるため、買取先の自由度が高くなり、高値での買取が期待できるという大きなメリットがあります。

一方で、底地を所有している地主の同意が必要となるデメリットがあります。
そのため、地主が「土地を手放したい」と考えているタイミングでないと、この方法で売却することは難しいでしょう。

借地権の買取相場は、売却方法によって異なる

借地権には明確な買取相場が存在せず、土地ごとによって価格が異なります。
また、誰が買い取るかによっても価格が変動します。

借地権の主な売却方法と、買取価格の関係性は以下の通りです。

1. 地主に売却：買取価格は相場より低くなる傾向
2. 第三者に売却：地主よりも高額な買取が期待できる
3. 底地と借地の「同時売却」：最も高額な買取が期待できる

①地主に売却：買取価格は相場より低くなる傾向

地主が借地権を買取る場合は土地の借地権割合を加味して価格を算出するため、通常の土地より5割ほど安くなる傾向にあります。

借地権割合とは、土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示したもので、財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)で調べることが可能です。

借地権の価格を算出する際は、土地の面積に対し、1㎡当たりの評価額である「路線価」を掛けて自用地評価額を算出し、その後借地権割合を掛けることで、借地権の価格を導き出すことが一般的です。

借地権の価格＝自用地評価額（土地の面積×路線価）×借地権割合

例えば、自用地の面積が250㎡で路線価が20万円の場合、自用地評価額は5,000万円となります。
借地権割合が50％の場合は、2,500万円の価格になるということです。

もちろん、上記の算出方法は目安であり、実際は地主と価格交渉をしたうえで決まりますが、通常の更地と比較すると地主の買取価格は低くなる傾向にあります。

②第三者に売却：地主よりも高額な買取が期待できる

地主に買取してもらうより、第三者に売却する方が高い価格になる可能性が高いです。

地主の場合は借地権割合が5割前後であるのに対し、第三者の買取の場合は6割〜7割前後になる場合があります。

昨今では、割安な借地権付き中古住宅を探している人や、投資目的で買取する不動産業者も増えているため、第三者に売却した方が高額な買取につながるケースが多いのです。

ただし、借地権（賃借権）を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要となり、その際に「譲渡承諾料」を支払う必要があります。
場合によっては、更地にしないと買取先がつかないこともあり、解体費用が発生する可能性も考えられます。

さらに高額な地代の支払いが必要となると、「通常の中古住宅を購入した方が安い」「マンションやアパートなどの家賃の方が低い」ということにもなりかねず、購入希望者が見つからない可能性も考えられます。

そのため、第三者に売却する場合は、これらの費用を差し引いても、地主に売るより手元にお金が残るのかを比較することが大切です。

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③底地と借地の「同時売却」：最も高額で売却できる

底地と借地権を同時に売却できれば、完全所有権の土地として扱われるため、買取先が見つかりやすく、最も高額での買取が可能です。

この方法では借地権割合が加味されず、更地としての市場価格で取引されることから、3つの売却方法の中で最も高値がつきやすい特徴があります。

借地権のようなローンの利用制限がないため、購入者は通常の不動産と同様に住宅ローンを利用して不動産を購入することができます。
そのため、専門の買取業者や投資家以外の一般市場でも需要がある不動産となり、買い手が見つかりやすい売却方法と言えます。

とはいえ、この方法も地主が「売りたい」と考えているタイミングでなければ実現しません。
そのため、同時売却を考えるなら、借地権専門の不動産会社に相談し、うまく交渉を代行してもらいましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、これまでに4万件を超えるご相談・売却実績を誇ります。
さまざまな借地権のトラブル解決・売却に携わる中で、地主とのスムーズな交渉ノウハウも蓄積してまいりました。
「地主から譲渡承諾が得られない」「地主が話を聞いてくれない」といったお悩みをお持ちの方は、当社の借地権スペシャリストが交渉を代行いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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借地権を高額買取してもらうための5つのポイント

借地権の買取相場を紹介しましたが、最終的な価格は売却先との価格交渉によって決まります。
誰しも、少しでも高額な買取を希望するでしょう。

借地権を高額買取してもらうためのポイントは、以下の5点です。

1. 借地権専門の不動産会社に依頼する
2. 借地権の更新時期を避ける
3. 不動産鑑定士に査定を依頼する
4. ホームインスペクションを実施する
5. 売却にかかる費用を抑える

