借地権

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借地権とは?種類やメリット・デメリット、借地権の対抗要件も解説

土地の利用に関する権利にはいくつか種類があり、「借地権」もその1つです。借地権付きの住宅を持っている人や、借地権付きの住宅の購入を検討している人の中には、借地権とはどのような権利なのか気になる人もいるのではないでしょうか。

当記事では、借地権の概要や詳細な種類、借地権にまつわる法律を押さえた上で、借地権のメリット・デメリットについて解説します。借地権に関連して起こる可能性があるトラブルや、借地権を守るための対抗要件も併せて確認し、借地権付きの住宅や土地に関する悩みを解消しておきましょう。

 

1.借地権とは?

借地権とは、自分の名義ではない他人の土地に家などの建物を建てる際、土地を借りて使用するための権利を指します。つまり、借地権が設定されている土地に家を建てた場合、住宅は建てた人が所有することができますが、土地は地主(土地所有者)が所有している状態となります。

借りた土地に建物を建てる場合の借地権は、大きく分けて「地上権」「賃借権」の2種類に分けられます。それぞれの権利について簡単に確認しておきましょう。

■地上権と賃借権について

  • 地上権
    地上権が設定されている土地では、地主(土地の持ち主)の許諾がなくても登記が可能で、地主の承諾なしで第三者に譲渡・賃貸が行えます。
  • 賃借権
    借りた土地に賃借権が設定されている場合、第三者に譲渡・賃貸するためには、地主の許可が必要となります。

地上権は、権利が設定されたものについて直接的に支配できる「物権」の1つであり、非常に強力な権利と言えます。地主にとって不利になる部分が多いため、土地に借地権を付けるときはほとんどのケースで賃借権が設定されます。

 

2.借地権の種類

借地権に関するルールは「借地借家法」という法律で定められています。借地借家法では、契約期限などの内容に応じて、借地権を「普通借地権」と「定期借地権」の2つの種類に大きく分けて定義しています。それでは、普通借地権と定期借地権にはどのような違いがあるのでしょうか。

ここでは、借地借家法で定められた「普通借地権」「定期借地権」の2つの権利の内容を詳しく解説します。借地権の法的な定義を確認し、さまざまな手続きや交渉などの際に適切な対応ができるように備えておきましょう。

 

2-1.普通借地権

普通借地権とは、1992年に制定された借地借家法に定められた借地権のうち、定期借地権ではないものを指します。普通借地権では借地契約の更新が可能で、土地を借りる際の契約書に特別な記載がなければ、借地権の存続期間は30年となります。契約によっては借地権の存続期間を30年以上とすることも可能ですが、存続期間を30年未満とする契約はできません。

普通借地権の契約更新をする場合、初回の更新では借地権の存続期間を20年以上、2回目以降の更新では10年以上とする必要があります。契約の更新は借地人が希望すれば原則として行われ、地主側は正当な理由(正当事由)がなければ更新を拒否できません。正当な理由は、建物の滅失があった場合など、借地借家法にも明記されている事由に限定されます。

なお、正当な理由が認められ、契約終了となった場合は、地主に対して借地の上に建つ建物を時価で買い取ってもらう権利(建物買取請求権)が借地人に発生します。借地人が買い取り請求をすれば、地主は買取を拒否することができません。

このように、普通借地権が設定された土地では、借地人が所有する建物が借地の上に存在する限り、基本的には契約期間にかかわらず借地契約が更新され続けます。

出典:e-GOV法令検索「借地借家法」

 

2-2.定期借地権

定期借地権とは、普通借地権のような借地契約の更新がない借地権を指します。定期借地権は、土地の使い道や存続期間などに応じてさらに3つの種類に分けることができます。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、定期借地権のうち土地の使い道に制限がないものを指します。存続期間は50年以上であり、次の3つの特約を公正証書などで定めることによって借地契約が成立します。

