借地権の更地返還は義務？解体費用が払えない場合の対処法

借地権は、原則更地にして返還する必要があります。解体費用が払えないなどの理由で、更地返還ができないときはどうすれば良いのでしょうか。具体的な方法について、本記事で解説します。

借地権は更地にして返す必要がある

借地権の契約期間が終了し、地主に借地権を返還する際、借地人は借地上に建てた建物を解体し、更地にして返す必要があります。

これは、借地権の契約書がない場合も、法律で定められているルールのため、原則は更地にして地主に返還することになります。

借地人の原状回復義務とは

借地人の原状回復義務は、民法598条で「借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる」と定められています。

原状回復義務とは、簡単に言うと借りたときの状態にして、貸主に物を返す義務のことを指します。

借地権における原状回復義務は、借りたときの状態＝更地ということになります。

建物の解体費用は借地人の負担

原状回復義務を負うのは、借地人であるため、建物の解体費用は借地人の負担になります。

貸主である地主に解体費用の負担を交渉することも可能ですが、契約書上の記載や一般的な考え方として、解体費用は借地人が負担するべきであることは把握しておきましょう。

借地権の解体費用が払えない場合はどうする？

実際問題、建物の解体費用は高額になり、「払えない」と頭を抱える借地人も多くいます。

借地権の解体費用が払えない場合の対処方法は、大きく2つあります。

• 地主に解体費用の一部または全部の負担を交渉をする
• 建物を解体せずに借地権を処分方法を探す

地主が建物の解体費用を負担してくれるケースは、非常に少なく、原状回復義務が法律で定められている以上、なかなか交渉も難航します。

建物の解体費用が払えない、地主への交渉が難航する場合は、借地権専門の不動産会社や弁護士に相談するのが賢明です。

無理に自分で交渉を進めることで、かえって不利な状況を作り出す場合もあります。

借地権の専門家に、まずは状況を説明し最善な方法を提案してもらうのが良いでしょう。

建物を解体せずに借地権を処分する方法

解体費用が捻出できない場合、建物を解体せずに借地権を手放す方法もあります。

ここでは、4つの方法を紹介します。

1. 建物買取請求権を行使する
2. 借地権を地主に買い取ってもらう
3. 借地権を第三者に売却する
4. 底地と同時売却する

建物買取請求権を行使する

建物買取請求権とは、借地人が地主に対して行使できる権利です。

しかし、この買取請求権には行使できる条件があります。

以下を全て満たした場合に、初めて行使できる権利が発生します。

• 借地期間満了のタイミングであること
• 地主側に正当な理由があり、契約の更新がないこと
• 地主から借地人に契約更新しない旨を通知していること
• 借地上に建物があること

契約満了のタイミングであれば、買取請求権を行使できる可能性が高いです。

逆に、上記の要件を満たしているにも関わらず、更地返還を求められている場合は、地主に言うことを鵜呑みにせず、借地権の専門家に一度確認してみるのがおすすめです。

中央プロパティーは、借地権を専門に扱う不動産会社で、借地権に強い弁護士が在籍しています。

借地権を地主に買い取ってもらう

買取請求権の行使とは別に、交渉によって地主に建物を買い取って貰う選択肢もあります。

地主の立場からすると、土地を誰かに貸している以上、自分の思うように土地の活用はできません。また、借地借家法はかなり借地人を保護する性質が強いため、「一度貸した土地は半永久的に戻ってこない」と言われています。

そのため、地主は「いつかのタイミングで土地を取り戻したい」と考えています。そのタイミングが合致すれば、地主にとっても借地権付き建物を買い取るメリットが生まれるので、うまく交渉が進む可能性もあるでしょう。

但し、急に地主と交渉するのは、非常にリスクがありますので、「そもそもどのように交渉を進めるのが最適か」について、専門家に相談した方が良い結果が生まれる可能性があります。

中央プロパティーでは、借地人と地主のトラブルをこれまでに4万件以上解決してきた実績があります。法的な知識や地主への交渉ノウハウが多くありますので、一度ご相談ください。

借地権を第三者に売却する

地主への交渉が現実的でない場合、第三者への売却を考えましょう。

借地権の売却は、通常の不動産と比べて、難易度が高く、買い手も見つかりにくい傾向があります。

しかし、借地権の買取ノウハウが豊富な不動産屋であれば、解体の必要なく、【現状のまま】借地権を買い取ってくれます。地主への交渉もプロである不動産会社がすべて代行してくれるため、精神的な負担も少なくて済みます。

中央プロパティーでは、

• 「建物の解体費用がない」
• 「地主とトラブルになっている」
• 「建物の中に残置物が残っている」
• 「相続登記が未了」
• 「築年数の古い建物」

という場合でも、現状のまま借地権を売却することができます。

地主と揉めずに、借地権を高額で売却したい方は、是非一度ご相談ください。

底地と同時売却する

建物を解体せずに、借地権を手放す方法として、借地権と底地をセットで売却する同時売却という方法もあります。

「借地権と底地をセットで売却する」ということは、完全所有権の不動産になります。

つまり、借地権付きの建物だけを売却するよりも、買い手が見つかりやすく、需要も多いため、高額での売却が実現します。

但し、当然ながら地主の承諾があって実現できる方法です。

こちらも、借地人が自ら地主に交渉しても、うまく話しがまとまらないケースが多いです。「どのように交渉するべきか」専門家に助言を貰ったうえで、対応するのが良いでしょう。