相続した国有地（国が所有する底地）の借地権を売却する方法と注意点を解説

相続した国有地（国が所有する底地）の借地権を売却する方法と注意点を解説

国有地上の借地権は、私有地上の借地権と比べて手続きが複雑なうえ、地主が国であるため個人の場合と異なり国の承諾が必要となり、売却が難しいとされています。

この記事では、相続した国有地上の借地権を売却する方法や注意点、売却を成功させるポイントについて、借地権の専門家が分かりやすく解説します。

そもそも国有地とは

国有地とは、文字通り国が所有する土地を指します。

国有地は多岐にわたる用途で利用されていますが、その一つに個人や法人への貸し付けがあります。

私たちが普段目にしている土地の中にも、実は国有地であるケースは少なくありません。

国有地は、その用途によっていくつかの種類に分類されます。
例えば、国の機関が使用する庁舎や宿舎の敷地、道路や公園などの公共用地、そして一般にはあまり知られていませんが、個人や企業に貸し付けられている土地（底地）も存在します。

これらの国有地は、財務省（旧大蔵省）が管理しており、貸し付けに関する手続きや相談は、各地域の財務局や財務事務所で対応しています。国は財政状況改善のため、国有地の有効活用を積極的に進めています。

その一環として、未利用地の売却や貸付地の見直しなどが行われており、これまで国有地だった土地が、民間の所有地へと変わるケースも増えています。

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国有地の借地権とは

国有地上の借地権とは、国が所有する土地（底地）に、個人や法人が建物を所有する目的で設定された権利です。
民間の土地における借地権と同様に、第三者への売却や相続が可能です。

ただし前述の通り地主が国（財務省など）であるため、売却や建て替えには国の承諾が求められ、手続きは複雑になる傾向があります。

国有地の借地権を取得する代表的な3つのケース

国有地の借地権を取得するケースとしては、以下の3つが代表的です。

• 国有地を事業用地として借りた場合
• 国に対して自分の土地を提供した場合
• 国有地上の借地権を相続した場合

①国有地を事業用地として借りた場合

個人や法人が事業展開のために国有地を借りる場合、財務省（旧大蔵省）や地方公共団体などと借地契約（国有財産有償貸付契約書）を結び、地代を支払うことで、一定期間その土地を使用する権利を得ます。

事業用地として借りた国有地上の借地権は、事業の終了や契約期間満了に伴う返還が原則ですが、事業の拡大や移転などで第三者へ売却（譲渡）を希望するケースもあるでしょう。

②国に対して自分の土地を提供した場合

公共事業などで国に土地を買い取ってもらう際、代替地として国有地の借地権を提供されることがあります。

このケースでは、元の土地の所有権は国に移転しますが、代わりに国有地の利用権（借地権）を取得することになります。

③国有地上の借地権を相続した場合

親族が国有地を借りていた場合、その借地権は相続の対象となり、相続人は被相続人の契約条件を引き継ぐ形でその権利を取得します。

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国有地の借地権を相続した場合の対応

国有地の借地権を相続した場合、更新料や相続登記費用がかからないという点で有利な場合があります。
しかし、地代や維持管理費などのコストが相続人の負担となる可能性があります。

国有地の借地権相続における有利な点

民有地の借地権相続と比較して、国有地の借地権相続には一般的に以下の有利な点が見られます。

更新料が不要である可能性が高い

民間の借地契約では、契約更新の際に地主に更新料を支払うのが一般的です。

しかし、国有地の借地契約においては、法律や契約内容に基づいて更新が行われる場合が多く、更新料が徴収されないケースが多いです。これは、相続人にとって大きな経済的メリットとなります。
ただし、契約内容によっては更新手続き自体が必要となる場合があるため、確認は必要です。

相続登記による名義変更料（登録免許税）がかからない

不動産（借地権を含む）の相続による名義変更登記には、通常、登録免許税という国税がかかります。その税額は、固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算されます。

しかし、国有地の借地権の場合、相続登記という概念が存在しない、または特別な手続きが適用されるため、一般の相続登記のような登録免許税は課税されないことが多いです。名義変更の手続き自体は必要となる場合がありますが、費用負担が軽減される可能性があります。

国有地の借地権相続における注意点

有利な点がある一方で、相続により借地権を取得した場合、維持管理に必要なコストがあることを知っておく必要があります。

空き家でもコストが発生し続ける

不要になった借地権であっても、契約が継続している限り、国に対して定められた地代を支払い続ける義務があります。
借地上にある建物の維持管理費用（修繕費、固定資産税など）は、建物の所有者である相続人が負担する必要があります。

借地契約では原則、契約終了時に建物を解体して更地に戻す義務が相続人に課せられています。そのため、解体費用も相続人が負担することになります。

相続した国有地の借地権が不要な場合

不要になった国有地の借地権は、放置すると経済的な負担が大きくなる可能性があります。そのため、以下のような対応を検討する必要があります。

• 国との契約解除（返還）
  国と協議し、借地契約を解除して土地を返還する手続きを行います。この際、原状回復義務（建物の解体・撤去）が発生する可能性があります。
• 第三者への譲渡
  国の許可を得て、借地権を第三者に譲渡することを検討します。ただし、国有地の借地権の譲渡は、民有地に比べて制約が多い場合があります。
• 相続放棄の検討
  相続財産全体を考慮した上で、借地権が明らかに負担となる場合は、相続放棄を検討することも一つの手段です。