●一般定期借地権に関する特約

  • 借地権更新なし
  • 建物の再築などによる期間延長なし
  • 契約終了後の建物買取請求なし

なお、借地人は契約終了時に建物を取り壊し、土地を更地にした上で地主に返す必要がある点に注意しましょう。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、店舗や事務所など、住居ではない事業用の建物を建てる目的で土地を借りる場合に設定される定期借地権のことです。

存続期間は10年以上50年未満となり、10年以上30年未満の契約では一般定期借地権における特約と同様の要件が自動的に適用されます。また、30年以上50年未満の契約では、一般定期借地権における特約と同様の要件を公正証書に特約として定めることが可能です。なお、契約満了後は、借地人は土地を更地返還しなければなりません。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、「契約期間満了時に借地人が建てた建物を地主が買い取る権利が発生する」という特約が設定された定期借地権です。存続期間は30年以上であり、土地の用途は居住用・事業用を問いません。

なお、地主が借地に建つ建物を買い取った場合、借地人は賃貸契約を結ぶことで、存続期間終了後も賃貸物件としてその建物を使い続けることが可能です。

出典:国土交通省「定期借地権の解説」

 

3.「旧法借地権」と「新法借地権」との違い

借地権について定めた借地借家法は、1992年に大きな法改正が行われています。現在は、1992年以前の法律(借地法)に基づいて契約された借地権(旧法借地権)と、法改正後に契約された借地権(新法借地権)の両方が存在していることに留意しましょう。

旧法である借地法では、借地に建てる建物が「堅固建物(コンクリート造・レンガ造など)」か「非堅固建物(木造など)」かによって、存続期間が異なります。

■旧法借地権の存続期間

堅固建物
契約時(期間の定めがない場合) 60年
最低存続期間 30年以上
更新時 30年以上
非堅固建物
契約時(期間の定めがない場合) 30年
最低存続期間 20年以上
更新時 20年以上

上記の表のように、旧法借地権は新法借地権とは存続期間が異なります。また、旧法借地権には定期借地権がなく、更新を行うことで半永久的に土地を借り続けることが可能です。

旧法では借地人の権利が厚く保護されており、地主にとっては不利な状況でした。1992年の法改正で定期借地権が定められたことにより、地主側が不利になりすぎないよう配慮されるようになったと言えるでしょう。

 

4.借地権付き建物のメリット

一戸建て住宅などを購入する際には、住宅とともに土地も購入し、住宅・土地の両方の所有権を取得するケースがほとんどです。しかし、自分の所有する土地ではなく、借りた土地に家などの建物を建てることには、いくつかメリットが存在することを押さえておきましょう。

ここでは、借地権付き建物(借地権付き住宅)を取得するメリットについて解説します。メリットを考慮した上で、借地権付き建物の取得を検討しましょう。

 

4-1.税金がかからない

借地権付きの建物を取得するメリットの1つは、借地人が土地に関する税金を納める義務を持たないことです。借地権付きの建物の場合、建物部分の所有権は借地人にありますが、土地の所有権は地主にあります。そのため、固定資産税や都市計画税など土地に関する税金は、地主が納めることになります。

ただし、借地の上に建てた建物の所有権は借地人(建物の所有者)にあるため、建物に関する税金は借地人が負担しなければなりません。不動産取得税や建物の固定資産税などを納める準備をしておきましょう。

 

4-2.土地の価格が安い

住宅を建てるための土地を購入するには、まとまった金額の資金が必要です。一方、借地権付き建物を購入する場合、土地は購入せずに借りるだけとなるため、費用を大幅に抑えることが可能です。多くの場合、土地を購入した場合の60~80%程度の費用で借地権を購入することができます。

土地を比較的安価で利用できるため、住宅取得に関する費用を節約でき、費用を建物代に充てることも可能です。経済的な負担を軽減したい人や、建物・設備を充実させたい人にとっては、費用を抑えながら理想のマイホームを手に入れる方法の1つと言えるでしょう。

 

4-3.長期間借りられる

借地権には期限があるものの、普通借地権の場合は原則更新となるため、更新さえすれば半永久的に借りた土地を利用することができます。

地主が契約の更新を拒否するには正当な理由が必要であり、正当な理由なく立ち退かせる場合は立ち退き料を支払わなければなりません。よほどのことがない限り、長期間にわたって土地を借りられることも、借地権付き建物を購入するメリットの1つと言えるでしょう。

