底地の買取相場はいくら？底地の評価を決める要素と高く売るコツを解説
底地の買取相場はいくら？底地の評価を決める要素と高く売るコツを解説
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底地を売却しようと考えたとき、「いくらで売れるのか？」と気になる方も多いのではないでしょうか。
底地は通常の土地と異なり、借地人の権利が影響するため、買取価格の相場や評価方法が分かりにくいのが特徴です。
本記事では、底地の買取相場の目安や評価を決めるポイント、さらに少しでも高く売るためのコツについて分かりやすく解説します。
底地の買取相場を左右する5つの要素
底地の買取価格を左右する主な要素には、以下の5つがあります。
- 借地権の種類（普通借地権・定期借地権）
- 土地賃貸借契約の内容
- 土地の形状・面積・立地
- 法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
- 借地人との関係性（トラブルの有無）
買取相場を決める要素①：借地権の種類（普通借地権・定期借地権）
底地の買取価格は、設定されている借地権の種類によって大きく変わります。
借地権には、 主に「普通借地権」 と 「定期借地権」 があります。
- 普通借地権
契約更新が原則として可能で、借地人の権利が強く保護されているため、地主の自由度が低く、買取相場は低くなる傾向があります。
更地価格の10～15%程度が目安となります。
- 定期借地権
契約期間が満了すれば更新されることなく必ず契約が終了し、更地で土地が返還されるため、将来的な土地活用の見通しが立てやすく、底地の価値は普通借地権よりも高く評価されます。
特に、契約満了時期が近いほど、買取相場は高くなる傾向があります。
- 使用貸借
これは借地借家法が適用されない無償の土地貸借契約です。
借主の権利は借地権に比べて非常に弱く、地主は原則としていつでも返還を求めることができます。
そのため、実質的な負担がないことから、買取相場は更地価格とほぼ同等か、それに近い価格になります。
買取相場を決める要素②：土地賃貸借契約の内容
土地賃貸借契約の内容も、買取価格に直接影響を与えます。
特に、以下の項目は重要です。
- 地代
地代が近隣相場と比較して高いほど、底地の収益性が高いと評価され、買取価格も高くなる傾向があります。
- 契約期間・更新料
定期借地権の場合、契約の満了時期が近いほど、買取価格は高くなります。
また、土地賃貸借契約書に更新料の支払いに関する取り決めが明確に記載されていれば、それも収益の一部として評価されます。
- その他の特約事項
土地賃貸借契約書の内容に、底地の売却や借地権の譲渡に関する制限など、特別な条項が含まれている場合は、買取価格に影響する可能性があります。
（例：譲渡承諾料の定めなど）
買取相場を決める要素③：土地の形状・面積・立地
底地も一般的な不動産と同様に、土地の形状や立地が価格に影響を与えます。
- 駅からの距離や商業地に近いといった立地の良い底地は評価が高くなりやすい。
- 土地の形が正方形や長方形など整っている方が価値は高くなる。（いびつな形の不整形地は活用しづらく、価格が下がる要因になる）
- 面積が広すぎる場合や狭小すぎる場合は、買い手の需要が限定されるため、売却の難易度が上がることがある。
買取相場を決める要素④：法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
土地には、用途地域、建ぺい率、容積率など、法令上の制限が課せられています。
これらの制限が厳しいほど、土地の利用価値は低くなり、買取価格も低くなる傾向があります。
- 用途地域
住宅地、商業地、工業地など、用途地域によって、土地の利用目的が制限されます。
より需要の高い建物を建てられる地域は評価が高くなります。
- 建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
建ぺい率・容積率が高いほど、より大きな建物を建てることができるため、土地の利用価値が高く、買取価格は高くなります。
- 再建築不可
建築基準法で定められた接道義務（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていない土地や、市街化調整区域（原則として新築が認められないエリア）にある土地は、現在の建物を解体すると新しい建物を建てられないため、評価が著しく低くなります。
買取相場を決める要素⑤：借地人との関係性（トラブルの有無）
借地人とのトラブルがある場合、売却が著しく難しくなり、底地の買取価格が大幅に低くなる可能性があります。
例えば、地代の未払いや契約内容を巡る対立が発生していると、買主にとって将来的なリスクとなり、敬遠されやすくなります。
さらに、トラブルの解決には弁護士費用や裁判費用が発生する可能性があり、買主はこれらのコストを見越して買取価格を提示せざるを得ません。
円満な売却のためには、良好な関係性が不可欠です。
底地の買取相場（実勢価格）の調べ方
底地の価格相場は、一般的に以下の2つの手順を踏んで算出します。
- 更地価格を調べる
- 底地割合を掛ける
ステップ1：更地価格を調べる
