借地契約の当事者が亡くなり相続が発生した場合、相続人は被相続人の契約上の地位を当然にそのまま承継することになります。

したがって、相続により地主が交代したという場合、法律上は、新たな地主と借地人との間での借地契約書の作り直しは必要ありません。借地契約書を作り直さなくても、相続により地主の地位を承継した旨を借地人に通知すれば足ります。あるいは、従来の借地契約書に関する覚書という形式で、地主変更の事実を確認する手法もあり得ます。
とはいえ、地主としての自身の権利義務を明確にしておきたいという意味では、契約書の作り直しをしておく意義はあるでしょうし、仮に、ご相談者様が、相続税の納付に当たり、当該底地をもって物納することを検討している場合には、借地契約書の作り直しは必須となります。

さて、借地人との間で新しい借地契約書を作成するとした場合のその位置づけですが、上記のとおり、相続人は被相続人の権利義務を当然にそのまま承継することになりますので、当事者間で別途の合意をしない限り、相続の前後で契約条件に変更はありません。地代の金額や借地権の存続期間などの条件もそのまま引き継ぐことになります（当然ながら、地代の振込先が被相続人名義の口座であった場合は、新たな振込先・支払方法の取り決めが必要です）。新たな契約書には、従前の借地契約の権利義務を承継することの確認条項を入れておくのが良いでしょう。
他方で、当事者間で合意する限りは、新しく作成する契約書を、更新契約と位置付けることも、完全な新規契約と位置付けることも可能です。

但し、更新契約として行う場合は、更新料の有無・金額について、借地人と協議が必要になることが予想されます。特に、従前の借地契約の満期が当分先であるというケースですと、通常通りの更新料の支払いを求めることは難しいでしょう。

また、完全に新規の契約として契約書を作成すると、従前の借地契約が旧借地法の適用される契約だったとしても、新しい借地契約には現行の借地借家法が適用されることになり、規律する法律上のルールが異なることになります。旧法と現行法を比較すると、借地人目線では、旧借地法のルールの方が有利と言えるため、新規契約とすることついて借地人からの反発が出る可能性があります。

まとめ

• 相続により地主が交代する場合、借地契約書の作り直しは必須ではありません
• 当事者間で合意すれば、更新契約として作り直すことも、新規契約として作り直すことも可能ですが、更新料の問題や適用法の問題で、借地人との交渉が必要になります。