借地権の売却相場や費用はいくら？2つの売却方法を徹底解説

更新日:2025年6月20日

作成日：2019年2月20日

コンテンツ番号：1244

借地権の売却相場や費用はいくら？2つの売却方法を徹底解説

借地権とは
借地権は売却できる？
借地権の売却方法2選
- 借地権の売却方法①：地主に買い取ってもらう
- 借地権の売却方法②：借地権を第三者に売却する
借地権売却の相場
借地権売却により発生する税金や諸費用
- ①：税金
- ②：諸費用
借地権売却のポイント
借地権売却でよくあるトラブル
借地権の相続には注意が必要
- 借地権の共有名義（共同相続）は回避しよう
地主との交渉も代行可能！借地権売却はセンチュリー21中央プロパティーにお任せください

長年住み慣れた家からの住み替えや、相続で受け継いだものの利用予定のない借地権付き建物について、どうすべきかお悩みではありませんか。

借地権は財産として売却が可能ですが、一般的な所有権の不動産に比べて権利関係が複雑です。そのため、借地権売却の成功には専門的な知識が必要であり、特有の注意点も存在します。

本記事では、借地権を売却する2つの主な方法、売却価格の相場、かかる費用や税金、そして売却を成功に導くためのポイントを、専門家が分かりやすく解説します。

借地権とは

借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」のことをいいます。

（定義）借地借家法第二条一号　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

ここでのポイントは「建物の所有を目的とする」という点です。
建物所有目的でなければ借地権とは言わず、借地借家法の適用もないので注意が必要です。

借地権を利用して土地を借りる人のことを「借地権者」や「借地人」、土地を貸す人を「借地権設定者」、「底地人」、「地主」といいます。

借地権は売却できる？

借地権（借地権付き建物）を売却することは可能です。
ただし、原則として地主の許可を得る必要があります。

地主に無断で売却してしまうと、契約解除の原因となり、後々深刻なトラブルに発展する可能性があります。

借地権は権利関係が複雑なことから、通常の不動産と比べて売却時の手続きに専門的な知識が求められます。

例えば、借地権を単独で売却するよりも、地主が持つ底地権（所有権）と合わせて一つの土地として売却する「同時売却」の方が、買主が見つかりやすく、売却価格も高額になる可能性があります。

地主との交渉をスムーズに進め、取引を有利に進めるためにも、借地権の取引に精通した専門業者に相談するのが賢明です。

借地権の売却方法2選

借地権を売却する方法は、大きく以下の2つです。

地主に買い取ってもらう
第三者に売却する

借地権の売却方法①：地主に買い取ってもらう

一つ目の地主へ売却する方法ですが、こちらはやや難易度が高い傾向にあります。

なぜなら、地主に借地権を買い取る義務はないためです。
借地人側からお願いして、地主に借地権を買い取ってもらう場合は、借地人自身が自ら交渉するよりも、専門の不動産会社に交渉を代行して貰う方が、スムーズに話が進む可能性が高いでしょう。

借地権を地主に買い取ってもらう場合の一般的な流れは、以下の通りです。

不動産業者に相談する
条件を交渉する
売買契約を締結する
所有権移転・売買代金の支払い

step1.不動産業者に相談する

不動産業者に相談することは必須ではありませんが、借地権の売買には専門的な知識や手続きが必要になるため、不動産業者を介して進めていく方が安心です。。

もちろん、不動産業者を介さずに直接地主へ売却交渉する方法も選択肢の1つではあります。。

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step2.条件を交渉する

売却価格などの条件面の交渉を地主と行います。

借地人と地主間で借地権を売買する場合、どちらから売却の話を持ち掛けるかで、売買価格の相場が変わることがあります。
借地人から地主に買取を依頼する場合は、相場よりも低い金額を提示されるケースも珍しくありません。

