借地契約は、借地人と地主の合意に基づくものである以上、本来、契約の更新について合意が纏まらなければ、契約期間満了と同時に契約が終了するのが原則です。しかし、借地借家法は、借地人を保護するため、更新の合意がない場合であっても、一定の要件のもとで、契約の更新（法定更新）を認めています。
借地借家法が定める法定更新には、更新請求による契約の更新（請求更新。借地借家法5条1項）と使用継続による法定更新（使用継続更新。同条2項）があります。なお、どちらの法定更新も、借地上に建物が存在することが要件になっています。そのため、契約満了時に建物が滅失している場合は、法定更新の制度は利用出来ません。
請求更新は、借地人が地主に対して契約更新を請求することで、従前の条件で借地契約が更新されるというものです（契約期間については、借地借家法4条の規律があります）。但し、地主が遅滞なく異議を述べた場合は、請求更新の効果は生じないとされていますが（借地借家法5条1項但書）、この地主の異議には正当事由（同法6条）が必要とされます。
使用継続更新は、契約期間満了後も借地人が土地の使用を継続する場合に、従前の条件で契約が更新させるというものです（契約期間については、借地借家法4条の規律があります）。この使用継続更新に関しても、地主が遅滞なく異議を述べ、かつ、その異議に正当事由があるときは、法定更新の効力が生じないものとされています。
どちらの場合も、借地契約の法定更新が認められるか否かの最大の争点は、地主からの異議に正当事由があるか否か、という点になると思われます。
正当事由の有無は、まず、（１）地主側の土地を必要とする事情と、（２）借地人側の土地を必要とする事情を比較考量し、それだけでは判断できない場合には、（３）借地に関する従前の経過、（４）土地の利用状況、（５）立退料等を補充的に考慮して判断されます（借地借家法6条）。
注意したいのは、立退料は、あくまで正当事由の判断における補完的な要因に過ぎないので、地主が立退料を提供すれば、それだけで正当事由が認められる訳ではない、という点です。

まとめ