更地価格の目安は、公示地価や基準地価、または相続税路線価から推測できます。
特に相続税路線価を使う場合、路線価を0.8で割り戻すことで、実勢価格のおおよその目安を算出できます。
（例：路線価24万円/㎡の場合、24万円 ÷ 0.8 = 30万円/㎡ が実勢価格の目安）
ステップ2：底地割合を掛ける
更地価格に対して、底地としての権利がどの程度の割合を占めるか（底地割合）を掛け合わせます。
相続税路線価図には、地域ごとに借地権割合（例：60%）が示されており、「1 – 借地権割合」で底地割合（この場合40%）を計算できます。
【計算例】
| 更地価格3,000万円 × 底地割合40% = 底地の評価額目安1,200万円 |
ただし、この計算はあくまで税法上の評価額であり、実際の取引価格（実勢価格）は、前述した契約内容や当事者間の関係性など、個別の事情に大きく左右されます。
より正確な価格を知るには、専門家への相談が不可欠です。
底地の取引実績が豊富な不動産会社に査定を依頼するのが最も確実な方法と言えるでしょう。
当社センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権専門の不動産仲介会社です。
底地に強い不動産鑑定士との緊密な連携により、底地の適正な買取価格を算出することが可能です。
ご相談から売却まで料金は一切いただいておりませんので、底地売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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底地の買取相場は売却先によって大きく変わる
底地の買取価格は、一般的に更地価格の10〜50%が相場と言われますが、誰に売却するかによって大きく異なります。
底地の売却先ごとの買取価格相場は、以下の通りです。
- 借地人に売却する場合・・・更地価格の50%程度
- 買取業者に売却する場合・・・更地価格の10〜15%程度
- 仲介業者を利用して投資家に売却する場合・・・更地価格の40〜50%程度
パターン①：借地人に売却する場合（更地価格の50%程度）
底地を最も高く評価してくれる可能性が高い相手は、その土地を実際に利用している借地人です。
なぜなら、借地人が底地を購入すると、借地権と底地権が同一人物に帰属し、完全な所有権の土地になるからです。
所有権を得た土地は、増改築や売却、担保設定などが自由にできるため、借地人にとってのメリットは非常に大きく、買取価格は他のケースに比べて高くなる傾向があります。
ただし、借地人に十分な資金力があることが前提になるため、買取価格を巡って交渉が難航するケースも少なくありません。
借地人に底地を売却するメリット
- 他の相手に売るより高値での売却が期待できる。
- 土地の所有権が一本化されるため、将来的な権利関係のトラブルを解消できる。
借地人に底地を売却するデメリット
- 借地人に購入資金がない、または購入意思がない場合は成立しない。
- 個人間の直接交渉のため、感情的な対立やトラブルに発展するリスクがある。
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パターン②：買取業者に売却する場合（更地価格の10〜20%程度）
底地を専門に買い取る業者に売却する場合、買取価格は更地価格の10〜20%程度になることが多いです
買取業者は、底地を買い取った後、借地人との交渉や契約内容の整理など、専門的なノウハウを活かして権利関係を調整します。
買取業者の多くは、最終的に借地人から建物を買い取るなどして完全所有権の土地にした状態で、市場価格で高く転売することで利益を上げることを目的としています。
つまり、買取業者にとっての買取価格は「仕入れ値」になるため、買取相場は他の売却先に比べて最も低くなる傾向があります。
買取業者に底地を売却するメリット
- 取引成立がスピーディー
買取業者は自社で直接買い取るため、買主を探す必要がなく、スピーディーに底地を売却できます。 - 確実な現金化が可能
買取業者は、専門家の視点で買取が可能かどうかを判断するため、買い手が見つからずに売れ残るリスクがありません。
契約不適合責任が免責されるケースが多いのも利点です。
買取業者に底地を売却するデメリット
- 買取価格が低い
買取業者は、再販利益やリスク、諸経費を確保する必要があるため、買取価格が市場価格より低くなる傾向があります。
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パターン③：仲介業者を利用して投資家に売却する場合（更地価格の40〜50%程度）
仲介会社を経由して、投資家に底地を売却する場合、買取価格は更地価格の40〜50%程度になることが多いです。
投資家は、底地を買い取った後、借地人から地代収入を得たり、将来的な土地の値上がり益を狙ったりすることで、長期的に収益を得ようとします。
買取業者のように短期的な転売を目的としないため、買取業者よりも高値で買い取ってくれる可能性があります。
投資家に底地を売却するメリット
- 高値での売却が期待できる
投資家は、買取業者よりも高値で底地を買い取ってくれる可能性があります。 - 専門的なサポートが受けられる
