借地権付き建物は売却できる？手続きや売却までの流れを解説

借地権付き建物は売却できる？手続きや売却までの流れを解説

借地権付き建物は、買い手を見つけることが難しいと思われがちです。

この記事では、借地権付き建物をスムーズに売却するためのコツを、借地権を専門とする不動産会社ならではの視点で、分かりやすく解説します。

借地権付き建物とは？

借地権付き建物とは、「借地権」という権利が付いた建物のことを指します。

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。
つまり、借地権付き建物とは、借りている土地の上に建つ建物のことです。

通常の不動産は、土地と建物の名義人が同じです。しかし、借地権付き建物は、土地と建物の名義人が異なるのが特徴です。

地上権と賃借権

借地権は、民法上の権利としては主に「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。

「地上権」は物権であり、地主の承諾なしに借地上の建物を譲渡・転貸したり、土地を再利用したりすることが原則として可能です。
また、地上権は登記が対抗要件となります。
地上権は非常に強力な権利ですが、設定されるケースは比較的少ないです。

一方、「賃借権」は債権であり、借地上の建物の譲渡・転貸には原則として地主の承諾が必要です。
承諾なしに譲渡・転貸すると契約解除の原因となることがあります。
賃借権は登記がなくても、借地上に登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法第10条）。
一般的に「借地権」という場合、この賃借権を指すことが多いです。

借地権の種類

借地権は、その設定時期や内容によっていくつかの種類に分けられます。

大きくは、平成4年（1992年）8月1日に借地借家法が施行されるより前に設定された「旧法借地権」と、それ以降に設定された「新法借地権（借地借家法上の借地権）」に大別されます。

借地権の種類①：旧法借地権

旧法借地権は、1992年7月31日までに設定された借地契約に適用される借地権です。
借地人に手厚い保護が与えられており、主な特徴は以下の通りです。

• 存続期間：堅固な建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造など）の場合は原則として当初最低60年（木造等非堅固建物は30年）。ただし、これより長い期間を定めることも可能で、契約で期間を定めなかった場合は堅固建物で60年、非堅固建物で30年となります。更新後の期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年です。
• 更新：借地人が契約更新を望む場合、地主側に正当事由がなければ更新が認められやすい傾向にあります。
• 建物買取請求権：契約期間満了時に借地人が更新を請求しない場合や、地主が更新を拒絶した場合（正当事由が必要）、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます。
• 注意点：現行法（借地借家法）施行後も、旧法下で設定された借地権は原則として旧法の規定が適用され続けます。

借地権の種類②：新法借地権

新法借地権（借地借家法上の借地権）は、1992年8月1日以降に設定された借地契約に適用されます。
旧法借地権に比べ、地主の権利も考慮された内容となっており、主に以下の種類があります。

【普通借地権】

• 存続期間：当初30年以上。これより長い期間を定めることも可能です。
• 更新：最初の更新後は20年以上、その後の更新は10年以上の期間となります。地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です。
• 建物買取請求権：契約期間満了時に更新がない場合、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます。

【定期借地権など】

更新がなく、契約期間満了により確実に借地関係が終了するタイプの借地権です。
これには以下の種類があります。

• 一般定期借地権：存続期間を50年以上とし、契約の更新がなく、建物買取請求権も認めない特約を付けることができます。契約終了時は更地にして返還します。
• 建物譲渡特約付借地権：契約から30年以上経過した時点で、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する特約を付けた借地権です。これにより借地権は消滅します。
• 事業用定期借地権等：専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満として設定できます（平成20年1月1日以降は、存続期間を10年以上30年未満とするものと、30年以上50年未満とするものの2種類があります）。

これらの借地権の種類によって、売却時の条件や評価額、地主との交渉ポイントなどが変わってくるため、自身の借地権がどの種類に該当するのかを正確に把握することが重要です。

借地権付き建物の売却が難しい理由

借地権付き建物の売却が難しい理由は、借地権特有の制限があるためです。
この制限によって、「借地権付き建物を買いたい」という購入希望者の需要が比較的少ない傾向にあります。

例えば、借地権特有の制限には、以下のようなものがあります。

• 建物の売却や増改築には、原則として地主の許可が必要
• 契約期間の満了後は、（特に一般定期借地権や契約内容によっては）更地にして返還する義務がある
• 借地権付き建物の購入時に住宅ローンが通りにくい
• 永続的に地代の支払いが必要