借地権の高額買取のポイント①：借地権専門の不動産会社に依頼する

借地権で有利な条件の買取を実現するためには、借地権専門の不動産会社に売却を相談することが最も確実です。

借地権の売買は法律や不動産の専門知識が求められ、手続きも複雑なため、個人で交渉するのは困難です。
さらに、買取価格が適正かを見極めることも、売却先と慎重に交渉することも、専門家なしでは難しいでしょう。

専門の不動産会社に相談すれば、客観的な買取価格を算出してくれ、地主への交渉や買取先探しも代行してくれます。

借地権の売却を成功させるには、地主との交渉が何より重要です。
交渉がこじれてしまうと、地代の値上げなどの嫌がらせを受けたり、最悪の場合、売却承諾そのものが得られなくなったりするケースもあります。
そのため、ご自身で地主に直接交渉することは、大きなリスクを伴うためお勧めしません。

借地権の売却を決めたら、まずはセンチュリー21中央プロパティーのような、借地権専門の不動産会社へ相談しましょう。

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借地権の高額買取のポイント②：借地権の更新時期を避ける

借地権を売却するタイミングとしては、契約を更新した直後の方が買取先を見つけやすいため、おすすめです。
買取先の立場からすると、借地権を取得した直後に更新料の負担が発生するのは避けたいからです。

なお、更新料に法的な支払い義務はありませんが、慣習として更地価格の3％程度を地主に支払うケースが多いです。

更新時期と更新料については、地主と交わした賃貸借契約書に記載されているので確認してみましょう。

借地権の高額買取のポイント③：不動産鑑定士に査定を依頼する

借地権を高額な価格で売却するためには、不動産鑑定士の鑑定書をもって交渉することが大切です。

不動産鑑定士とは適正な土地の価格を鑑定できる人のことを指し、国家資格が求められる業種です。
国や地方自治体が発表する公的価格の指針になったりすることから、鑑定書を地主や第三者に提示することで、適正価格で売買することが可能です。

特に、地主に借地権付き建物を買い取って貰う場合、少しでも安く購入したいがゆえに、根拠もなく相場価格より低い価格で交渉してくる可能性があります。
その際不動産鑑定士の鑑定書を見せることで適正価格で売却できる交渉材料になるということです。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士はもちろん、司法書士・税理士、そして不動産鑑定士など、借地権に特化した各種士業との密な連携を強みの一つとしています。
そのため、「売却価格が不当に低い気がする…」「後から重大な問題が発覚し、売却自体が暗礁に乗り上げてしまった」といったトラブルを未然に防ぎながら、安心・安全に売却手続きを進めてまいります。

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借地権の高額買取のポイント④：ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクション（住宅診断）を行っておくことで、買い手側の安心感や修繕ヶ所の把握ができるため、高値で売却できる要因にもなります。

ホームインスペクションとは、建物の劣化状況や瑕疵を建築士が診断することです。
事前に専門家のお墨付きをもらうことで、建物の状況を正確に伝えられ、状態が良ければ買取価格アップも期待できるでしょう。

センチュリー21中央プロパティーには、ホームインスペクションの資格を保有する一級建築士が在籍しており、借地権付き建物の住宅診断を専門的に担当しております。

借地権付き建物を、トラブルなく・可能な限り高額で売却したいとお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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借地権の高額買取のポイント⑤：売却にかかる費用を抑える

借地権を売却する際には、主に以下のような費用がかかります。
これを少しでも抑えることが、手取り額を増やすことにつながります。

• 仲介手数料：不動産の売買契約が成立した際に、仲介を行った不動産会社へ支払う成功報酬。
• 登記費用：不動産の所有者が変わったことなどを法的に記録（登記）する手続きにかかる費用。
• 印紙代：不動産売買契約書など、法律で定められた文書を作成する際に必要となる収入印紙の購入費用。
• 測量費用：土地の正確な面積を測定したり、隣地との境界線を明確にしたりするために専門家に支払う費用。
• 残置物撤去費用：売却する建物内に残された家具・家電などの不要物を処分してもらうための費用。
• 解体費用：既存の建物を取り壊して更地にするための工事費用。
• 弁護士費用：法律に関する相談や、交渉・法的手続きの代理を弁護士に依頼した際に支払う報酬。
• 地主への承諾料：借地上の建物を第三者に売却する際に、その許可の対価として地主に支払う費用。
• 借地非訟の裁判費用：地主が売却を承諾しない場合に、裁判所に許可を求める手続きにかかる費用。