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国有地の借地権を売却する方法は3種類

国有地の借地権を売却する方法は、以下の3種類です。

1. 借地権のみを第三者に売却する
2. 国が所有する底地を購入したうえで、底地＋借地権を一緒に売却する
3. 国と交渉して、底地＋借地権の「同時売却」を行う

国有地の借地権を売却する方法①：借地権のみを第三者に売却する

国有地上の借地権のみを第三者に売却することが可能です。

この場合、土地の所有権は国に残ったまま、買主は借地権のみを取得します。

しかし、国有地上の借地権を第三者に売却する際には、地主である国や地方公共団体の許可と承諾を得ることが必須であり、さらに承諾料の支払いも発生します。

これらの手続きや費用については、事前に詳細を確認し、売買契約に盛り込むことが重要になります。売却をスムーズに進めるためには、これらの点を踏まえ、専門家とも連携しながら、慎重に手続きを進めていくことが求められます。

国有地上の借地権を第三者に売却する際は、国や地方公共団体の許可と承諾料が必要

国有地上の借地権を第三者に売却（譲渡）する場合、地主である国（財務省や地方財務局など）または地方公共団体の許可（承諾）を得る手続きが必須です。

これは、国有地を適切に管理し、第三者への譲渡が公共の利益に反しないかを確認するためで、民有地における地主の承諾と同様のものです。許可を得るには、所定の申請書と必要書類を提出し、審査を受ける必要があります。

無断譲渡は契約違反となり、借地契約解除のリスクもあるため、必ず手続きを行いましょう。

また、許可と引き換えに承諾料が発生します。
金額は、借地権価格や契約内容、国の規定等で算出されます

国有地の借地権を売却する方法②：国が所有する底地を購入したうえで、底地＋借地権を一緒に売却する

国有地上の借地権を売却するもう一つの方法として、国から底地を買い取り、借地権と合わせて完全な所有権として第三者に売却する方法があります。

国から「底地の購入をご検討ください」という旨の通知書(払下げの案内)が届くことがあり、これは国が国有地売却を促進しているためです。

借地人が底地を購入すると土地の完全な所有権を取得でき、不動産価値が大幅に向上します。また、価格も高くなることが期待でき、建て替えや増改築、第三者への譲渡など、土地利用の自由度も上がります。

ただし、底地購入には資金が必要で、測量や境界確定等の手続きが必要な場合もあるため、専門家への相談も検討しましょう。
なお、国有地の売払いは原則として競売ですが、一定の条件を満たせば直接売払（払下げ）を受けられる可能性もあります。

国有地の借地権を売却する方法③：国と交渉して、底地＋借地権の「同時売却」を行う

国有地上の借地権を売却する方法として、国（地主）が所有する底地と借地権を同時に売却する「同時売却」※1という選択肢もあります。

これは、借地人と国が協力し、同一の買主に対して一体の不動産として売却する方法です。借地権と底地を個別に売却するよりも不動産としての価値が高まり、高値での売却が期待できます。

また、双方にとって手続きの負担が軽減される点もメリットと言えます。
同時売却には、国※2との綿密な交渉が不可欠で、通常、それぞれが選んだ不動産会社を通じて交渉を進めます。

当事者間の調整が難しい側面もありますが、借地権に強い不動産会社に仲介を依頼することで、より円滑な売却につながる可能性が高まります。

※1 売買契約は国と借地人、買主の三者間で行われ、「不可分一体の契約」と呼ばれることもあります。
※2 国の窓口は、国が指定した不動産業者になる。そのため借地人側が直接やり取りするのは、国ではなくて国が指定した不動産業者である。

地主である国に対して、国有地上の借地権を売却することはできない

国有地上の借地権は、原則として国に承諾を得て第三者に譲渡することは可能ですが、民有地のように「地主に借地権を買取してもらう」という選択肢はありません。

それは、国有地は国民全体の財産であり、特定の個人に利益を与えるような処分は避けるべき、という考えに基づいているためです。

したがって、国有地上の借地権を売却する場合は、先にご紹介した「借地権のみを第三者に売却する」「国が所有する底地を購入したうえで、底地＋借地権を一緒に売却する」「国と交渉して、底地＋借地権を同時売却」のいずれかの方法を選択する必要があります。

例外的に、国が土地利用計画の変更などで借地権の買い取りに応じるケースも0ではありませんが、基本的には難しいでしょう。
相続した場合も借地権はそのまま相続人に承継されるため、売却には国との交渉が必要になります。

国有地上の借地権の売却や相続に関するお悩みは、不動産の専門家へ相談することをおすすめします。

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まとめ：国有地の借地権売却はハードルが高い！借地権専門の中央プロパティーがスムーズな売却をサポートします

国有地上の借地権の売却にあたっては、民有地の借地権の場合とは異なる点が多くあります。
地主である国との交渉や、売買契約書の作成、税金関係など、様々な面で専門家のサポートが必須です。

「国有地上の借地権を売りたいけれど、どうすればいいかわからない」「借地権をトラブルなく高く売りたい」「地主と揉めていても、現状のまま借地権を売却したい」そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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