このような特徴がある借地権ですが、コツを理解していれば、借地権を売却することは可能です。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物を売却する方法としては、以下の4つが一般的です。

1. 地主に買い取ってもらう
2. 地主に承諾を得て第三者に売却する
3. 底地とセットで第三者に売却する
4. 等価交換した後に第三者に売却する

借地権付き建物の売却方①：地主に買い取ってもらう

比較的多く見られる売却方法の一つが、借地権付き建物を地主自身に買い取ってもらう方法です。

地主の立場から見ると、借地人から借地権付き建物を買い戻すことによって、土地と建物の所有権が一体となり、土地の完全な所有権を回復できるというメリットがあります。
そのため、地主にとっても魅力的な選択肢となる可能性があります。

特に地主側に、将来的に土地の有効活用を考えているなどの事情で土地を返還してほしいという意向があれば、買取交渉は比較的スムーズに進むことが期待できます。

ただし、売買価格や、場合によっては建物の解体費用の負担割合など、交渉次第で取引条件は大きく変動します。

借地人にとって有利な条件で交渉を進めるためには、センチュリー21中央プロパティーのような借地権取引に精通した不動産仲介会社に相談し、交渉を代行してもらうことを検討するのが賢明です。

借地権付き建物を地主に買い取ってもらう際の一般的な流れは以下の通りです。

1. 借地権に詳しい不動産会社に相談し、現状の評価や売却戦略についてアドバイスを受ける。
2. 不動産会社を通じて、または不動産会社のアドバイスのもと、地主と買取交渉を行う。
3. 売買価格、引渡し条件、諸費用の負担割合などの売買条件を双方で合意する。
4. 合意内容に基づき、売買契約を締結する。
5. 契約条件に従い、建物を引き渡す（代金決済と同時に行われることが多い）。 

借地権付き建物の売却方②：地主に承諾を得て第三者に売却する

借地権付き建物は、地主の承諾があれば第三者に売却することが可能です。

売却先の第三者とは個人の投資家や不動産の買取業者などがあります。
借地権は、先述した制約があることから、一般市場ではなかなか購入希望者が見つからない特徴があります。
そのため、借地権の買い手探しが得意な不動産会社にまずは相談してみましょう。

また、注意点として、地主の譲渡承諾を得るためには承諾料が必要なことです。一般的に承諾料は、借地権の売却価格の10％程度だといわれています。

高額な承諾料を請求されるケースも珍しくありませんので、地主の言いなりにならず、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談すると良いでしょう。

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借地権付き建物の売却方③：底地とセットで第三者に売却する

借地権（借地人の権利）と底地権（地主の権利）を一体化させ、完全な所有権の土地として第三者に売却する方法も考えられます。

土地の権利が一本化されることで、利用制限の少ない一般的な不動産と同様に扱えるようになり、結果として買い手が見つかりやすく、より高値での売却が期待できる場合があります。

しかし、この方法を実現するためには、地主が自身の土地（底地）を手放すことに同意する必要があります。
地主側の土地利用計画や経済的な事情、あるいは借地人との関係性によっては、底地の売却に同意を得ることが難しく、交渉が長期化したり、頓挫したりする可能性も十分にあります。

さらに、売却活動は地主と借地人が協力して進める必要があり、売却によって得られた代金の配分比率（地主と借地人の取り分）についても、双方が納得する形で合意形成を図ることが不可欠となります。

借地権付き建物の売却方④：等価交換した後に第三者に売却する

借地の面積がある程度広い場合に有効な選択肢として、地主との間で土地の「等価交換」を行い、その後、交換によって得た自己所有の土地（またはその上に建つ建物）を第三者に売却する方法があります。

ここでの等価交換とは、借地人が持つ借地権の一部（例えば借地の一部を地主に返還する）と、地主が持つ底地権の一部（例えば残りの借地部分の底地権を借地人に譲渡する）を、それぞれの価値が等しくなるように交換することを指します。

具体例を挙げると、100坪の借地のうち、借地人が50坪分の借地権を放棄して地主に土地を返還する代わりに、地主が残りの50坪部分の底地権を借地人に譲渡し、その結果借地人が50坪の完全所有権の土地を得る、といったケースです。
もし交換する権利の価値に不均衡が生じる場合は、その差額を金銭（差金）で清算し、調整を図ります。

