借地権の買取方法は？買取相場や流れ、土地整理の方法も解説｜借地権を売却する方法｜借地権とは｜借地権関連

家を安価な値段で手に入れるための手段として借地権付きの土地を選択し、現在も住み続けている人もいるでしょう。しかし、借地権を利用して借りた土地では、地主と借地権者との間にさまざまなトラブルが発生する可能性もあり、折を見て土地の権利関係を整理することも必要です。

当記事では、借地権付き建物に居住しており、権利関係を整理したいと考えている方のために、地主による借地権の買取方法を解説します。極力手間なく交渉を進めるためのコツや地主と取引する際の注意点も紹介するため、借地権に関わる悩みを解消したい方はぜひ参考にしてください。

借地権とは、自分名義の家などを建てる目的で第三者から土地を借りる権利のことです。専門的な用語では「建物所有を目的とする地上権または土地賃借権」と示します。

地上権とは、第三者の所有している土地を使用収益する権利です。土地賃借権とは、賃貸借契約に基づいて第三者の所有している土地を使用収益する権利を意味します。

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

借地権を利用して、土地を借りている人のことを借地権者と言います。借地権者が借地権を処分する際には、地主に買い取ってもらうとスムーズです。土地の処分や権利関係の整理を検討している地主からすれば借地権を買い取るメリットは大きく、取引に応じてもらえる可能性が高いでしょう。

地主が借地権を買い取ると、高い価格で土地を売却できる可能性があります。また、借地権の買取を相談されたタイミングは、地主にとって土地を返還してもらう好機です。以下では、地主が借地権を買い取るメリットをより詳しく解説します。

地主が借地権を買い取るときの価格は、借地権者と協議した上で決定します。借地権を取引する際の価格の決め方に画一的なルールはないものの、更地価格を元に条件交渉することが一般的です。更地価格の何割が相場であるかは、地主・借地権者のどちらから取引を提案したかによって変化するため、注意しましょう。

以下では、地主が買取を提案したとき・借地権者が売却を提案したときに分類し、相場価格の考え方を紹介します。

地主が買取を提案したときは、土地の借地権割合を考慮し、更地価格の60〜70％程度で折り合いをつけることが一般的です。借地権割合とは、「土地の評価額のうちの何割が借地権の価値にあたるか」を示します。たとえば、土地の評価額が1億円、借地権割合が70％の場合には「借地権そのものの価値は7,000万円」と考えて、相場価格を計算します。

ただし、地主が買取を提案したときは借地権者の引越し費用や諸経費を上乗せして、更地価格の60〜70％程度よりもやや高い金額に落ち着くケースも多く存在します。また、土地の条件によっても相場価格が変動するため、注意しましょう。

借地権者から取引を提案したときの相場は、更地価格の50％程度です。借地権者が取引を提案する際には迅速に売却したい事情があることも多く、自分自身に多少不利な条件でも合意するケースがあります。そのため、地主主導の場合と比較して、安い価格で取引されることが珍しくはありません。

なお、仮に借地権者が地主以外の人に借地権を売却するときにも、地主の承諾が必要です。承諾を得るために、借地権者から地主に譲渡承諾料を支払う事例も多く、多少不利な条件でも地主に売却したほうが、借地権者にとって結果的に得になる可能性は高いと言えます。

地主による借地権の買取をスムーズに進めるためには、大まかな流れをあらかじめ把握し、手順に沿って行動することが大切です。話の進め方を誤るとトラブルに発展するケースもあるため、注意しましょう。

以下では、地主が借地権の買取を提案する際の大まかな流れを紹介します。

借地権を買い取る際にはまず不動産会社に相談し、「どのように借地権者に買取を切り出せばいいか」についてアドバイスを受けましょう。借地権者へ買取の打診が唐突だと、相手の気分を害して、話がこじれることもあります。

借地権者との関係性が良好で日頃からコミュニケーションを取れる場合は、さりげなく借地期間終了後の予定を確認してもいいでしょう。借地権者が近々引越しを検討している場合は比較的スムーズに交渉を進められる可能性が高く、買取を考えている地主にとってチャンスです。

借地権者に交渉する価格を決定するために、不動産調査と借地権の査定を受けます。以下は、不動産調査で確認する項目の具体例です。

借地権の査定は専門性の高い知識が要求される分野であるため、経験豊富な不動産会社に依頼すると安心でしょう。

決定した価格を元に借地権者へ、買取交渉を行います。買取交渉は不動産会社に同席してもらうと、決めるべき条件が明確になったり、契約書の作成がスムーズに行えたりするため、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。借地権者とよく話し合い、価格や以下の内容を決めます。

借地権を売買することは、借地の上にある建物を売買することにもなるため、買取交渉する際には、建物の取り扱いも決めておきましょう。取り壊した上で引き渡してもらえるか、建物の解体費用はどちらが負担するかをあらかじめ話し合います。

お互いが合意した内容で契約書を作成し、締結します。契約書は取引条件を確定させるために重要な書類であるため、専門家に依頼すると安心でしょう。

契約書を締結する際に、あわせて手付金を支払います。手付金は、買取金額の10％程度が一般的です。

契約書の締結後、地主は必要な場合のみ、買取資金を借りるための融資審査に申込みます。融資を利用する場合は、融資の全部もしくは一部が不成立になったとき、契約を解除できる融資利用特約を契約書に明記しておくと安心です。