特に仲介手数料（（売買価格×3％+ 6万円）+消費税）や、建物の解体費用は高額になりがちです。

高額な買取が実現しても、費用がかさんで手元にお金が残らない、という事態を避けるためにも、事前に諸費用を計算しておくことが大切です。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、初回のご相談時から売却時の仲介手数料まで、借地権売却におけるすべてのフェーズにおいて、料金を一切頂かないシステムとなっております。
「とにかく手取りを多く手元に残したい」「売却後に諸費用の支払いが発生するのが嫌」という方は、ぜひ当社にご相談ください。

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借地権買取の流れ

借地権の買取は、以下の手順を踏んで行うことが一般的です。

1. 借地権専門の不動産会社へ相談
2. 査定額を算出してもらう
3. 地主への買取交渉
4. 売買契約の締結

STEP1：借地権専門の不動産会社へ相談

まずは、借地権を専門としている不動産会社へ売却を相談しましょう。

相談時には土地の場所だけでなく、地主との関係性を伝えることが大切です。
借地権を専門に取り扱う不動産会社では、借地人に代わって不動産会社が地主との間に入り直接交渉することが多いです。

また、事前に、過去の経緯や地主がどのような人であるのかを伝えておくと、不動産会社も交渉しやすくなります。

さらに、借地権の賃貸借契約書も持参するとなお良いでしょう。
更新時期や地代などが、売却価格に与える響を考慮してくれるためです。

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STEP2：査定額を算出してもらう

不動産会社に、借地権の買取査定額を出してもらいましょう。

その際は、査定額の根拠をしっかり確認することが大切です。

業者によっては根拠なく相場イメージだけで査定額を出す場合もあるため、客観的なデータに基づき、説得力のある価格を算出してくれる会社に依頼しましょう。

また、この時に諸費用も計算してもらい、最終的な手取り額がいくらになるのか把握しておきましょう。

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STEP3：地主への買取交渉

地主への交渉は、すべて不動産会社に任せしましょう。

不動産会社は、地主に対して、買取価格の交渉や買取の時期、更地にする必要があるのか、解体費用はどちらが負担するのか等、交渉を進めていきます。

地主への買取交渉が困難と判断した場合は、第三者への売却を提案されるでしょう。
センチュリー21中央プロパティーをはじめとした借地権専門の不動産会社では、独自のネットワークを用いて、借地権の購入希望者を見つけ出します。

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STEP4：売買契約の締結

地主との交渉がまとまり、買取先が見つかったら、いよいよ売買契約です。

契約書には売買代金に応じた収入印紙を貼る必要があります。

買取先と売買契約書を交わし、代金を受け取れば、すべての手続きが完了です。

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まとめ

本記事で解説した通り、借地権の売却は地主の承諾が鍵となります。

しかし実際には、
「地主が売却や更新を認めてくれない」
「更地にして返すよう迫られている」
「地主が借地権を買い取ってくれない」

といったお悩みを抱え、専門家である私たちに相談に来られる方が後を絶ちません。

もしあなたが同じような状況なら、どうか諦めないでください。

センチュリー21中央プロパティーは、ご相談＆トラブル解決実績４万件以上を誇る借地権の専門家集団です。
当社の最大の強みは、「たとえ地主と揉めていても、現状のまま借地権を売却できる」こと。
借地権のスペシャリストのみが在籍しているため、複雑な交渉から売却まで、全てを安心してお任せいただけます。

さらに、お客様の負担を徹底的に軽減するため、仲介手数料・諸費用0円でのサポートをお約束します。
不動産鑑定料やホームインスペクションも無料です。

スムーズかつ好条件での借地権売却は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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