更新料拒否への対処法。地主が損をしないための法的手段と解決策

更新料の支払いを拒否する借地人への対応に頭を悩ませている地主様は少なくありません。

「更新料は払わなくてもいいと聞いた」「法律で決まっていないだろう」と強硬な姿勢を取られると、大切な資産を守る側として大きな不安を感じるものです。

本記事では、地主が損をしないための更新料回収の法的根拠と、具体的な解決ステップを詳しく解説します。

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更新料を拒否された！そもそも支払い義務はあるのか？

結論から言えば、更新料の支払い義務があるかどうかは、主に賃貸借契約書の記載で決まります。

最高裁判所の判決（平成23年7月15日）において、「契約書に更新料の支払条項がある場合、その金額が著しく高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は有効である」という判断が示されています。

つまり、契約書に「更新時期には更新料として◯◯円（または地代の◯ヶ月分）を支払う」と明記されていれば、借地人は支払いを拒むことはできません。

一方で、契約書に更新料の定めがない場合、地域の「慣習」があるという理由だけで一方的に請求し、無理やり支払わせることは法的になかなか困難です。

この場合は、次回の契約更新時に向けて特約を設けるなどの対策が必要になります。

「更新料は無効」という主張への反論

借地人側が「消費者契約法に違反して無効だ」と主張することがありますが、前述の最高裁判決により、公序良俗に反するような法外な金額（例：相場の数倍など）でない限り、契約に基づいた請求は正当であると認められています。

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更新料を拒否する借地人への5つのステップ

拒否されたからといって、すぐに裁判を考える必要はありません。

まずは段階を踏んで交渉を進めましょう。

ステップ1：契約条項の内容を確認

まずは、現行の借地権設定契約書を精査します。

確認すべき要点は、単に「更新料を支払う」という文言の有無だけではありません。

「算出根拠（更地価格の◯％、地代の◯ヶ月分など）」や「支払い時期」が具体的に特定されているかを確認してください。

判例上、支払合意が明確であるほど、後の法的手続きにおいて地主側の主張が認められやすくなります。

ステップ2：交渉（再請求）とエビデンスの提示

最初は感情的な対立を避け、あくまで事務的な確認として再請求を行います。

借地人が「支払義務がない」と誤解しているケースもあります。必要に応じて、最高裁判例など法的根拠を整理した資料を提示し、客観的に権利を示すことも有効です。

ステップ3：内容証明郵便による督促（催告）

口頭や普通郵便での請求に応じない場合、内容証明郵便（配達証明付き）を送付します。

これは単なる督促状ではなく、「期限内に回答がない場合は法的措置へ移行する」という地主側の断固たる意志を示す公式な手続きです。

後に裁判外紛争解決（ADR）や訴訟へ発展した際、請求を行った事実を証明する強力な証拠となります。

ステップ4：民事調停の申し立て

当事者間での協議が平行線をたどる場合は、裁判所の手続きである「民事調停」を活用します。

裁判官や不動産鑑定士などの専門家を含む調停委員が介入し、双方の妥協点を探ります。

訴訟に比べ手続きが円滑で費用も抑えられる上、調停が成立すれば「調停調書」が作成され、裁判の判決と同等の法的効力（執行力）を持つのが大きなメリットです。

ステップ5：法定更新への移行リスクと特約の援用

合意に至らないまま契約期間が満了すると、従前と同一条件で契約が継続する「法定更新」へと移行します。

ここで注意すべきは、特約に「法定更新の場合であっても更新料を支払う」旨の明示があるか否かです。

実務上、この記載がないと法定更新時の請求が困難になる判例もあるため、特約の解釈を含め、弁護士等の専門家と共に次の一手（地代値上げ交渉等への切り替え）を検討すべき局面となります。

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更新料を払わない借地人を「強制退去」させることは可能か？

