【実録】借地権の売却を地主が認めない？代々続く地主との因縁に決着をつけるまで
【実録】借地権の売却を地主が認めない？代々続く地主との因縁に決着をつけるまで
目次
借地権付き建物、というものをご存知でしょうか？
簡単にいえば、「他人から借りた土地の上に建っている自分の家（建物）」のことです。
家も土地も自分のものである所有権とは違い、借地権にはさまざまな制約やリスクが伴います。
改築や建て替えの制限、毎月の地代、そして地主との関係性。
今回は、そんな借地権付きの実家を相続し、さまざまな苦労と苦悩を経て売却に至った相続人のお話をご紹介します。
| ◆相続人のプロフィール ・相談者：桐沢さん（男性会社員・仮名） ・家族構成：本人と妻子（実家とは別の家で4人暮らし） ・相続の経緯：父が亡くなり、ご自身が唯一の法定相続人だったため東京23区内某所の借地権付き建物（実家）を相続した（母はすでに他界）。 |
「最初はただ、思い入れのある実家を残したかった」
「借地権を手放すまで本当に苦労しましたけど、ひと区切り着いて肩の荷が下りた感じです」
借地権付き建物である実家の相続から売却までを振り返り、そう話す桐沢さん。今年で48歳の会社員です。
マイホームを建てた30歳の年に生まれた長女も、早いもので今年はもう大学受験を迎えます。
「今後は学費やら仕送りやらで出費も増えますけど、借地っていう悩みもなくなったし、とりあえず定年まで働ければ子どもには苦労をかけなくて済むかな」
これからますますお金がかかるというタイミングで、相続した借地権を売却できたことは大きな転機となったようです。
桐沢さんを悩ませてきた「借地権付き」の実家の売却、そのきっかけとなった相続の理由はなんだったのでしょう。
「1年と半年ほど前に父が亡くなりましてね。今の家があるから実家に引っ越す予定はなかったんですが、母はもう他界していましたし僕は一人っ子ですから、思い入れのある実家も残しておきたかったんです」
「想像より厄介なものを継いでしまったかもしれない」
もちろん、桐沢さんも実家が借地であると知らずに相続したわけではありません。土地が自分のものではないことも、毎月の地代の支払いが必要であることも。
最初に引っかかりを感じたのは、地主の妙に棘のある態度でした。
地主も桐沢さんが実家に住んでいた頃の先代から代替わりしており、良い機会と考えて相続した旨と挨拶を兼ねて電話を入れた桐沢さん。そこで掛けられたのは、“ああそう”の一言だったといいます。
そして、今後何か用がある時は窓口になっている不動産会社を通してほしいとも伝えられたそうです。
あまりにも歓迎されていない態度に、亡くなった父とのやり取りを振り返ってみます。
「帰省すると時々、父が“うちは地主と仲悪いから、この家は俺が死ぬ前に売ったほうがいいかもな”と言っていたのを思い出しました。冗談交じりではありましたが、今思えば息子に『地主との不和』なんて面倒事を残すのが嫌だったのかもしれませんね。その時はまだ先のことだと聞き流していましたが、どうせ相続するならもっと詳しく聞いておくべきだった」
後日、地代の支払いや契約について窓口の不動産会社とも何度か話をしたところ、父が個人的に地主と揉めていたのではなく、戦前の時代、父が家を継ぐ遥か前から地主とは険悪な関係が続いていたことがわかりました。
つまり、桐沢さんが生まれた頃からすでに地主との根深い因縁があったことになります。
「大昔のことですし、いつ、どんな理由で仲違いしたかなんてわかりませんよ。けれど、父の代でも何度か地代の値上げや更新料で揉めたみたいですし、きっと代を重ねるごとにどんどん溝が深まったんじゃないかと思います」
ちなみに、相続当時の地代は毎月3万5,000円。東京23区以降の場所は伏せますが、立地から考えれば妥当な金額といえます。
「父が値上げ要求を断っていたみたいです。だからこそ僕も継げたんですけどね。そのせいで地主さんとはなおさら関係性が悪化したみたいですが」
ただ、挨拶の時の地主の態度と代々続く諍いを知って、（思ったより厄介なものを継いでしまったのでは）という不安が湧いてきたそうです。