 

5.借地権付き建物のデメリット

借地権付き建物を取得することには複数のメリットがある一方で、把握しておくべきデメリットや注意点もいくつか存在します。借地権付き建物を取得する際には、メリット・デメリットの両方を踏まえた上で検討しましょう。ここでは、借地権付き建物を購入するデメリットと注意点について、代表的なものを3つ紹介します。

 

5-1.毎月地代を支払わなければならない

借地権付き建物を購入した場合、建物が建っている土地は借地であるため、土地の利用料として地主に毎月地代(借地料)を支払う必要があります。地代は地主や土地の立地・広さなどによって異なるため、契約時に十分確認しておく必要があるでしょう。

また、地代の金額は存続期間中一定であるとは限らず、周囲の地代や土地価格の相場が上昇したときなどは、地主から地代の値上げを求められることもあります。地主との交渉次第では地代を抑えられる可能性がありますが、場合によっては土地・建物の両方を購入した場合よりも毎月の出費が大きくなることに注意が必要です。

 

5-2.ローンが組めない可能性がある

借地権を住宅ローンなどの銀行融資の担保とするためには、地主の承諾書が必要です。地主の承諾がないと借地権を担保にできず、希望するローンを組めない可能性があることに注意しましょう。

また、借地権付き建物の価値評価は、所有権のある土地に建っている建物より低くなる傾向があり、住宅ローンが組めたとしても融資してもらえる金額が低くなる恐れもあります。

ただし、職業や年収・貯金額によっては問題なく住宅ローンを組める場合もあります。住宅ローンを組む際には、銀行など住宅ローンを組む予定の金融機関や地主と十分に話し合いましょう。

 

5-3.地主や第三者とトラブルが起こる可能性がある

借地権付きの建物を購入した場合、建物自体は借地人の所有物となりますが、リフォームや建て替えなどを自由にできるというわけではありません。借地権付き建物の増改築や建物再築、売却などを行う際には、地主の承諾が必要です。

建物のリフォームや売却などに関して地主の許可が下りない場合は、裁判所に申し立てを行って承諾を得るという方法もあります。無許可でリフォームや売却を行うと契約違反になるため、トラブルを避けるためにも適切な対応をとるよう心がけましょう。

また、借地権では借地人と地主との契約期間が長いため、相続の問題が発生したり、地主が第三者に土地を売却したりといったトラブルが起こる可能性も少なくありません。借地権付きの建物を購入する際には、土地や建物に関するトラブルを念頭に置いて対策を考えることが大切です。

 

6.借地権をめぐるトラブル

借地権付きの建物を購入した場合、借地権が設定された土地の地主と借地人との間で、何らかのトラブルが発生することもあります。借地権に関するトラブルが起こり困っている場合には、どのようなトラブル内容でも専門家に相談するとよいでしょう。

それでは、借地権をめぐるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、借地権をめぐるトラブルとして、代表的なものを3つ紹介します。

 

6-1.賃料や更新料に関するトラブル

借地権が設定された土地の賃料は、契約時から一定というわけではありません。借地権の契約期間中でも、「周囲の土地の価格上昇があった」「固定資産税が増加した」などの理由から、地主が地代の値上げを希望することがあります。地主と借地人との間で折り合いがつかなければ、トラブルに発展することも考えられます。

また、更新料に関するトラブルが起こる可能性もあります。契約の際に更新料に関する取り決めをしていなければ、基本的には更新料を支払う必要はありません。しかし、「口頭で約束した」「過去に更新料を納めた実績がある」などの場合には、契約書に書かれていなくても更新料の支払い義務が発生する可能性があるため注意しましょう。

借地権に関する取り決めは、借地契約を結ぶ際にしっかりと契約内容を確認しておくことが大切です。「地代の増額はしない」「更新料の金額は○○円」など、条件や金額を具体的に定めておきましょう。

