の3つと考えられます。以下、それぞれを見ていきましょう。

底地や借地などを専門に買い取っている不動産業者です。専門的な知識や買取から転売のルートがあるため、迅速に買い取ってもらうことができるのが強みです。ただ、買取価格は市場価格よりは安めになってしまうのがデメリットでもあります。
同じく、不動産業者を利用する場合でも、買取業者ではなく、専門仲介業者を利用する方法もあります。買い取ってくれる人を仲介してくれる業者です。こちらの場合も、不動産業者を利用する点では変わりはありませんが、客観的視点で適正な価格で買い取ってもらえる可能性が高くなります。
仲介手数料はかかりますが、それでも、売却価格が高くなるため、不動産買取業者へ買い取ってもらうよりも高く買い取ってもらえる可能性は高いです。

不動産業者を介せず、売却する場合、第三者（投資家）に売却することも考えられますが、周辺の人に買い取ってもらえそうな人がいない場合は、仲介業者を利用し、第三者への売却を考えることになるでしょう。

（1）（2）以外では、やはり借地人に売却することが考えられ、実はこの場合が一番多くなっています。底地人（地主）は少しでも高く売りたい、一方の借地人は、土地を買って完全な所有権としたい。双方のニーズがマッチし、一番成約率が高いケースです。
実際に底地売却を検討する場合は、まずは借地人への売却から考えるとよいでしょう。

借地人に資金がなく、買取できない、そのような場合は第三者への売却、また、不動産買取業者（底地買取専門業者）へ買い取ってもらう、という流れで検討すると、より高い価格で売却できる可能性があります。借地人への売却をする場合でも、専門家への相談をしておくことで、事後のトラブルの防止などにつながります。
土地関連の売買は、価格が高額にもなりますので、専門家の知見を仰ぎつつ、慎重に進めることをお勧め致します。