「地代を上げる、無理なら出ていけ。異論は一切認めない」
そして、その不安は悪い形で的中します。
「相続から1ヶ月後くらいですかね、初回の挨拶以来初めて地主さん本人から電話があったんです」
その内容は、地代を今の倍以上となる月額8万円にすること、金額に交渉の余地はないこと、支払いが厳しければ速やかに土地を返還すること、それらを一方的に告げるものでした。
「こっちはもともとの地代でも余裕はないのに、月8万なんてとても無理です。弁護士だったか調査士だったかが間に入って決めた金額ということでしたけど……この時ばかりは、実家を相続したことを本当に後悔しました」
この時、地主から1つの提案があったそうです。
「本来は家を解体してもらうのが筋だけど、借地契約を解約して土地を返すのであれば家はそのままでいい、そんな話でした」
都心部において、家の解体費用は100万円単位になることもめずらしくありません。
桐沢さんもこの提案には正直ほっとして、（それで手を打とうか）とも思ったとのこと。
「借地権に関してはなんの知識もなかったですしね、タダで済むのなら家ごと返せばいいかとも思ったんです。とはいえ、せっかく継いだ家ですし、やっぱり思い入れもありますから即答はできませんでしたけどね」
「家は俺のものなのに、それってあんまりじゃない？」
“考えてみます、返事は少し待ってください”と電話を切った後。
話を聞いていた時はただただ驚きと戸惑いで話を理解するのに精一杯でしたが、少し時間が経つと急に怒りが湧き上がってきたといいます。
「さすがにあんまりじゃないか、と思ったんです。たしかに土地は地主のものだけど、家は俺のものだろう。よくもあれほど高圧的に勝手ばかり言えるな、と」
ただ同時に、どれだけ腹が立っても最終的には従わざるを得ないのか？という悔しさや不安もあったそうです。
「こういう交渉事に関しては向こうのほうが遥かに経験豊富でしょうから、解体費の負担をダシに出ていってくれればベストだと考えていたんじゃないかとも思えてきますね」
せっかく相続した実家ですが、事ここに至ってはこのまま維持していくのはどう考えても難しい、さりとて地主に言われたまま土地を返還するのも癪だ、どうしよう……同じ疑問が頭の中を何度もエンドレスに巡ります。
一晩頭を冷やした桐沢さんが出した結論は、“自分で借地権付きの実家を売る方法を探してみよう”というアイデアでした。
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「売却は許さないから。まあ売れないと思うけど（笑）」
少し調べてみると、借地権は地主もしくは第三者に売却できること、ただし第三者に売る場合は地主の承諾が必要になることが分かりました。
「“もしダメなときは、お望み通り家ごと叩き返してやる”そんな気持ちでした。昨日の今日ですが、あらためて地主に電話して、売却を認めてほしいと直接伝えてみたんです」
電話に出た地主は、思いのほか機嫌が良かったとのこと。
桐沢さんはその理由を、前日に受けた“土地を返す”という話を了承する旨の連絡だと思ったのだろうと話します。
「でも、実際には“借地権の売却を認めてほしい”という電話ですから。そこからは、いつもにも増して強硬な態度になりましたよ。“売却は何があっても認めない”“探しみてもてもどうせ売れないと思うよ”といったことを嘲笑混じりに言われました」
地主の物言いと態度に、内心穏やかではいられなかった桐沢さん。
「反抗しても立場を悪くするだけだと思って堪えましたが、あれは頭に来たなぁ……」
このやり取りで、桐沢さんは地主の言いなりには絶対になりたくないと強く感じたそうです。
「今思えば感情的になっていたのは否定できません。でも、結局は家ごと土地を返すことになったとしても、やっぱりその前に自分でやれることをやってみようと思ったんですよ。そういう意味では、このやり取りが売却できたきっかけになったんじゃないですかね」
「結局は地主の言う通り家ごと土地を返すしかないのか？」