契約書で定めた期日までに残金を支払い、地主へ土地を引き渡します。引き渡し後は取引内容に応じた登記を、忘れずに行いましょう。

建物を借地権と合わせて取引した場合には、所有権移転登記が必要です。手続きを専門家に依頼する場合は、司法書士に相談すると安心です。建物を取り壊して土地の引き渡しを受けた場合には、建物の滅失登記を行います。滅失登記には表題部を消す手続きが含まれるため、専門家に依頼する際には、土地家屋調査士へ相談するとよいでしょう。

地主が借地権を買い取るときには、注意すべきポイントがいくつか存在します。ノープランで買取を進めると、思わぬトラブルが起こり取引が難航する恐れもあります。以下では借地権の買取を検討する地主が理解しておきたいポイントを3つ紹介するため、ぜひ覚えておいてください。

地主が土地を整理する方法は、借地権の買取のみではありません。たとえば「底地を借地権者に買い取ってもらう」「借地権と底地を同時売却する」「土地の等価交換を行う」など、さまざまな手段があります。

以下では、各方法の概要とメリットをより詳しく解説します。

借地権の設定されている土地は基本的に「借地権者が継続的に使用するもの」のため、地主が自由に使うことはできません。「自由にならない資産は、保有しているメリットが薄い」と地主が考える場合は、借地権者に底地を買い取ってもらうことで土地を整理できます。

底地を手放すことで、地主には以下のようなメリットが期待できます。

借地権を巡るトラブルの発生は、珍しいことではありません。たとえば、借地権者が借地料を滞納したり契約とは異なる用途に利用したりしている場合は、しかるべき対処が必要です。底地を買い取ってもらえばトラブル対応のストレスから解放される上に、一定の現金も得られます。

また、底地の買取は借地権者にとってもメリットの多い取引です。以下は、借地権者が底地を買い取ることで期待できるメリットです。

借地権者が底地を買い取れば、対象の土地が完全な所有権の土地に変わります。一般的に完全な所有権の土地は底地や借地権付きの土地と比較して資産価値が高く、有利な条件での売却が狙えます。底地を買い取れば、売却する際に地主の許可を得る必要もなくなるため、自分自身の判断のみで自由に処分できます。

底地の買取は借地権者・地主の両方にメリットのある選択肢であるものの、取引を進めるためには、諸条件の交渉が必要です。取引後のトラブルを防止するためにも、交渉前に境界線を測定するなど、土地の情報を明確化した上で買取の条件を決めましょう。

底地と借地権を整理するためには、両方を第三者に同時売却するという方法もあります。底地・借地権のいずれかのみを売却しようとしても、需要が低く、思い通りの取引相手を探すことができるとは限りません。借地権と底地、両方を同時売却すれば完全な所有権の土地として扱えるため需要が高まる上、借地権を売却する際に借地権者が地主へ支払う承諾料も必要ありません。

ただし、底地と借地権を同時売却するためには、借地権者と地主の連携が欠かせません。土地を整理したい地主はタイミングを見計らい、借地権者の理解を得る必要があります。また、同時売却の合意を得られた後も売却にかかる費用や収益の按分方法をよく話し合い、明確化しておきましょう。基本的には地主・借地権者のいずれも、「自分自身がより多くの収益を確保したい」と考えます。不動産会社に仲介を依頼することで、話し合いが平行線になるリスクを回避できる可能性があります。

実際に同時売却を進める際には、売買契約書の書き方に注意する必要があります。借地権者の突然の気変わりに備えるためにも、売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れることをおすすめします。特約条文を入れることで、地主・借地権者の持つ売買契約書は相互に関係しており、どちらかが履行された場合には他方にも影響が及ぶことを示せます。

特約条文を入れない場合、借地権者が突然「やはり、借地権を売却しない」と主張し、取引できなくなる恐れがあります。取引相手に迷惑をかけないためにも、忘れずに特約条文を入れましょう。

出典：公益社団法人　不動産流通推進センター「土地・建物の所有者が異なる一体の不動産を売買するときの契約方法と留意事項」

借地権者にまとまった資金がない場合は、底地の一部と借地権付きの土地を等価交換して、それぞれが何割かずつを完全所有権の土地として所有する方法が考えられます。等価交換する方法では借地権者も一定割合の土地を取得するため、立ち退きの必要がなく、現在の生活を維持することが可能です。

また、一定の条件で等価交換する方法の場合は「固定資産の交換の特例」とみなされて、地主・借地権者の両方に譲渡所得税がかかりません。以下は、特例の適用を受けるための主な条件を示します。

たとえば、時価5,000万円・面積400平方メートル・借地権割合60％地域の土地を以下のように等価交換する場合は、譲渡取得税がかかりません。

このケースでは最終的に地主160平方メートル・借地権者240平方メートルの更地をそれぞれ所有する形で、取引を終了します。

出典：国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」

出典：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」

なお、実際に等価交換を行う際には、地主・借地権者が話し合い、底地と借地権の詳細な交換条件を決定する必要があります。お互いにとってメリットの大きい交換割合で合意するためには、不動産会社に相談し、内容を調整してもらうと安心でしょう。

地主による借地権の買取は、地主もしくは借地権者からの提案によって交渉を開始し、諸条件を決定する方法で進めます。借地権の価格相場は取引の状況や土地の状態などに応じて変化するため、専門知識豊富な不動産会社の仲介を受け、交渉を進めると安心でしょう。

中央プロパティーでは仲介手数料無料で、借地権を地主に買い取りしてもらいたい方を相続や不動産の専門家がサポートします。借地権の売却をご検討の方はぜひ電話もしくはメールフォームから、中央プロパティーにご相談ください。