借地契約は途中で解約できる？借地権を手放したいときに検討したいこと

借地契約は途中で解約できる？借地権を手放したいときに検討したいこと

借地契約の解約とは、借地人または地主の一方が意思表示をすることで契約を終了させることを指します。
契約を解消する点で「契約解除」と似ていますが、その意味合いは少し異なります。

「解除」とは、当事者の一方に地代の滞納といった契約違反（債務不履行）があった場合などに、もう一方の当事者が将来に向けて契約関係を終了させる制度です。
契約内容に従わない相手に対して一方的に契約を打ち切ることができる点で、解約よりも強い効力を持ちます。

では、契約が終了する前に借地人側から借地契約の解約をすることはできるのでしょうか。
この記事ではその疑問について解説していきます。

では、契約が終了する前に借地人側から借地契約の解約をすることはできるのでしょうか。この記事ではその疑問について解説していきます。

借地契約は原則として契約期間中に解約できない

結論から言うと、借地契約を契約期間中に地主の都合で解約することは原則できません。
これは、借地人の権利を強く保護する借地借家法で定められています。

地主側から一方的に契約を解約できないことで、借地人は借地上の建物に継続して居住または事業を行う権利を保障され、生活や経営の安定性を確保できます。

また、反対に借地人側から一方的に契約を解約されないということは、地主にとって長期間にわたって地代収入が保証されることを意味します。

このように、借地借家法では、地主と借地人の双方の権利を守るために、途中で契約が打ち切られないよう定められているのです。

ただし、後述する特別なケースでは例外的に中途解約が可能となる場合があります。

【相談無料】借地権に強い社内弁護士が常駐！センチュリー21中央プロパティー　≫

借地契約期間中に中途解約が認められる特別なケース

借地契約は原則として中途解約できませんが、以下のようなケースでは例外的に解約が認められます。

1. 借地上の建物が滅失したとき
2. 契約書に「途中解約ができる」旨の特約が定められている場合
3. 地主と借地人の双方が解約に合意したとき

特別なケース①：借地上の建物が滅失したとき

借地上の建物が使用できなくなった場合は借地人側からの中途解約が認められることがあります。
この状態を法律用語で「滅失」と呼びます。

具体的には、地震や火災などの災害で建物が倒壊したり、経年劣化による老朽化で建物の安全性が確保できなくなったりした場合が該当します。

このような状況下では、借地契約の目的である建物所有が困難となるため、借地人は地主に対して契約の解約を申し入れることができます。ただし、借地人には建物を再築して借地権を存続させる権利も認められています。

そのため、再築を希望しない場合に解約の申し入れが可能となります。

また、単に建物の一部が損傷しただけでは滅失とは認められません。
建物全体が使用不能になるほどの重大な損害が生じている場合にのみ認められます。
なお、借地人の故意や過失によって建物を滅失させた場合は、信頼関係を破壊したとして債務不履行となり、解約が認められず、地主から損害賠償を請求される可能性があるので注意が必要です。

【相談無料】借地権に強い社内弁護士が常駐！センチュリー21中央プロパティー　≫

特別なケース②：契約書に「途中解約ができる」旨の特約が定められている場合

借地契約の契約書に「解約権留保特約」が記載されている場合、借地人は中途解約を申し入れることができます。
なお、この特約は借地人側にのみ与えられた権利であり、地主側からはこの特約を理由に途中解約を申し入れることは原則できません。

これは、借地人の立場を保護する借地借家法の趣旨によるものです。

ただし、この特約がある場合でも、無条件で解約ができるわけではなく、「解約の1年前に予告する」といった条件（解約予告期間や違約金の支払いなど）が定められていることが一般的です。

【相談無料】借地権に強い社内弁護士が常駐！センチュリー21中央プロパティー　≫

特別なケース③：地主と借地人の双方が解約に合意したとき

借地借家法は、地主と借地人の双方が合意した上での解約までは制限していません。
つまり、両者の意向が一致して解約に合意すれば、中途解約が可能となります。

地主と借地人の合意解約が成立するケースとしては、借地人の転居や事業縮小により土地使用の必要性がなくなり、なおかつ地主側は土地を別の用途で活用したい場合などが挙げられます。

お互いが合意すれば借地契約が円満に終了しますが、必ずしも双方の意向が一致するとは限らないため、交渉には時間と労力がかかる可能性があります。
その際は、後々のトラブルを避けるため、必ず書面で合意内容を残すことが重要です。