この日から、桐沢さんの不動産屋探しが始まります。
「長引い分だけ値上がりした地代を払い続けることになりますから、やっぱり早いほうがいいと考えていたんです」
近所の不動産屋から誰もが名前を知る大手、それに当時自分なりに調べていた借地権の買取業者など、少しでも可能性がある相談先には片っ端からアタックしてみたそうです。
「結果から言うと、その時に相談した不動産屋は全滅でした。理由として多かったのは、『そもそも借地権は取り扱えない』こと、『地主が認めなければ手の出しようがない』こと、だいたいこの2つです。考えてみれば当たり前かもしれませんけどね」
中には話を聞いてくれる会社もありましたが、どうにも信用できないと感じられる場面も。
「頼りがいの問題ですかね。あの頃は自分なりに色々と調べていたからか、けっこう突っ込んだことを聞くことも多かったんです。そんなとき、要領を得ない回答をする会社さんもありました。専門業者を名乗っている会社ですらそんな感じなのを見て、あの地主と交渉するのだから、これでは信頼して任せられない、と考えてしまったんです」
しばらくは不動産屋探しを続けてみた桐沢さんでしたが、話を聞いてみては結局ダメだったというパターンの繰り返しに心が折れかけていたといいます。
「最初の決意はもう揺らぎ始めていて、これはもう意地を張らずに地主の言う通り土地を返したほうがいいかな、と。」
そんなとき、たまたま検索画面上で目に止まったのが「借地権専門」を掲げるセンチュリー21中央プロパティーでした。
「やっと安心して任せられる不動産屋を見つけられた」
さっそく「借地権付きの実家の売却を検討している」と伝えたところ、電話口から現在の状況を非常に詳細に尋ねられたことが印象的だったといいます。
「今まで話を聞いてくれた不動産屋さんだと、実家の住所くらいしか聞いてもらえませんでしたからね。直感みたいなものですが、一度対面で話をしてみることにしました」
1週間後、東京駅から直結のセンチュリー21中央プロパティー（以下中央プロパティー）に足を運び、担当者と面談を行った桐沢さん。
「部屋に入った後、最初に掛けてもらったのが『大変でしたね』という言葉でした。何気ない労いですが、この時くらい染みたことはなかったように思います（笑）」
この日の面談で聞かされたのは、以下のような内容だったそうです。
| ・地主に言われる通りタダで返さず保留したのは良い選択だった。 ・借地権はたしかに売りづらいものの、センチュリー21のネットワークを使えば買主を見つけられる可能性は十分にある。 ・桐沢さんに代わり、地主との交渉をすべて行う。 ・もし承諾が取れない場合は「借地非訟」という法的手段を用い、その場合も中央プロパティー側で行う。 ・社内に在籍する弁護士をはじめ、長年の付き合いのある士業との連携体制が存在する。 ・売主からは仲介手数料は一切もらっていない。 |
一言でいえば、“全て丸投げで任せてください”という内容の提案でした。
「こちらの懸念や悩みに対して打てば響くといった感じで答えてくれますし、何より借地権のことを本当によく知ってる。これならあの地主ともしっかり交渉できだろうし、任せるならこの会社しかないなと感じたんです」
結局、桐沢さんはこの日のうちに中央プロパティーへの売却仲介の依頼を決めました。
「借地非訟に発展したものの、本当に全部丸投げでOK？」
こうして中央プロパティーと媒介契約を結んだ桐沢さん。
以降は地主や窓口となっている不動産会社とは全て中央プロパティーが交渉し、自ら話すことはなくなったそうです。
この間、交渉や売却活動の進捗は担当者が逐一詳細な共有があったといいます。
「借地権の売却が始まったばかりの頃から比べたら、やっぱり気分は軽くなりましたね。地主と話すことが、自分にとって想像以上にストレスだったことを実感できました」
ただ、今回は売却に関して地主の反対が非常に強く、最終的に借地非訟に発展することになりました。