仲介会社は、中立的な立場で広く買主を探す売却活動や価格交渉、契約手続きなどをサポートしてくれるため、売主は安心して取引を進めることができます。
投資家に底地を売却するデメリット
- 売却までに時間がかかる場合がある
買主となる投資家を見つけるまでに2週間程度、時間がかかる場合があります。 - 費用がかかる
売買成立時に仲介手数料がかかります。
（※センチュリー21中央プロパティーの場合は仲介手数料は0円です）
買取業者と仲介業者を経由しての投資家、どちらの売却先が良いかは、売主の状況や希望によって異なります。
- 安くても早く売却したい→買取業者
- できるだけ高く売却したい→専門仲介会社（投資家）
それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況に最適な売却方法を選びましょう。
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底地を高く売るための3つのポイント
底地を高く売るためのポイントは、以下の通りです。
- 借地人との関係を良好に保つ
- 地代の額など適正な契約内容にしておく
- 買取業者よりも仲介業者へ売却を依頼する
高額売却のポイント①：借地人との関係を良好に保つ
底地の資産価値には、借地人との関係性が大きく影響するため、借地人との関係を良好に保つことは極めて重要です。
日頃から良好なコミュニケーションを図り、信頼関係を構築しておくことで、いざという時に底地の買取にすんなり応じてくれるケースもあります。
反対に、借地人とトラブルになっていると買主が交渉を敬遠し、購入希望者が現れない大きな原因となります。
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高額売却のポイント②：地代の額など適正な契約内容にしておく
地代が固定資産税や都市計画税の3〜5倍程度というような相場に即した金額であったり、買主にとって有利な条項が含まれていたりする契約内容は、収益性の高い資産として評価され、購入希望者が見つかりやすく、高値での売却が期待できます。
定期的に借地人との土地賃貸借契約書の内容を精査し、地代や更新料などについて、適正な契約内容を維持し、底地の価値を高める取り組みが大切です。
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高額売却のポイント③：安い買取業者よりも高い仲介業者へ売却を依頼する
買取業者は、迅速な売却と確実な現金化を重視するため、買取価格が大幅に低くなる傾向があります。
一方、仲介業者は、より高値で売却できる可能性のある買い手を探し、交渉を代行してくれます。
できるだけ高値で売却したい場合は、仲介業者に依頼する方が有利です。
センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権専門の不動産仲介会社です。
センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と、独自の入札制度（オークション形式）により、可能な限り好条件で購入してくれる投資家をお探しします。
また、経験豊富な底地の専門家が、地主との交渉もスムーズに代行します。
相談から売却まで料金は完全に無料ですので、底地売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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底地売却の流れ
底地売却の流れは、以下の通りです。
- 底地の現状を確認する
- 底地の売却相場を調べる
- 底地の売却方法を決定する
- 売買契約を締結する
- 底地の引き渡し・決済
底地の売買は、通常の不動産と比較して、専門的な知識が必要なため、底地の取り扱いに慣れた不動産会社のサポートを受けることをお勧めします。
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step1.底地の現状を確認する
まずは、売却対象となる底地の現状を書類と現地で把握することが重要です。
具体的には、登記簿謄本や公図、測量図などを法務局で取得して確認し、土地の面積、形状、権利関係、法令上の制限などを精査します。
また、お手元にある借地人との土地賃貸借契約書を基に、借地権の種類、借地期間、地代などの契約内容も改めて確認しておく必要があります。
step2.底地の売却相場を調べる
底地の売却相場は、更地価格を基準に算出されますが、借地権の種類や期間、土地の立地条件、借地人との関係性など、様々な要因によって大きく変動します。
そのため、必ず複数の、できれば底地を専門とする不動産会社に査定を依頼し、その査定額の根拠を比較検討することが重要です。
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step3.底地の売却方法を決定する
底地の売却方法は、先述の通り、借地人への売却、買取業者への売却、仲介を通しての第三者への売却の3つが主な選択肢です。
それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況や希望に最適な方法を選択する必要があります。
方針が決まったら、その売却方法を得意とする不動産会社と媒介契約を締結します。
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step4.売買契約を締結する
売却先が決まったら、売買契約を締結します。
底地の売買契約書には、主に以下の内容を記載します。
- 契約当事者の特定
- 売買対象物件の特定
- 売買価格および支払条件
- 引渡し・所有権移転
- 借地権に関する事項
- 契約不適合責任
売買契約書の記載事項①：契約当事者の特定
売主・買主の氏名、住所、連絡先など、契約当事者を明確に特定するための情報が記載されます。
これにより、契約の有効性を担保し、将来的なトラブル発生時の責任所在を明確にします。
売買契約書の記載事項②：売買対象物件の特定
売却対象となる底地の所在地、地番、地目、面積などの詳細情報を登記簿謄本通りに記載します。
登記簿の情報と現況に差異がないか、事前に確認することが重要です。
売買契約書の記載事項③：売買価格および支払条件
売買価格、支払方法（現金一括、分割払いなど）、支払い期限、手付金の有無などを明確に定めます。
支払条件は、売主・買主双方の資金計画に影響を与えるため、慎重に協議する必要があります。
売買契約書の記載事項④：引渡し・所有権移転
底地の引渡日と所有権移転日を明確に定めます。
所有権移転登記の申請時期や、登記にかかる費用の負担者についても合意しておくことが重要です。
売買契約書の記載事項⑤：借地権に関する事項
借地権の種類、借地期間、地代、更新料などの借地権に関する重要事項を記載します。
借地人との関係性、地代滞納の有無、借地権の譲渡制限の有無なども確認し、必要に応じて契約書に正確に反映させる必要があります。
売買契約書の記載事項⑥：契約不適合責任
売却後に発見された底地の瑕疵（隠れた欠陥）に関する売主の責任範囲を定めます。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり、売主の責任範囲が広がりました。
責任を負う期間や免責事項などを明確に記載することで、将来的な紛争を予防することができます。
step5.底地の引き渡し・決済
売買契約に基づき、残代金の受領と同時に底地の所有権を買い手に移転します。
司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記や（ローンが残っている場合は）抵当権抹消登記などの手続きを行います。
売買代金の決済が完了し、鍵や関連書類の引き渡しが済めば、取引は完了です。
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底地売却にかかる費用
底地の売却には、主に以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- その他の費用
売却費用①：仲介手数料
仲介業者に売却を依頼する場合、売買契約が成立すると成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められており、以下の式で算出されます。
| 「（売買価格 × 3% ＋ 6万円） ＋ 消費税」（※売買価格400万円超の場合 |
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、仲介手数料をはじめとした諸費用を一切頂いておりません。
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売却費用②：印紙税
売買契約書には、印紙税法に基づき、収入印紙を貼付する必要があります。
印紙税額は、売買価格に応じて異なります。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものは、以下の通り軽減措置の対象となります。
※画像引用：国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
売却費用③：抵当権抹消登記費用
売却する底地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、残代金の決済時に抵当権を抹消する登記が必要です。
抹消登記は、専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
- 登録免許税：不動産1つにつき1,000円
- 司法書士への報酬：1万～2万円程度
売却費用④：その他の費用
その他にも、状況に応じて以下のような費用が発生する可能性があります。
- 建物の解体費用：古家が残っている土地で、更地にして売却する場合
- 測量費用：隣地との境界が確定していない場合
- 土壌汚染調査費用：土壌汚染の疑いがある場合
- 譲渡所得税・住民税：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合
これらの費用は、売却する底地の状況や売却方法によって異なります。
事前に見積もりを取得し、売却で手元に残る金額をよく確認しておくことが重要です。