【地主から】借地契約を中途解約する手順

これまで解説した通り、原則として地主からの中途解約はできません。

しかし、借地人に契約違反があった場合は、事情が異なります。
地主は契約を「解除」することができます。

地主が契約を解除できる主なケースとしては、以下のものがあります。

• 地代の滞納：単なる支払い忘れではなく、何度も催促しても地代が支払われないなど、信頼関係が破壊されたと判断される場合。
• 無断での増改築：地主の承諾を得ずに、建物の増改築を行った場合。
• 無断での譲渡・転貸：地主の承諾を得ずに、借地権を第三者に売却したり、土地を又貸ししたりした場合。
• 用法違反：契約で定められた用途（例：居住用）以外で土地を使用した場合。

地主側から借地契約を解除する際の手順は、以下の通りです。

1. 地主が債務不履行状態の解消を求める催告をする
2. 地主が借地契約解除の意思を伝える
3. 地主が土地の明け渡しを求める

step1.地主が債務不履行状態の解消を求める催告をする

まず地主は、借地人に対して地代の支払いや無断増改築部分の是正など、契約違反の状態を解消するよう求める「催告」を行います。

後々の証拠とするため、一般的に内容証明郵便で送付し、相当の期間（通常1〜2週間程度）を設けて是正を求めます。

step2.地主が借地契約解除の意思を伝える

催告で定めた期間内に借地人が契約違反の状態を是正しない場合、地主は契約解除の意思表示を通知します。

これも同様に、内容証明郵便で通知するのが一般的です。

この通知が借地人に届いた時点で、借地契約は効力を失います。

step3.地主が土地の明け渡しを求める

契約解除後、借地人は建物を解体・撤去して土地を更地にし、地主に返還する義務を負います。（原状回復義務）

もし借地人がこれに応じない場合は、地主は「建物収去土地明渡請求訴訟」などの法的手続きによって土地の明け渡しを求めることになります。

【相談無料】借地権に強い社内弁護士が常駐！センチュリー21中央プロパティー　≫

【借地人から】借地契約を中途解約する手順

借地人側から借地契約を中途解約する際の手順は、以下の通りです。

1. 地主に中途解約の意思を伝える
2. 解約合意書を作成する
3. 必要に応じて解約承諾料や違約金を支払う

先述した通り中途解約できるケースは限定的ですが、もし中途解約する場合はこのような段階を踏んで行われます。

step1.地主に中途解約の意思を伝える

まずは、地主に解約したい旨を伝えます。

解約の申し出は、口頭だけではなく、必ず文書で通知するようにしましょう。
口頭のみの連絡は、「言った・言わない」トラブルの原因となる可能性があるためです。

解約の意思を伝える文書には、解約の希望理由や希望する解約日を記載します。

文書を送る方法としては、内容証明郵便を利用するのが確実です。
内容証明郵便を使用することで、いつ、どのような内容の通知を行ったかが公的に証明され、後のトラブル防止に役立ちます。

step2.解約合意書を作成する

地主との話し合いで解約の合意が得られたら、次は解約合意書を作成します。

解約合意書の作成は法的義務ではありませんが、解約の申し出と同様、合意内容を書面で残しておくことが極めて重要です。

解約合意書には、主に以下の内容を記載します。

1. 契約を終了させる日付
2. 土地の返還日
3. 建物の取り扱い（解体するか、地主が買い取るかなど）
4. 原状回復の範囲と方法
5. 解約承諾料や違約金の有無とその金額
6. 未払い地代の精算方法

特に、建物の取り扱いと原状回復の範囲については、後のトラブルを避けるためにも具体的に記載することをおすすめします。

step3.必要に応じて解約承諾料や違約金を支払う

合意解約の場合、地主への協力に対する謝礼や、地主が被る逸失利益の補填として「解約承諾料（立退料）」の支払いを求められることがあります。

契約書に中途解約に関する条項がある場合はその内容に従いますが、条項がない場合は交渉によって解約承諾料を決定します。
交渉の内容によっては、解約承諾料が高額になることもあります。

解約承諾料の金額に法的な決まりはなく、残存契約期間や土地の価値、建物の状態などを考慮して決められるのが一般的です。
残存期間が長いほど、あるいは土地の価値が高いほど、解約承諾料も高額になる傾向があります。

借地契約を解約する際の注意点

借地契約を解約する際には、以下二つの点に注意しましょう。

1. 原則として更地で返還する義務がある
2. 契約書で違約金の定めを確認する

まず、建物は解体し、更地にして地主に返還するのが原則です。
借地借家法では、借地契約が終了した場合、借地人は自らの費用で建物を収去して土地を明け渡す義務があると定められています。（原状回復義務）

なお、借地契約では地主に建物を買い取ってもらう「建物買取請求権」という権利がありますが、これが行使できるのは契約期間が満了し、かつ契約が更新されないときのみです。（借地借家法13条）
したがって、借地人の都合による中途解約では、原則として建物買取請求権は行使できません。