| ▼借地非訟とは 「借地人が裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める手続き」のことで、借地借家法第19条に基づく法的手段。申し立ては、借地権付き建物のある場所を管轄する地方裁判所に対して行う。 借地人からの申し立てが却下されるのは非常に稀で、裁判所は最終的に地主に代わる借地権売却の許可（これを「代諾許可」という）を出すことが一般的。代諾許可が出れば、地主に対しては借地権価格の10%程度の承諾料を支払う必要がある。 |
多くの人は経験のない“裁判所を通す手続き”となりますが、桐沢さんに不安はなかったのでしょうか。
「最初に聞いた時は多少の不安はありましたよ、裁判沙汰ですからね。でも、相手はもう縁の切れる地主ですし、中央プロパティーさんのほうで全部代わりにやってくれる、だから僕自身は一度も裁判所に立たなくていいということでしたから、それほど大きな不安はありませんでした。というか、本当に全てやってもらっていたので、今でも借地非訟で具体的に何をするかってわからないんです（笑）」
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「借地権の売却を終えて、今はさっぱりとした気分」
約8ヶ月後、桐沢さんが売却を依頼した借地権は、裁判所からの代諾許可を得て無事に新しい買主の手に渡りました。
地主への承諾料やその間の地代を差し引いても、桐沢さんの手元にはまとまった現金が残ったそうです。
「想定以上にお金になったことはもちろんありがたいんですけど、やっぱり借地権から解放されたことが一番大きいですね。もう地代も払わなくていいし、地主と接して嫌な気分になることもない。自分1人ではとてもできなかったと思いますし、最初から最後まで全部引き受けてくれた中央プロパティーさんには感謝しています」
売却に関する全ての手続きが終わり、桐沢さんは半年以上行けていなかった父のお墓参りに行ったそうです。墓前に目を閉じ、何を思ったのでしょうか。
「実家を手放した寂しさと引け目はありましたけど、それ以上にさっぱりとした気分でしたね。“心配していた厄介事はしっかり片付けたから”と報告できた気がします」
桐沢さんは最後に、父も向こうで安心してるんじゃないかな、と少し口元を緩めながら付け加えてくれました。
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結びに：中央プロパティーがあなたの「借地権」を守る3つの約束
わたしたちは、桐沢さんの事例のように地主との関係が悪化しているケースや、他社で断られた案件でも、「借地人様の権利」を最大限に守ることをお約束します。
1. 地主との交渉、すべて「丸投げ」でOK
地主への売却承諾の取り付けや、条件の交渉はすべて当社が代行。あなたが直接、高圧的な地主と話し合ったり、嫌な思いをしたりすることは一切ありません。
2. 地主が拒否しても「借地非訟」で突破
地主が頑なに売却を認めない場合も、社内弁護士と連携し、裁判所の許可（代諾許可）を得る法的手段を迅速に行使。「地主がダメと言ったら終わり」という常識を覆します。
3. 「仲介」だからこそ、最高値での売却を追求
価格が安くなりがちな「買取業者」とは異なり、当社は全国の投資家ネットワークへ「仲介」することで、適正な市場価格での高値成約を追求。しかも、売主様の仲介手数料は0円で、お手元に残る現金を最大化します。
「重荷を下ろして、新しい一歩を踏み出すために」
借地権の悩みは、放置するほど地主との関係がこじれ、解決の難易度が上がってしまいます。
- 「地主にタダで返せと言われている」
- 「高額な更新料や地代の値上げを迫られている」
- 「他社で『地主の承諾がないから売れない』と断られた」
そんな時は、おひとりで悩まず中央プロパティーへお声がけください。
桐沢さんのように数十年続く「借地」というしがらみを、わずか数ヶ月で解決する道筋をご提案します。
【相談無料・秘密厳守】 あなたの借地権に、どれだけの価値があるのか。まずは数字で確認してみませんか？
