借地権の買取請求権を行使できる条件と買取価格について弁護士に聞いてみた｜弁護士Q＆A

更新日:2024年2月20日

作成日：2016年11月5日

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借地権の買取請求権を行使できる条件と買取価格について弁護士に聞いてみた

借地契約が終了する場合、必ず更地にして土地を返還しなければならないのでしょうか。建物を解体せずに、借地権を返還する方法について、本記事では解説します。

更地にせずに、借地権を返還する方法として、建物買取請求権の行使があります。

原則、借地契約が終了した場合、借地人は建物を解体し、更地にして返却しなければなりません。解体費用も、借地人が負担することになっています。

しかし、まだ使用できる建物を壊すことは、社会経済的にも勿体なく、解体費用の負担があることで、借地人が建物のために投下した資本の回収が出来なくなってしまいます。

そこで借地人に「建物買取請求権」（借地借家法13条1項）を設けて借地に投下した資本の回収を可能にしました。

建物買取請求権では、一定の条件を満たす場合、借地人は地主に対して、建物を時価で買い取るべきことを請求することが出来ます。

借地借家法13条1項：

「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」

借地権の買取請求権の行使では、以下の要件を満たす必要があります。

即ち、建物が存在し、借地契約の更新が出来なかった場合に建物買取請求権を行使することができます。

借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主が買取を承諾しなくても、借地人の一方的な買取請求の意思が地主に通知されれば、それだけで強制的・自動的に建物の売買契約が成立します。

このような単独の一方的な意思表示のみによって法律効果を生じさせることのできる権利を形成権と呼びます（賃料の増減請求権も同様の形成権）。

買取請求権を行使する際の通知は、口頭、手紙、FAX等でも有効ですが、後日通知の有無で争いになることも考えられるので、内容証明郵便で通知する方が得策です。

地主とのトラブルを防ぐためにも、買取請求権の行使については、借地権を専門に扱う不動産会社に相談し、仲介サポートを受けることをおすすめします。

地主（借地権設定者）は、原則建物買取を拒否できず、建物を買取ることになります。

どんなに古い建物であっても、建物に借家人が居住していても、建物に抵当権が付いていても地主は建物を買取ることになり、地主の所有物となります。

これによって、借地人は建物を解体し、更地にして返還する必要がなくなり、建物の解体費用も勿論、借地人が負担する必要がなくなります。

買取価格は、「建物請求権を行使した時点」での建物の時価になります。

建物の時価とは、法律上、以下のように解されています。

「建物が現存するままの状態における価格であって敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである」（最判昭35年12月20日）。
「建物自体の価格のほか、建物およびその敷地、その所在位置、周辺土地の関する諸般の事情を総合考察することにより、建物が現存する状態における買取価格を定めなければならない」（最判裁昭47年5月23日判決）。

つまり、最高裁判決では、借地権価格自体を建物の時価に算入すること自体は否定していますが、場所的環境（場所的利益）として土地価格や借地権価格を考慮に入れて建物の買取価格を算定しているといえます。

借地権付き建物の査定は、複雑な計算になるため、借地権を専門に扱う不動産に査定を依頼するのが良いでしょう。