この方法により、借地人は土地の一部の完全な所有権を確保でき、借地権の状態よりも資産価値の向上が期待でき、売却もしやすくなる可能性があります。

これは借地人と地主の双方にとってメリットを生み出し得る手法ですが、いくつかの注意点も存在します。
地主との間での交換比率の決定（どの程度の面積や価値を交換するか）、正確な土地の測量、土地を分けるための分筆登記など、時間と費用、そして専門的な手続きが必要となります。
そのため、等価交換を検討する際は、時間的・費用的な余裕をもって計画的に進めることが肝心です。

加えて、等価交換によって取得した土地の形状、面積、位置（接道状況など）によっては、必ずしも期待通りに売却が容易になるとは限らないため、交換後の土地の利用価値や市場性も慎重に見極める必要があります。

借地権付き建物をスムーズに売却するコツ

借地権付き建物の売却は、通常の不動産と比べて専門的な知識やノウハウが必要です。

ここでは、借地権付き建物の売却をスムーズに進めるためのコツとして、以下の4つをご紹介します。

• 借地権に強い不動産会社に相談する
• 借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する
• 地主への交渉は不動産会社に任せる
• 複数の不動産会社に査定を依頼し比較検討する

借地権付き建物を売却するコツ①：借地権に強い不動産会社に相談する

借地権付き建物を有利な条件で売却したいと考える際、まず思い浮かぶのが大手の不動産会社かもしれませんが、相談しても実は断られるケースも珍しくありません。

借地権付き建物は、通常の不動産に比べて権利関係が複雑で、地主への交渉力や法律的な深い知識が求められます。
このような背景から、借地権付き建物をトラブルなく扱うことができる不動産会社はとても少ないのが現状です。

「大手なら大丈夫」と考える方も多いですが、借地権においては、会社の規模だけでなく、借地権を専門に取り扱い、豊富な実績を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。
そうした会社は、特有の問題点を熟知しており、適切なアドバイスやサポートが期待できます。相談時には、これまでの借地権取引の実績や、担当者が借地権に関する知識を十分に持っているかなどを確認するとよいでしょう。

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借地権付き建物を売却するコツ②：借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する

借地権付き建物を売却する際には、状況に応じて弁護士からの助言を得ることも非常に有効です。

先ほど、借地権付き建物の売却には、地主の承諾が必要と解説しました。
では、万が一地主の承諾が得られない場合は、どうすればよいのでしょうか。

そのような場合には、借地非訟という裁判手続きを利用できる場合があります。
借地非訟とは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きのことです。

その他にも、借地権付き建物の売却をめぐって、譲渡承諾料の金額やその他の条件交渉等で地主とトラブルになるケースも考えられます。

このような理由から、借地権に詳しい弁護士と連携している、あるいは弁護士が在籍している不動産会社に相談するのがおすすめです。
法的な観点からのサポートが期待でき、安心して売却手続きを進められます。
トラブルが発生してから弁護士を探すよりも、初期の段階から法的なサポートを受けられる体制を整えておくことが望ましいでしょう。

センチュリー21中央プロパティーには、借地権専門の社内弁護士が常駐しており、いつでも無料でご相談いただけます。

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借地権付き建物を売却するコツ③：地主への交渉は不動産会社に任せる

借地人が自ら地主への交渉を進めてしまうと、交渉が難航する可能性が高いと言われています。

地主は土地を貸している立場であり、不動産に関する知識や経験が豊富な場合も多く、また長年の関係性から感情的なしがらみが生じていることもあります。
そのため、借地人自身が交渉することで、かえって話がこじれたり、不利な条件を提示されたりするケースも少なくありません。

そのため、地主との交渉を始める前に、まずは借地権に詳しい不動産会社に相談することを強くおすすめします。
不動産会社によっては、状況に応じて交渉の仕方をアドバイスしてくれたり、地主への交渉を全面的に代行してくれるところもあります。
専門家が間に入ることで、冷静かつ客観的な話し合いが期待でき、売買価格を引き上げることができたり、（該当する場合）建物の解体費用の負担を軽減できる可能性があります。
経験豊富な不動産会社であれば、地主の性格や状況を考慮した上で、円滑な交渉を進めるための戦略を立ててくれるでしょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、地主の交渉に関するアドバイスや代行を積極的に行っております。

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借地権付き建物を売却するコツ④：各社に比較して売買価格の相場を調べる