少しでも良い条件で借地権を売却したい場合は、売買価格の交渉も不動産会社に代行してもらうのが良いでしょう。

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step3.売買契約を締結する

お互いが条件に同意すれば、いよいよ契約の締結です。

口頭で済ませるのではなく、必ず売買契約書を作成し、両当事者が内容を十分に確認した上で締結するようにしましょう。
借地権の売買契約書には、専門的な条項が必要なことが多く、やはり専門家に依頼する方が安心と言えます。

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step4.所有権移転・売買代金の支払い

対象の建物を地主に引き渡し、代金を受領をすれば、地主への借地権売却は完了です。

借地権の売却方法②：借地権を第三者に売却する

借地権は、第三者に売却することも可能です。
ただし、先述の通り、第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要です。

第三者への借地権売却を検討するケースとしては、主に以下のようなものがあります。

地主が借地権を買い取ってくれない
地主との借地権売買の条件交渉がまとまらない
地主と関係性が悪く、話し合いができない状態

借地権を第三者に売却する流れは、以下の通りです。

不動産業者に相談
地主の承諾を得る
売却先を見つける
購入希望者と売買契約を締結
決済や引き渡しを行う

step1.不動産業者に相談

借地権を第三者に売却する場合も、借地権売買の取引に詳しい不動産会社へ相談するのが賢明です。

特に、地主とトラブルになっているケースや地主との関係性が悪いケースでは、ご自身で交渉を進めると事態が悪化する恐れもあるため、専門家のサポートを受けることが後々のトラブルを回避する上で重要です。

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step2.地主の承諾を得る

借地権を第三者に売却する場合には、地主の承諾がなければなりません。

これは民法第612条で定められています。

地主の承諾がなかなか得られない、または得られそうもない場合には、専門家による高度な交渉術が必要になります。

また、承諾を得る際には、譲渡承諾料として借地権価格の10%程度を地主に支払うのが一般的です。

どうしても地主の承諾が得られない場合には、裁判所に申立てを行い、地主に代わる承諾をもらって第三者への売却を進めていきます。

これを「借地非訟手続（しゃくちひしょうてつづき）」といいます。

「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」

引用元　借地借家法第19条

step3.売却先を見つける

地主の承諾が得られたら、次は買主を探していきます。

借地権は、権利関係が複雑なことから、所有権の不動産と比較して、一般の不動産市場で買い手が見つかりにくい傾向があります。
借地権を第三者に売却する場合の相場は、更地価格の60～70％程度が、目安になります。
この相場は、一般的には地主に売却するよりも高い相場になります。

また、借地非訟の手続きは、申し立ての時点で買主の候補がいる必要があります。
借地非訟が前提となる物件を買ってくれる買主を探すのは至難の業です。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
当社では、センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と、独自の入札システム（オークション形式）により、可能な限り好条件での買い手候補をお探しします。

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step4.購入希望者と売買契約を締結

購入希望者が見つかり、条件面で合意できれば売買契約を交わします。

step5.決済や引き渡しを行う

売買代金の決済と建物の引き渡しが完了すれば、無事に借地権の第三者への売却は完了です。

地主に売却する場合と第三者へ売却する場合とで大きく異なるのは、地主の承諾と譲渡承諾料が必要かどうかという点です。

借地権売却の相場

借地権を売却する場合、土地と建物の両方の所有権を売却するケースに比べて、売却価格は安くなります。

ただし、特に都市部では土地の価値に占める借地権の割合は高めで、底地権よりもはるかに価値が高い傾向にあります。

借地権の売却価格については、「誰に売るか」によって、異なります。

地主に買い取って貰う場合	更地価格の50％程度
買取業者に売却する場合	更地価格の50％程度
投資家に売却する場合	更地価格の70％程度

一般的には、地主や買取業者では、買取価格が低く、仲介業者を経由して投資家へ売却する方法が最も高く売れる方法と言えます。

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借地権売却により発生する税金や諸費用

借地権売却により発生する、税金・諸費用についてそれぞれ解説します。

①：税金

借地権を売却した場合にかかる税金には、「印紙税」と「譲渡所得税」の2つがあります。

印紙税：売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が変わります。

譲渡所得税：借地権付き建物を売却したときの利益（譲渡所得）に対してかかる所得税と住民税のことです。譲渡所得は「譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。 利益が出なければ、基本的には譲渡所得税はかかりません。 譲渡所得税の税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって異なり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」として、適用される税率が異なります。

