松原昌洙がよくある借地権問題第1章を解説

借地権の専門家【松原昌洙】がよくある借地権問題第1章を解説！

借地権とは文字通り土地を借りる権利であり、借地権を用いて結ぶ契約を借地契約（土地賃貸借契約）といいます。不動産の知識がなく、土地を貸し借りしたことがない方は、借地権や借地契約が難しいと感じるでしょう。

1章では、借地契約でのよくある疑問や借地権のメリット・デメリットを解説します。不動産の知識を身につけたい方や土地を貸借したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

【Amazonで販売中】頑固な寿司屋の大将も納得する!?　よくある借地権問題　～実はあなたがその鍵を「にぎっています」

借地権は寿司で考えるとわかりやすい！

借地権問題には、地主（土地の所有者）と借地人（土地を借りる人）の2名の登場人物が出てきます。地主が寿司の「シャリ」で借地人が寿司の「ネタ」であり、両者がいてはじめて借地権（寿司）は成立するのです。

ここでは、借地契約でのよくある疑問を解説します。

借地契約は途中解約できるのか

建物を所有するために土地を借りる場合に適用される借地借家法は、弱い立場にある借地人を保護する法律です。そのため、借地契約期間中に地主が一方的に借地契約を解約することはできません。
また、地主は毎月借地人から地代（家賃）をもらっており、契約が途中で終了すると収入が減る可能性があるため、借地人の方から解約することも不可能です。

しかし、「契約期間内に借地人が解約を申し入れることはできる」などの借地人に有利な特約を定めている場合は、借地契約を途中で解除できます。

借地契約終了後の建物はどうなるのか

借地契約が終了した後、借地人は地主に対して建物の買い取りを請求できます。

「借地契約が終了してかつ契約の更新がない場合、借地権者は、地主に対して、借地上の建物の買い取りを請求できると借地借家法13条で定められているため、借地人が建物買い取り請求を行えば地主の意思に関わらず、地主は建物を買い取らなければいけないのです。

しかし、借地人に地代を滞納するなどの落ち度があった場合、建物の買い取りを地主は拒否できます。

※借地人が借地権を合意解約してしまうと借地借家法13条の建物買取請求権は放棄することになります。

借地人が借地契約を守らない場合に契約を解除できるのか

たとえば資材置き場を作る目的で土地を貸したのに、借地人がアパートを作ったりして借地契約を守らなかった場合、契約を解除できます。借地契約には継続的に土地を使用するという特徴があり、地主と借地人との間に信頼関係があることで契約は成り立っています。

しかし上記の例では土地の用途が異なっており、両者の信頼関係が破綻していると認められる場合は、借地契約を打ち切れる可能性が高いでしょう。

ちなみに、1ヶ月の地代の滞納が原因ですぐに借地契約が解除されることはなく、通常4ヶ月〜6ヶ月程度の滞納で契約解除の対象になります。

新法と旧法、どちらがいいの？

借地借家法は平成4年8月1日に改正されており、改正後の借地借家法は「新法」、改正前は「旧法」とされています。では、旧法時代に土地を借りて契約更新のタイミングで新法に切り替えようとした場合、新法と旧法、どちらが良いのでしょうか？

旧法は借地契約の更新が前提になっているため、地主にとって好都合なのは土地が早く返還される新法で、借地人にとっては土地を長期的に借りられる旧法のままの方が好都合になります。

なお、旧法を新法に変更する場合は、地主・借地人の両者の同意のもとで再度契約する必要があります。

借地契約は借地人に有利って本当？

借地契約では借地人が必ずしも有利になるとは限らず、不利になる時もあります。

借地権のメリットとデメリット

借地権のメリットとデメリットは、借地人と地主によって異なります。

借地権のメリット・デメリット（借地人側）

建物が存在している限り半永久的に住むことができる点や、土地の固定資産税などの税金の負担がない点などが借地人側のメリットです。※税金を負担するのは土地の所有者の地主であるため

しかし、土地を担保にして銀行から住宅ローンなどの融資を受けにくい、毎月の賃料がかかるといったデメリットもあります。

借地権のメリット・デメリット（地主側）

毎月の地代収入や、土地の固定資産税・相続税の軽減が期待できるといったメリットが地主側にあります。
一方、借地人に土地を貸している間は土地を自由に使用できない、地代を簡単に高くできないなどのデメリットもあります。

まとめ

借地権や借地契約には、地主（シャリ）と借地人（ネタ）の両者がいてはじめて成立します。

しかし、地主は「自分の土地を貸してあげている」と考えていて、一方の借地人は「地主の土地を借りてあげている」と考えていると仮定しましょう。その時、一方が強気な態度に出たらどうでしょうか？借地契約で少しでも利益を得ようと、地主が急に土地の返還を要求する、借地人が地代を滞納するなどの問題が起きる可能性があります。

このような問題を回避するためにも、不動産や借地権に関して最低限の知識を備えておきましょう。

次の章では、借地権のよくあるトラブルについて解説します。