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底地売却を成功させるための6つの注意点
底地の売却を成功させるためには、以下のような点に注意する必要があります。
- 借地権者（借地人）への事前の配慮
- 共有名義の場合は共有者全員の同意が絶対条件
- 譲渡所得税の税額シミュレーションをしておく
- 実績豊富な底地の専門家に力を借りる
- 契約不適合責任の内容を理解しておく
- 境界確定などの土地の実態調査
注意点①：借地権者（借地人）への事前の配慮
底地を売却する際、法律上は借地人の同意は不要です。
しかし、売却後に新しい地主と借地人との間でトラブルになる可能性を減らすため、事前に売却の意向を丁寧に伝えておくことが、円満な取引の秘訣です。
また、前述の通り、借地人が底地を購入したいと考えている場合は、優先的に交渉することで高値での売却が期待できます。
注意点②：共有名義の場合は共有者全員の同意が絶対条件
底地を複数人で共有している場合、底地全体を売却するには共有者全員の実印と印鑑証明書を揃えた同意書が必要になります。
共有者の中に一人でも売却に反対する人がいる場合は、原則として売却できません。
事前に共有者全員とよく話し合い、合意形成を図ることが重要です。
注意点③：譲渡所得税の税額シミュレーションをしておく
底地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。
譲渡所得税は、所有期間などによって税率が異なり、売却益に応じては金額が大きくなる可能性があります。
売却前に不動産会社や税理士に相談して税額をシミュレーションし、納税資金を確保しておくことが重要です。
注意点④：実績豊富な底地の専門家に力を借りる
底地の売却には、権利関係が複雑なため専門的な知識が不可欠です。
不動産会社の中でも、底地の取引実績が豊富な会社や、弁護士、税理士などに相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けることができます。
特に、借地人との交渉や専門的な条項が多い契約手続きは、専門家に任せた方が安心です。
センチュリー21中央プロパティーには、経験豊富な底地の専門家のみが在籍しています。
また、底地・借地権専門の社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスをご期待いただけます。
さらに、税理士や司法書士、不動産鑑定士といった各種士業との連携も厚く、底地トラブルの解決から好条件での売却まで、地主様のお悩みを解消できる体制が整っております。
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注意点⑤：契約不適合責任の内容を理解しておく
売却後に底地に契約内容と異なる瑕疵（隠れた欠陥）が見つかった場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。
例えば、「地中に契約書に記載のない埋設物があった」などのケースです。
売却後のトラブルを防ぐために、契約書で責任の範囲や期間を明確に定めておくことが重要です。
注意点⑥：境界確定などの土地の実態調査
売却前に、土地の実態調査を行いましょう。
隣地との境界の確認（筆界確認書の有無など）、土壌汚染の有無、地中埋設物の有無などを調査することで、売却後にトラブルになることを防ぐことができます。
特に境界が未確定の場合は、土地家屋調査士による測量が必要になることがあります。
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底地を適正価格で売るなら「センチュリー21中央プロパティー」
底地を適正価格で売却するためには、相場を正しく理解し、最適な売却先を選ぶことが重要です。
借地権の種類や契約内容によって価格が大きく変動するため、安易な判断は禁物です。
センチュリー21中央プロパティーは、底地や借地権を専門に扱う不動産仲介業者です。
これまでに4万件を超えるご相談・売却実績があり、底地・借地権のノウハウにつきましては、業界内でも随一です。
社内弁護士が常駐しているためいつでも法的な観点からのアドバイスが可能なほか、不動産鑑定士・司法書士・税理士といった各種士業との強固な連携体制により、地主様のお悩み解決をサポートいたします。
さらに、センセンチュリー21グループが誇る”買い手ネットワーク”と、独自の入札方式（オークション形式）により、可能な限り高額な売却をご期待いただけます、
ご相談から売却まで諸費用は一切頂いておりませんので、底地売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
社内弁護士
当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートをおこなう。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する相続人への支援を担当。これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた相続のプロフェッショナル。