また、契約内容によっては高額な違約金を請求される可能性もありますので、解約を申し出る前に必ず契約書を確認しておきましょう。

借地契約が解約できない場合の選択肢

地主との交渉がまとまらず借地契約の解約が困難でも、借地権付きの建物を手放す方法はあります。

借地契約が解約できない場合の借地人の選択肢は、以下の通りです。

1. 借地権を地主に売却する
2. 借地権を第三者に売却する

選択肢①：借地権を地主に売却する

借地権を地主に買い取ってもらう方法です。
先ほど建物買取請求権は行使できないと解説しましたが、交渉によって地主に買い取ってもらうよう打診することは可能です。

売却の交渉が成立すれば、借地権付き建物をそのまま地主に売却できます。

あるいは、建物を解体して更地で返還する代わりに、地主から相応の金銭を受け取ることで、実質的に売却したのと同様の効果を得るケースもあります。

借地権を地主に売却するメリットは、第三者へ売却する際に必要な「譲渡承諾料」の支払いが不要な点です。
一方で、買取価格が相場より低くなりがちな点はデメリットとなります。

一般的に、借地権の市場での買取価格は更地価格の50%程度が相場と言われています。
しかし、高く売りたい借地人と安く買いたい地主は利益相反の関係にあるため、交渉の結果、売買価格は相場よりも低くなることが多いです。

地主に借地権を買い取ってもらう方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

選択肢②：借地権を第三者に売却する

借地権の取引を専門とする不動産会社などを通じて第三者に売却する方法です。
この方法は、地主に売却するよりも高い金額で借地権を売却できる可能性があります。

ただし、借地権を売却する場合は、原則として地主の承諾が必要です。
承諾を得る対価として、借地権価格の10%程度の譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
万が一、地主が正当な理由なく承諾しない場合は、裁判所に許可を求める「借地非訟手続」という制度を利用できます。

借地権の第三者への売却方法としては、主に以下の二つがあります。

• 専門の買取業者に売却する
• 専門の仲介業者を経由して第三者に売却する

◆専門の買取業者に売却する

借地権の買取を専門とする業者に借地権を買い取ってもらう方法です。

この方法は、仲介業者を使うよりもスピーディーに売却しやすい点が特徴です。
買取業者は自社で査定を行い、条件が合えばすぐに買取価格を提示して買い取ってくれるため、現金化を急いでいる場合に特に有効です。

ただし、売却価格は市場価格より安くなります。
これは、買取業者ができるだけ借地権を安く仕入れて、リフォームなどの付加価値を付けた上で高額転売を目指すビジネスモデルを採用しているためです。

なお、買取業者が借地権を買い取る場合でも、地主から譲渡承諾を得られなければ売買契約は白紙に戻ります。

◆専門の仲介業者を経由して第三者に売却する

借地権の仲介を専門とする不動産仲介業者に、借地権を買い取ってくれる買主を探してもらう方法です。

仲介業者に買い手を探してもらう方法は、買取業者と比べて高い価格で売れる可能性が高くなります。
これは、仲介業者が売買価格に応じた仲介手数料を得るビジネスモデルをとっており、売主と利益の方向性が一致しているためです。

仲介業者は複数の購入希望者の中からより良い条件の買主を探し、なるべく高い価格で取引が成立するよう努めます。
そのため、自社の利益のために安く買おうとする買取業者とは役割が異なるのです。

ただし、仲介業者を通じた売却は、買主を見つけるまでの期間や、交渉にかかる時間が長くなる可能性があるので、その点は注意しましょう。

仲介業者を選ぶ際は、借地権取引の経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。
地域の不動産事情に詳しい地元の業者や、借地権専門の業者を利用するのも一案です。
複数の業者に相談し、対応や提案内容を比較検討することをおすすめします。

借地契約のことで困ったら、センチュリー21中央プロパティーに相談しよう

本記事では、借地契約が中途解約できるのかどうかを解説しました。

ご紹介したように、一定の条件を満たさない限り、借地人側から借地契約を解約することは困難です。
そのため、どうしても借地権を手放したい場合は、解約に固執せず、地主への売却または第三者への売却といった選択肢を検討することが現実的です。

どちらの方法を選んでも地主との交渉が必要となり、トラブルになる可能性がありますので、解決が難しいと感じたら、早めに専門家に相談することを強くおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門とする不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権の専門家のみが在籍しており、地主との交渉もスムーズに代行可能。
また、社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスを受けられる点も大きな強みとなっております。
さらに、センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と、独自の入札方式（オークション形式）を活用した、最高値での借地権売却も、誠心誠意サポートさせていただきます。

【相談無料】借地権に強い社内弁護士が常駐！センチュリー21中央プロパティー　≫

ご相談から売却まで料金は一切頂いておりませんので、借地権トラブルや売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。