建て替え承諾料の支払い義務はない

まず、借地上の建物の建替えの際に、地主の承諾を得なければならない旨を定めた法律上の規定はありません。

借地契約の中で、建物の増改築を行なう際には地主の承諾を要する旨の特約を結んでいる場合は、契約の基づく義務として、地主の承諾が必要であり、地主の承諾なしに建て替えを行なうと、契約解除となるリスクがあります。

建て替え承諾料の相場・計算方法は双方の合意で決まる

また、地主から建替えの承諾を得る際に、建替承諾料を支払わなければならない旨を定めた法律上の規定もないので、やはり、承諾の際に承諾料を地主に支払う旨の合意が必要です。

建替承諾料の金額や計算方法を定めた法律も存在しませんので、具体的な承諾料の金額や計算方法も、借地人と地主との間の合意により定めることとなります。

あらかじめ契約書の中に承諾料の具体的な金額や計算方法が書いてあれば、原則それに基づくことになるでしょうが、そこまでの具体的な記載がない場合は、現実に建替えの必要が生じた際に、借地人と地主が個別に話し合って決めることになるかと思います。

建替承諾料の一般的な相場は、概ね更地価格の3～5％程度と言われています。

但し、例えば、従来は木造だった建物を鉄筋コンクリート造の建物に建て替えるという場合には、建てられる建物自体の条件変更が生じる関係で、承諾料が上乗せされることが通常です。条件変更承諾料については、概ね更地価格の10％程度が相場であると言われています。

なお、借地契約が長期にわたる中で、法令や周辺の土地利用状況の変化に鑑み、借地条件の変更や建替えの必要性が生じているにもかかわらず、地主の承諾がない限り一切行うことが出来ないのは、社会経済的に望ましいことではありません。

そこで、借地借家法では、一定の要件のもと、地主の同意がなくとも、裁判所が、借地条件の変更を決定し、あるいは建物の増改築についての地主の承諾に代わる許可を出す制度を設けています（借地借家法17条1項及び同条2項。なお、1項の借地条件の変更に関しては、地主から申立てることも可能です）。

もっとも、この制度の代諾許可を受けて建替工事を行なう場合は、地主からの承諾書が得られないことを理由に、金融機関は工事資金のローン融資に応じてくれず、その結果、自前で工事資金を準備する必要が生じますので、その点は注意が必要です。

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まとめ

建替承諾料の支払いを義務付ける法律の定めはありませんが、借地契約の中で合意がある場合には支払義務があります。建替承諾料の相場は概ね更地価格の3~5%程度と言われています。

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