借地権の売却に、明確な相場は存在しません。査定方法や売却先によって、大きく相場が異なります。

同じ不動産会社でも、買取業者と仲介業者では、仲介業者の方が査定額が高い傾向にあります。借地権に強い不動産会社でも、買取業者と仲介業者が存在します。各社比較して、査定額を比較することをおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーでは、借地権付き建物の査定額を24時間以内にお知らせする査定サービスを提供しております。
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借地権付き建物を売却する際の手続きと流れ

借地権付き不動産の売却は、専門的な知識や経験が求められる分野です。
そのため、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが、スムーズで安心な取引の第一歩と言えるでしょう。

ここでは、センチュリー21中央プロパティーに借地権売却をご相談いただいた場合の、一般的な手続きのステップと具体的な流れについてご説明します。

1. 無料相談
2. 確認書の締結
3. 借地権付き建物の査定
4. 販売活動の開始
5. ご契約
6. アフターフォロー

①無料相談

最初の一歩として、無料相談をご利用ください。
センチュリー21中央プロパティーでは、専用の無料相談フォーム、またはお電話（0120-244-021）にて、お客様からのお問い合わせを随時受け付けております。

「何から始めればいいかわからない」といったご不安や疑問点など、どんな些細なことでも費用は一切かかりませんので、どうぞお気軽にご連絡ください。

借地権や相続不動産に関する豊富な知識と経験を持つ専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に対応いたします。

センチュリ－21中央プロパティーのスタッフを見る　≫

②確認書の締結

お客様とのお話し合いを通じて、弊社から売却に関する具体的なご提案をさせていただきます。
その内容にご理解とご納得をいただけましたら、正式に販売活動を進めるための確認書を取り交わします。

この確認書は、お客様の明確なご意思のもとで売却活動を行うために不可欠なものです。

なお、この確認書の締結段階で、お客様に何らかの費用をご負担いただくことはございませんのでご安心ください。

③借地権付き建物の査定

次に、対象となる借地権不動産の価値を正しく把握するため、国家資格を有する不動産鑑定士による精密な査定を実施します。

不動産鑑定士は、公示地価の評価などにも携わる、不動産価格評価の唯一の専門家です。
借地権の評価は非常に複雑で専門性が高い分野ですが、センチュリー21中央プロパティーでは、借地権評価の実績が豊富な不動産鑑定士と連携し、客観的かつ適正な査定額を算出します。

査定結果につきましては、その根拠を明記した詳細な調査報告書としてお客様にお渡しいたしますので、ご納得いただいた上で売却価格を決定できます。

④販売活動の開始

査定が完了し、売却方針が固まりましたら、いよいよ販売活動を開始します。

センチュリー21中央プロパティーでは、独自の入札システム（ポスティングシステム）を駆使し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、幅広いネットワークに対して物件情報を効果的に届けます。
このオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能となります。

もちろん、売主様のプライバシー保護には最大限の注意を払い、個人が特定されることのないよう万全の体制で情報を取り扱います。

弊社は、個人情報保護の体制整備と適切な運用が認められた証である「プライバシーマーク」を取得しております。

⑤ご契約

最も有利な条件を提示した購入希望者との間で条件が合意に至りましたら、売買契約の締結へと進みます。

契約書類は、センチュリー21中央プロパティーが責任を持って作成いたします。
さらに、契約締結の際には、お客様の代理人として弁護士が立ち会い、契約内容に法的な問題点やお客様にとって不利な条項が含まれていないかを厳しくチェックします。
これにより、契約後の予期せぬトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を完了させることができます。

⑥アフターフォロー

中央プロパティーのサポートは、不動産を売却したら終わりではありません。

借地権の売買においては、地主様との良好な関係構築が非常に重要です。
法的な根拠に基づき誠実な交渉を重ねたとしても、残念ながら売却後に地主様との間で何らかの摩擦が生じる可能性も否定できません。

万が一、そのような事態が発生した場合でも、弊社と提携弁護士が法的な観点から迅速かつ適切に対処し、お客様の権利と安心をお守りいたしますので、どうぞご安心ください。

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まとめ

今回は、借地権付き建物をスムーズに売却するうえで押さえておくべきポイントをお伝えしました。

借地権付き建物を売却するには、様々な専門知識や交渉力が必要です。

センチュリー21中央プロパティーでは、20名以上の弁護士・不動産鑑定士などの専門家が、交渉・売却手続き・売買契約締結まで徹底サポートいたします。

また、借地権付き建物の売却で地主に承諾を得られない場合も、各分野の専門家と連携し、地主への交渉からご売却まで、総合的にサポートさせていただきます。

借地権付き建物の売却でお悩みの際はぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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