 

6-2.相続に関するトラブル

借地権に関する契約を交わした借地人本人が亡くなった場合、借地権も財産として扱われるため遺産相続の対象となります。支払う必要のない名義変更料や応じる必要のない借地の返却を請求されるなど、相続人との間でトラブルが発生する可能性があることに注意しましょう。

また、相続人が複数いる場合は、借地権を誰が相続するか結論が出ないケースも少なくありません。共有名義にした場合でも、借地の扱いで意見が合わず、相続人同士でトラブルが起こる可能性があります。借地の場合は相続税が高額になるケースもあることに留意しましょう。

 

6-3.更新や売却に関するトラブル

普通借地権の場合は契約更新が可能ですが、地主が借地権契約の更新を承諾せずトラブルに発展するケースもあります。また、借地人側が借地権の売却・譲渡を希望しているにもかかわらず、地主側が拒否する場合も少なからず存在します。

しかし、基本的に正当な理由がなければ、地主側は借地権の更新や売却・譲渡を拒否することができません。更新拒絶など、借地権に関する希望を地主に聞き入れてもらえない場合は、専門家に相談してトラブルの早期解決を図りましょう。

 

7.借地権の対抗要件

借地期間中に、地主が第三者に土地を売却・譲渡することでトラブルが起こる可能性もあります。

借地権者の権利を守り、一方的な契約解除を防ぐためには、借地権について主張するための条件である「対抗要件」を満たしておかなければなりません。自身の借地権を守るためにも、重要ポイントである対抗要件を確認しておきましょう。借地権に関する対抗要件は以下の2つです。

■借地権の対抗要件

  • 建物に借地人の登記がされている
    借地の上に建てた建物に借地人の登記をしていれば、土地の登記がなくても借地権を主張することができます。ただし、借地人と建物の登記の名義が違う場合は、この要件を満たしません。
  • 借地上に建物が存在している
    借地上に借地人名義の所有権保存登記が行われている建物が存在していることも、対抗要件の1つです。火事などで建物がなくなってしまった場合は、必要事項を表記した立札を土地上に掲示することで、建物がなくなってから2年間は対抗要件を満たすことができます。

出典:e-GOV法令検索「借地借家法」

借地権の主張をするためには、上記の2つの条件を同時に満たす必要があります。「借地人名義と建物の登記の名義を自分のものにしておく」「建物が滅失した場合は借地権保存の掲示を忘れない」など、適切な対策を講じておきましょう。

 

まとめ

借地権とは、建物を建てる際に土地を借りる権利であり、現行法では更新がある「普通借地権」と更新がない「定期借地権」の2種類に大別できます。「土地は地主のもの・建物は借地人のもの」という扱いになるため、メリット・デメリット、よくあるトラブルを十分に踏まえた上で借地権付き建物の取得を検討しましょう。

借地権設定済みの土地(底地)に関する手続きは、所有権が設定された土地と比べて煩雑になるケースがあるため、場合によっては専門家に相談することも大切です。借地権の売却や底地の土地活用をご検討中の場合は、土地の相続・売却の専門家によるサポートが充実している「中央プロパティー」に、ぜひご相談ください。

この記事の監修者
山内 亘 氏名 山内 亘
会社名 みらい総合法律事務所
資格 弁護士
弁護士登録番号:35563
経歴
  • 早稲田大学法学部卒業
  • 平成19年9月 弁護士登録(東京弁護士会)みらい総合法律事務所入所
  • 平成25年4月 みらい総合法律事務所パートナー就任
  • 平成27年1月 ちよだ相続相談センター共同代表就任
  • 平成29年 東京弁護士会常議員、日本弁護士連合会代議員
書籍情報
  • 「交通事故実務マニュアル」
  • 「交通事故訴訟における典型後遺障害と損害賠償実務」
  • 「事業再生・弁護士が教える7つの方法」
  • 「交通事故訴訟における脊髄損傷と損害賠償実務」
  • 「交通事故訴訟における高次脳機能障害と損害賠償実務」

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