多くの地主様が「払わないなら出て行ってほしい」と考えますが、ここは慎重な判断が必要です。

法律（借地借家法）では、借地人を保護する力が強く、「更新料の不払い」という一点のみで、即座に契約解除（立ち退き）が認められるケースは稀です。

裁判所は「信頼関係が破壊されたか」を重視します。

• 更新料を長期間、理由なく拒否し続けている
• 地代（賃料）も滞納している
• 他にも契約違反（無断転貸など）がある

これらが組み合わさることで、初めて解除が認められる可能性が高まります。

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地主が損をしないための「交渉の落としどころ」

借地人が更新料の支払いを拒絶した場合、即座に法的措置に踏み切ることが必ずしも最善の選択とは限りません。

訴訟となれば、弁護士費用や不動産鑑定費用などのコストが発生するだけでなく、判決が出るまでに年単位の時間を要することもあります。

また、一度関係が完全に冷え切ってしまうと、将来的な建替え承諾や名義書換の交渉に支障をきたし、結果として土地の流動性を下げてしまうリスクも孕んでいます。

地主にとって真に重要なのは、「更新料という一時金を得ること」そのものよりも、「借地契約から得られるトータル収益（ライフサイクル収益）を最大化し、管理権限を維持すること」にあります。そのためには、一歩引いた「戦略的譲歩」を提示し、実利を確保する柔軟な姿勢が求められます。

以下に、実務上有効とされる3つの代替案を提示します。

①分割払いの提案

借地人の資金繰りが原因で支払いが滞っている場合、更新料を月々の地代に上乗せして回収する「分割支払い」を提案します。

例えば、2年間の地代に分割分を加算することで、実質的な更新料を確保しつつ、借地人の一時的な負担を軽減し、未払いの固定化を防ぐことが可能です。

②地代の値上げ交渉への切り替え

更新料の全額または一部を免除する代替条件として、地代（継続賃料）の増額を合意させる手法です。

一時金としての更新料は失われますが、月々のキャッシュフローが向上し、かつ将来の更新料算出の基礎となる地代額が上がるため、長期的な資産収益性はむしろ改善されるケースが少なくありません。

③承諾料への転換

今回の更新料については譲歩する代わりに、将来発生しうる「建替承諾料」や「名義書換料（譲渡承諾料）」の算定基準について、あらかじめ地主に有利な条件で合意を取り付け、覚書を締結しておく手法です。

目先の現金ではなく、将来の権利関係を明確化し、高額な承諾料収入を確約させることで、資産防衛を図ります。

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今後のトラブルを防ぐ！更新契約書の見直しポイント

今回のトラブルを教訓に、次回の更新や新規契約時には、借地人の反論を許さない堅牢な契約書を作成しておくことが不可欠です。

判例の動向を踏まえ、以下の3点は必ず網羅すべきです。

①「更新料の算定根拠」を明記

「慣習に従う」といった曖昧な表記は紛争の火種となります。

「更地価格の◯％」や「更新時の月額地代の◯ヶ月分」など、客観的に金額を算定できる数式を明記してください。

算定基準が明確であれば、借地人による「不当に高額である」という主張を退けやすくなります。

②「法定更新」時における支払い条項

実務上、最も争点となりやすいのが法定更新時の扱いです。

最高裁判決の趣旨を汲み、「合意更新か法定更新かを問わず、更新の事実をもって契約に定める更新料の支払い義務が生じる」旨の条項を必ず挿入してください。

これにより、借地人が「話し合いに応じなければ更新料を払わなくて済む」という不当な期待を抱くことを防止できます。

③専門家によるリーガルチェック

借地借家法や消費者契約法をめぐる解釈は、時代の変遷とともに変化します。

数十年前の契約書を使い続けるのではなく、定期的に弁護士や借地権に精通した専門家による精査を受け、最新の法理に適合した特約を盛り込むことが、次世代への円滑な資産承継につながります。

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更新料拒否への対応で最も大切なのは、「放置しないこと」と「書面で証拠を残すこと」です。

借地人との対立が深まる前に、専門家のアドバイスを受けることで、結果的に最短ルートで解決できるケースが多いです。

あなたの代、そして次の代まで大切な土地を守るために、まずは契約書の見直しから始めてみてはいかがでしょうか。

当社センチュリー21中央プロパティーでは、底地の管理代行や借地権の専門家としてのサポートを行っています。まずは無料相談をご利用ください。

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