②：諸費用

借地権売却に際して、税金のほかに下記の費用が掛かる場合があります。

建物の解体費用（更地にして土地を返還する場合）
地主への譲渡承諾料（第三者へ売却する場合、一般的に借地権価格の10%程度）
不動産会社への仲介手数料
測量費用（土地の境界が未確定の場合）

センチュリー21中央プロパティーでは、仲介手数料をはじめとした売却に掛かる費用は0円です。

借地権売却のポイント

借地権売却の最大のポイントは、「地主の許可が得られるか否か」になります。

先ほども述べましたが、借地権を地主以外の者に売却するには、地主の承諾が必要になります。
この承諾が得られないと裁判所に代諾を求めることになり、手続き的に面倒になってしまいます。
また、弁護士費用など別の費用も掛かってきてしまいますので、注意が必要です。

裁判所の代諾については認められないことはほとんどありませんが、地主との関係は悪化してしまうでしょう。
借地権の売却を検討されている場合は、早い段階で借地権に詳しい不動産会社に相談し、仲介に入ってもらうことをおすすめします。借地権に強い不動産会社であれば、交渉を進める流れや有利に交渉を進めるためのアドバイスなどをしてくれます。

借地人が自ら、地主へ交渉を進めることで、関係性が悪化するケースや交渉が難航するケースも珍しくないため、注意が必要です。

借地権売却でよくあるトラブル

借地権売却のトラブルで多いのは、地主からなかなか承諾が得られないということです。
他にも、相場よりも著しく高い承諾料や更新料・地代を地主から請求されるケースなどがあります。

また、借地権付き建物の売却後、瑕疵（かし）※があったとして売主と買主間でトラブルになるケースもあります。

※瑕疵とは、簡単に言えば契約内容に適合しない欠陥のことです。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。

建物に契約不適合がある場合には、売主（元の借地人）に対して、土地自体に契約不適合がある場合には、地主に対して、それぞれ、買主は追完請求や代金減額請求などをする可能性があります。
このようなトラブルを防ぐためにも、借地権の取り扱いに精通した不動産会社に相談するのがおすすめです。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社として、これまでに4万件以上のトラブル解決・売却に携わってまいりました。
その中で蓄積された借地権関連のノウハウは膨大であり、業界内でも随一の充実度を誇ります。
「地主から売却の承諾を得られない」「地主との関係性がすでに悪化している」といった場合も、当社の借地権専門家が交渉を代行し、売却の成功につなげたケースがいくつも存在します。
借地権売却を少しでもお考えの方はぜひ、当社の無料相談をご利用ください。

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借地権の相続には注意が必要

借地権を相続すると、被相続人の借地人としての地位もそのまま引き継ぎます。

これはつまり、地代や契約残存期間など、被相続人の契約をそのまま引き継ぐことを意味します。

加えて税金のことも視野に入れなければなりません。
相続時には「相続税」、不動産の名義変更時には「登録免許税」の2つがかかってくるので注意が必要です。

「借地権を相続しても使わないし、不要だ」そんな場合は借地権の売却を検討するとよいでしょう。

借地権の共有名義（共同相続）は回避しよう

遺産分割協議により、法定相続人の誰かが、単独で相続する場合であればよいのですが、複数人が借地権を共同相続してしまうと、その法律関係は非常に複雑になってしまいます。
借地人が複数になってしまうだけではなく、その後の二次相続、三次相続が起きると借地権がさらに細分化されてしまい、いざ売却などで整理しようと思っても合意形成がなかなか難しいのが現実です。

そのため遺産分割をする際には、共同所有（共有名義）にはならないようにしましょう。
やむを得ず、借地権を共同名義で所有することになったとしても、可能な限り早く共有状態を解消することを推奨いたします。